حجم التداول في سوق العقارات في تايوان في الربع الأول يسجل أدنى مستوى له على الإطلاق للمرة الثالثة! أكد وكيل مبيعات أن «أسعار المنازل لن ترتفع بعد الآن»

في الربع الأول من عام 2026، بلغ حجم التداول في المدن الست في تايوان 47 ألف وحدة عقارية فقط، وهو ثالث أدنى مستوى منذ بدء السجلات. بعد أكثر من عام ونصف على إطلاق الموجة السابعة من إجراءات كبح أسعار المنازل (سياسة تقييد الائتمان الانتقائي)، وبلغت ضريبة حبس المنازل 2.0 مرحلة الاكتمال، واقتراب انتهاء برنامج «قرض الشباب الجديد». تتراكب ثلاثة ضغوط في آن واحد.
(ملخص سابق: عند مراجعة تاريخ انهيار سوق العقارات في اليابان، هل ستسلك تايوان المسار نفسه بعد أن تضربها المصرف المركزي بقوة؟)
(إضافة خلفية: يوشك برنامج «قرض الشباب الجديد 2.0» أن يحل: بنوك القطاع العام تقترح ثلاثة توصيات، ودعم الفائدة وفترة السماح قد تتقلص أو تنخفض)

فهرس المقال

Toggle

• يعبّر وكيل المبيعات عن أن السيولة في السوق وفيرة، لكنها لن تتجه مجددًا إلى العقارات
• «موجة اكتمال» خلال ثلاث سنوات لـ 360 ألف وحدة
• ضريبة حبس المنازل، وخروج «قرض الشباب الجديد»

في الربع الأول من عام 2026، تبرد سوق العقارات في تايوان فعلًا؛ بلغ إجمالي حجم التداول في المدن الست 47 ألف معاملة لوحدات عقارية فقط، وهو أعلى قليلًا من 32,335 وحدة في عام 2016 و45,454 وحدة في عام 2017، بانخفاض سنوي بنسبة 2.2%، مسجلًا ثالث أدنى مستوى منذ بدء السجلات.

على الرغم من أن معدل الشهر إلى الشهر ارتفع بنسبة 74.4% في شهر مارس، إلا أن ذلك يعود أساسًا إلى انتعاش موسمي، كما أن الزيادة السنوية لم تتجاوز ارتفاعًا طفيفًا بنسبة 0.4%. يرى الخبراء أن الأمر ليس انعكاسًا مستمرًا.

السبب وراء ذلك معروف للجميع: في سبتمبر 2024، أطلق المصرف المركزي «أشد موجات كبح أسعار المنازل في التاريخ» (الموجة السابعة) عبر تقييد ائتماني انتقائي، لتدخل سوق العقارات منذ ذلك الحين في حالة ركود لأكثر من عام ونصف. وفي مارس 2026، رغم أن المصرف المركزي قام بفكٍ بسيط، بحيث رفع نسبة القرض لغير المقيمين من الأشخاص الطبيعيين في الوحدة الثانية على مستوى الدولة من 50% إلى 60%، إلا أن التقييمات تشير إلى أن الأثر محدود، ولا تزال أجواء الترقب الحذرة للسيولة قوية.

يعبّر وكيل المبيعات عن أن السيولة في السوق وفيرة، لكنها لن تتجه مجددًا إلى العقارات

وفقًا لما نقلته ETtoday Real Estate Cloud، قال رئيس شركة التسويق المدفوع بديناميكية «غولد سِت» هوا شين دي (هوانغ ديغو) بوضوح: «في الماضي ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير، لكن الإيجارات لم تلحق بذلك، فانخفضت عوائد الاستثمار، كما أن قضايا تكاليف العمالة والمواد لا يمكن تكرارها بنفس الطريقة؛ من حيث الأساس، أصبحت أسعار المنازل من الصعب أن ترتفع مجددًا كما في السابق.» دعا إلى استمرار تخفيف القيود الحكومية، لكنه أوضح ضمنيًا أنه حتى مع انفراج السياسات، فإن قوة دفع ارتفاع أسعار المنازل أصبحت أضعف بكثير مما كانت عليه.

وقال رئيس مجموعة وانه تشون العقارية شي كون تشن إن موقفه محافظ: «تخفيف الوحدة الثانية بنسبة 10%، من شأنه تعزيز الثقة في سوق المنازل المستعملة لدى وسطاء العقارات، لكنه يساعد بشكل محدود في سوق ما قبل البيع. فحتى مع وفرة السيولة في السوق، لا تتجه إلى العقارات؛ فالعامل الحاسم هو قوة المنتج واستراتيجية التسعير.» وأضاف أن المسألة ليست فقط إلى أي مدى يمكن أن تصل نسبة التمويل، بل لأن المشترين فقدوا الثقة في التسعير.

تعكس اتجاهات أسعار المنازل هذا الرأي: من الربع الثالث من عام 2024 إلى الربع الرابع من عام 2025، انخفضت أسعار المنازل في المدن الست من 4.8% إلى 8.9%. وفي فبراير 2026، لم يتجاوز مؤشر أسعار العقارات في جميع أنحاء البلاد «تسينغهوا آنفو» زيادة شهرية 0.12%، ولا تزال الفجوة السنوية عند انخفاض 2.71%.

توقع المدير العام لأعمال شركة يون تشينغ للحيازة العقارية، ييه لينغ تشي، أن أسعار المنازل ستواصل الانخفاض خلال كامل عام 2026 بنسبة تتراوح بين 3% و7%؛ المناطق ذات الطلب الصلب ستنخفض بنسبة 3 إلى 5%، بينما المناطق ذات حجم العرض الكبير ستنخفض بنسبة 5 إلى 7%.

«موجة اكتمال» خلال ثلاث سنوات لـ 360 ألف وحدة

الأكثر ما يقلق السوق، هو تأثير المعروض خلال السنوات القليلة المقبلة. ففي الفترة من 2023 إلى 2025، بلغ عدد بدَنَيات المنازل الجديدة في جميع أنحاء تايوان نحو 380 ألف وحدة. ويُتوقع أن يكتمل تسليمها تدريجيًا خلال الفترة من 2026 إلى 2028 بحدود 320 إلى 360 ألف وحدة. وعندها قد يصل مخزون الوحدات غير المباعة لدى شركات البناء إلى 80 إلى 100 ألف وحدة، ما سيتسبب في ضغط بيع كبير.

لقد أصبح التمايز بين المناطق العقارية واضحًا بالفعل. ففي مدينة تايبيه، نظرًا لوفرة المعروض المحدودة واستقرار الطلب، لن يتجاوز تقدير الانخفاض 5 إلى 6%، وهي الأقوى من حيث مقاومة التراجع. أما في الجنوب فالوضع غير مشجع: قد تتجاوز نسبة الانخفاض في بعض مناطق تاينان وكاوهسيونغ 10%. وتُظهر بيانات شهر مارس هذا التفاوت أيضًا: على سبيل المثال، في تايتشونغ انخفض السعر السنوي بنسبة 22%، وفي كاوهسيونغ انخفض هامشيًا بنسبة 0.8%، بينما ارتدت تاينان بنسبة 18.5%، وارتفع نيو تايبيه أيضًا بنسبة 18.3%. وخلال الموجة نفسها، لم يكن الجو باردًا وحارًا بالوتيرة نفسها في كل منطقة.

تبدو رواية رئيس مجلس الشرف في اتحاد وكلاء العقارات بمدينة تايوان (الاتحاد العام) لي تونغ رونغ أكثر تفاؤلًا قليلًا: «متوسط نسبة الانخفاض في المدن الست يبلغ نحو 10%. لن تستمر هذه الموجة من الانخفاض طويلًا ولن تكون عميقة جدًا؛ نتوقع أن تعود للاستقرار وتتحول إلى انتعاش وتهدأ وتيرة التراجع في 2027.» لكن نظرته المتفائلة تقوم على افتراض أن المعروض من الوحدات الجديدة يجب أن يُستهلك أولًا.

ضريبة حبس المنازل، وخروج «قرض الشباب الجديد»

لا تزال هناك متغيرتا سياسة تستحقان الاهتمام في عام 2026:

• ضريبة حبس المنازل 2.0 تدخل مرحلة التطور الكامل: فترة فرض الضريبة من 1 يوليو من العام السابق إلى 30 يونيو من العام الحالي، ويُعد عام 2026 هو أول عام يعكس الانعكاس الكامل للسنة. تُعد الزيادة في عبء الضريبة الأكثر وضوحًا على العقارات غير المخصصة للسكن الذاتي التي يمتلكها من لديهم أكثر من 4 وحدات؛ إذ يزيد إجمالي عبء الضريبة لـ «أصحاب متعددين للوحدات» بمقدار 1.6 إلى 2.4 مرة.
• انتهاء «قرض الشباب الجديد» في يوليو 2026: ستُشدد شروط «قرض الشباب الجديد 2.0» الذي يخلفه بشكل واضح. ستكون الفائدة على الأقل 2.3% (بدل فترة الدعم السابقة 1.775%)، وستتقلص فترة السماح من 5 سنوات إلى 3 سنوات، مع إضافة قيود «قاعدة 80 بندًا» على الاقتراض لكبار السن. وبحسب حساب على أساس 10 ملايين و400 سنة، سترتفع الدفعة الشهرية من 29,112 يوانًا إلى 31,818 يوانًا، أي بزيادة قدرها 2,706 يوانات شهريًا.

من جهة المصرف المركزي، ذكر يانغ جين لونغ في ديسمبر 2025 أنه لا توجد خطط لإطلاق موجة ثامنة من كبح أسعار المنازل، ومنذ عام 2026 يعود تقييد إجمالي حجم قروض العقارات للبنوك إلى أنظمة الرقابة الداخلية لكل بنك. وتغلب التوجهات العامة للسياسة على أنها تميل إلى المراقبة بدلًا من زيادة الضغط. لكن تظل القواعد الأساسية للموجة السابعة دون تغيير: ما تزال نسبة التمويل لشراء منزل عبر قروض لامتلاك المسكن الثالث وما فوق تقتصر على 30% فقط.

توقع ييه لينغ تشي من يون تشينغ أن حجم تداول العقارات في المدن الست خلال كامل هذا العام سيبلغ نحو 251 ألف إلى 264 ألف وحدة. مقارنةً بمستويات ذروة 2020 و2021، ما يزال ذلك يمثل انكماشًا واضحًا. ليست المشكلة الآن ما إذا كان السوق «ينتظر» أم لا، بل هي: كم عدد الأشخاص الذين ما زالوا سيدفعون ثمن الشراء لاحقًا؟