خفض الفائدة من الفيدرالي يقترب... لكن لماذا ترتفع معدلات الرهن العقاري الأمريكية عكس الاتجاه؟

المصدر: BlockMedia العنوان الأصلي: خفض سعر الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي بات وشيكاً… لماذا ترتفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري في أمريكا عكس التوقعات؟ الرابط الأصلي: https://www.blockmedia.co.kr/archives/1016899

في ظل اقتراب خفض سعر الفائدة الأساسي من قبل مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي[image]Fed·الاحتياطي الفيدرالي(، تشهد أسعار الفائدة على الرهن العقاري في أمريكا اتجاهًا صاعدًا على عكس توقعات السوق. ففي العادة، يؤدي توقع خفض أسعار الفائدة إلى تراجع عوائد السندات وأسعار الفائدة على الرهن العقاري معًا، لكن هذه المرة حدث العكس تمامًا، مما زاد من ارتباك مشتري المنازل والمشاركين في السوق.

سجل سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة 6.36%، مرتفعًا بمقدار 9 نقاط أساس)0.09%p( عن اليوم السابق، ليصل إلى أعلى مستوى له خلال أسبوعين. ويُفسر هذا الارتفاع على أنه غير معتاد في ظل توقع خفض سعر الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي. في نفس اليوم، ارتفع عائد السندات الأمريكية لأجل 10 سنوات إلى 4.17%، مما زاد الضغط على أسعار الفائدة على الرهون العقارية طويلة الأجل.

ويفسر الخبراء ذلك بقولهم: “أسعار الفائدة في السوق لا تتحرك بالطريقة التقليدية” وأن “عدم يقين السوق بشأن مسار السياسة المستقبلية للاحتياطي الفيدرالي ومخاوف التضخم هي التي انعكست في هذا الاتجاه”.

منذ بداية هذا العام، خفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الأساسي عدة مرات بالفعل ضمن إطار العام 2025، ومع ذلك لم ينخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى أقل من 6% ولو لمرة واحدة. وكان أدنى مستوى لهذا العام 6.13% في شهري سبتمبر وأكتوبر، أما آخر مرة سجل فيها سعر فائدة أقل من 6% فكانت في فبراير 2023 عند 5.99%. وبذلك تستمر بنية أسعار الفائدة المرتفعة في سوق الرهن العقاري، ما يشكل عبئًا إضافيًا على رغبة شراء المنازل.

منذ توليه الرئاسة، مارس الرئيس ترامب ضغوطًا مستمرة على الاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة، مظهرًا عزمه على تحفيز سوق الإسكان الأمريكي من خلال خفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. إلا أن خفض سعر الفائدة الأساسي لم يؤد فعليًا إلى تراجع أسعار الفائدة على الرهن العقاري طويل الأجل، مما جعل أثر سياسات إدارة ترامب محدودًا.

وبسبب ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، أصبح من الصعب على المشترين الحقيقيين وأصحاب القروض الحاليين شراء المنازل، ما دفعهم للبحث عن بدائل أخرى. وفي ظل هذه الظروف، يتزايد الإقبال على منتجات الرهن العقاري ذو الفائدة المتغيرة)ARM·الرهن العقاري بسعر فائدة متغير(، والتي تقدم أسعار فائدة أقل من القروض ذات الفائدة الثابتة. ووفقًا لجمعية المصرفيين للرهن العقاري الأمريكية)MBA(، بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 6.32% بنهاية نوفمبر، في حين بقي سعر الفائدة المتغيرة لمدة 5 سنوات عند حدود 5.4%.