فهم نموذج HUD-1: دليلك الشامل لتكاليف إغلاق الرهن العقاري العكسي

ما تحتاج لمعرفته قبل إغلاقك

عند إعدادك لإنهاء الرهن العقاري العكسي، فإن الوثيقة المهمة التي ستواجهها هي نموذج تسوية HUD-1. هذه الوثيقة الموحدة، التي أنشأتها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية، تعمل كتحليل شامل لكل نفقات وائتمانات مرتبطة بمعاملة القرض الخاصة بك. اليوم، يُستخدم هذا النموذج بشكل رئيسي لإغلاق الرهن العقاري العكسي، على الرغم من أنه كان في السابق المعيار لجميع منتجات الرهن العقاري قبل 3 أكتوبر 2015.

متى ستتلقى نموذج HUD-1 الخاص بك؟

الوقت مهم. يُطلب من المقرض الخاص بك بموجب القانون أن يوفر لك هذا المستند التسويقي في موعد لا يتجاوز يوم العمل الذي يسبق الإغلاق - ولكن فقط عند طلبك. إذا لم تطلبه مسبقًا، فمن المحتمل أن تراه للمرة الأولى عند توقيع مستندات الإغلاق. لديك خيار التنازل عن المراجعة المبكرة واستلامه بعد الإغلاق، رغم أن هذا ليس مستحسنًا. لماذا؟ لأن مراجعة تكاليفك بينما لا يزال بإمكانك طرح الأسئلة والتفاوض يمنحك ميزة يحافظ عليها المقرض الخاص بك.

تحذير مهم: إذا تخطيت اجتماع التسوية نفسه، فلا يتعين على المقرض الخاص بك أن يظهر لك النموذج في أو قبل الإغلاق. إن حضور الإغلاق يضمن لك التحقق من جميع الرسوم بينما لا تزال لديك الحق في الرجوع.

تحليل كل قسم من HUD-1

يمتد بيان التسوية على ثلاث صفحات، يحتوي كل منها على معلومات مالية وتجارية محددة.

الصفحة الأولى: يلتقط هذا القسم الافتتاحي تفاصيلك الشخصية، معلومات العقار، ويعد قائمة بالتكاليف لكل من المشتري والبائع عند حدوث نقل الملكية العقارية. إنه يؤسس الأساس لفهم نطاق المعاملة بالكامل.

الصفحة الثانية: هنا تظهر التفاصيل المالية حقًا. هنا ستجد عمولات وسطاء العقارات ( إذا كان ذلك قابلًا للتطبيق ) وقائمة مفصلة بكل تكلفة إغلاق. يقوم نموذج hud1 بتقسيم هذه التكاليف إلى أقسام متميزة:

• القسم 800 - تكاليف بدء القرض والتقييم: تظهر هنا رسوم بدء القرض الخاصة بالمقرض، بالإضافة إلى أي نقاط خصم اشتريتها لتأمين سعر فائدة أفضل. تتبعها رسوم الأطراف الثالثة، التي تغطي تقييم منزلك، ومراجعة تقرير الائتمان، وشهادة الفيضانات، وخدمة الضرائب. تعكس هذه النفقات التقييمات المهنية وتقديرات الائتمان التي يقوم بها المقرض قبل الموافقة على قرضك.

• القسم 900 - الفوائد ورسوم التأمين: من المتوقع أن تدفع رسوم الفائدة اليومية التي تغطي الفترة من الإغلاق حتى نهاية الشهر. أي أقساط تأمين الرهن العقاري (التي تتطلبها الرهون العكسية المدعومة من الحكومة) تظهر هنا. أيضًا، يتم تفصيل أقساط تأمين أصحاب المنازل المستحقة عند الإغلاق في هذا القسم.

• القسم 1000 - الاحتياطيات والودائع: بالنسبة للرهن العقاري التقليدي مع أقل من 20% دفعة مقدمة، يظهر هذا القسم تمويل حساب الضمان الخاص بك. مع الرهون العكسية، يتم عادة خصم هذه المبالغ من عائدات قرضك بدلاً من دفعها مقدماً. يُظهر النموذج ما يتم خصمه شهرياً لتأمين أصحاب المنازل، وتأمين الرهن العقاري، وضرائب العقارات.

• القسم 1100 - تأمين الملكية: يتطلب المقرض الخاص بك وثيقة تأمين الملكية؛ يمكنك أيضًا شراء وثيقة تأمين لأصحاب الملكية كخيار إضافي لمزيد من الحماية. يوضح هذا القسم كلا من التكاليف، مما يضمن حماية المقرض الخاص بك ( وقد تكون محميًا أيضاً ) ضد المطالبات المستقبلية على العقار.

• القسم 1200 - رسوم تسجيل الحكومة: إنشاء سجل رسمي لمصلحة المقرض في الملكية ليس مجانيًا. يوضح هذا القسم الرسوم المطلوبة لتسجيل الوثائق القانونية للملكية ومصلحة المقرض.

الصفحة الثالثة: توفر هذه الصفحة الأخيرة مقارنة بين تقدير حسن النية (GFE) الذي تلقيته خلال التقديم وتكاليف الإغلاق الفعلية الخاصة بك. كما توضح شروط قرضك - المبلغ المقترض، فترة السداد، سعر الفائدة، ما إذا كان سعرك يتAdjust، وأي ميزات خاصة مثل الاستهلاك السلبي أو مدفوعات البالون. إذا كان المقرض الخاص بك يدفع بعض النفقات من حقوق ملكية منزلك، فإن تلك التفاصيل الشهرية تظهر هنا أيضًا.

مقارنة GFE الخاص بك بالتكاليف الفعلية

تسمح HUD-1 بالمقارنة المباشرة بين التقديرات والواقع. بينما يُتوقع حدوث بعض التباين، يمكن أن تختلف بعض العناصر فقط، ولا يمكن أن تتجاوز تلك التغييرات 10%. تساعدك هذه القسم المقارن في تحديد ما إذا كانت تكاليفك النهائية تتماشى مع التوقعات الأصلية.

HUD-1 مقابل مستندات التسوية الأخرى

لا تستخدم جميع معاملات الإغلاق نموذج HUD-1 اليوم. خارج الرهون العكسية والرهون المغلقة قبل 3 أكتوبر 2015، تستخدم معظم معاملات العقارات الآن نموذج الإفصاح عن الإغلاق بدلاً من ذلك. يظل نموذج HUD-1 معيارياً للرهون العكسية، بما في ذلك الرهون العكسية لتحويل حقوق الملكية (HECMs) المدعومة من إدارة الإسكان الفيدرالية.

في معاملات إعادة التمويل التي لا يشارك فيها بائع، غالبًا ما يستبدل المقرضون نموذج HUD-1A - وهو نسخة مختصرة تستبعد التكاليف المتعلقة بالبيع.

أين يمكنك الوصول إلى وثيقة التسوية الخاصة بك

إذا لم يُغلق قرضك بعد، اطلب نموذج HUD-1 من المقرض الخاص بك - ويفضل أن يكون ذلك قبل يوم عمل واحد على الأقل من الإغلاق. بمجرد تسوية معاملتك، يجب أن يرافق بيان التسوية الخاص بك مستندات الإغلاق الأخرى. إذا كنت قد أغلقت بالفعل ولا يمكنك العثور عليه، فاتصل بمقرضك لطلب نسخة.

لماذا تعتبر HUD-1 مهمة

تمثل هذه الوثيقة المالية الشفافية في واحدة من أكبر المعاملات المالية في الحياة. من خلال مراجعة كل قسم بعناية، وفهم ما تدفعه، ومقارنة التقديرات بالتكاليف الفعلية، فإنك تحافظ على السيطرة على تكاليف الاقتراض الخاصة بك وتضمن عدم ظهور أي نفقات غير متوقعة عند طاولة الإغلاق.