Comprendre le formulaire HUD-1 : Votre guide complet sur les coûts de clôture des prêts hypothécaires inversés

Ce que vous devez savoir avant votre clôture

Lorsque vous vous préparez à finaliser un prêt hypothécaire inversé, un document essentiel que vous rencontrerez est le formulaire de règlement HUD-1. Ce document standardisé, créé par le ministère américain du Logement et du Développement urbain, sert de décompte complet de chaque dépense et crédit associé à votre transaction de prêt. Aujourd'hui, ce formulaire est principalement utilisé pour les clôtures de prêts hypothécaires inversés, bien qu'il ait autrefois été la norme pour tous les produits hypothécaires avant le 3 octobre 2015.

Quand recevrez-vous votre HUD-1 ?

Le timing est important. Votre prêteur est légalement tenu de vous fournir ce document de règlement au plus tard le jour ouvrable précédant la clôture - mais uniquement sur demande de votre part. Si vous ne le demandez pas à l'avance, vous risquez de le voir pour la première fois lors de la signature des documents de clôture. Vous avez la possibilité de renoncer à l'examen anticipé et de le recevoir après la clôture, bien que cela ne soit pas conseillé. Pourquoi ? Parce qu'examiner vos coûts pendant que vous pouvez encore poser des questions et négocier vous donne un levier que votre prêteur est encore motivé à préserver.

Une mise en garde importante : si vous sautez la réunion de règlement elle-même, votre prêteur n'est pas obligé de vous montrer le formulaire à ou avant la clôture. Assister à la clôture vous permet de vérifier tous les frais tant que vous avez encore un recours.

Décomposition de chaque section du HUD-1

L'état de règlement s'étend sur trois pages, chacune contenant des informations financières et transactionnelles spécifiques.

Page One : Cette section d'ouverture capture vos informations personnelles, les informations sur la propriété et détaille les coûts pour l'acheteur et le vendeur lors du transfert immobilier. Elle établit les bases pour comprendre l'ensemble de la portée de la transaction.

Page Deux: C'est ici que les détails financiers émergent vraiment. Vous trouverez ici les commissions des courtiers immobiliers ( si applicable ) et la liste détaillée de chaque coût de clôture. Le formulaire hud1 les divise en sections distinctes :

• Section 800 - Coûts d'Origination de Prêt & d'Évaluation : Les frais d'origination de votre prêteur apparaissent ici, ainsi que les points de réduction que vous avez achetés pour obtenir un meilleur taux d'intérêt. Les frais de tiers suivent, couvrant l'évaluation de votre maison, la révision de votre rapport de crédit, la certification d'inondation et le service fiscal. Ces dépenses reflètent les évaluations professionnelles et les évaluations de crédit que votre prêteur effectue avant d'approuver votre prêt.

• Section 900 - Intérêts & Charges d'Assurance : Attendez-vous à payer des frais d'intérêt quotidiens qui couvrent la période allant de la clôture jusqu'à la fin du mois. Tous les primes d'assurance hypothécaire ( obligatoires pour les hypothèques inversées soutenues par le gouvernement fédéral ) apparaissent ici. Les primes d'assurance habitation dues à la clôture sont également détaillées dans cette section.

• Section 1000 - Réserves et Dépôts : Pour les hypothèques traditionnelles avec moins de 20 % d'acompte, cette section montre le financement de votre compte séquestre. Avec les hypothèques inversées, ces montants sont généralement déduits de vos produits de prêt plutôt que payés d'avance. Le formulaire indique ce qui est retenu mensuellement pour l'assurance des propriétaires, l'assurance hypothécaire et les taxes foncières.

• Section 1100 - Assurance titre : Votre prêteur exige une police d'assurance titre ; vous pouvez également acheter une police d'assurance propriétaire en option pour une protection supplémentaire. Cette section détaille les deux coûts, garantissant que votre prêteur ( et potentiellement vous ) sont protégés contre de futures réclamations sur la propriété.

• Section 1200 - Frais d'enregistrement gouvernementaux : Créer un enregistrement officiel de l'intérêt de votre prêteur dans la propriété n'est pas gratuit. Cette section détaille les frais d'enregistrement nécessaires pour établir une documentation légale de la propriété et de l'intérêt du prêteur.

Page Three : Cette dernière page fournit votre comparaison entre l'Estimation de Bonne Foi (GFE) que vous avez reçue lors de la demande et vos coûts de clôture réels. Elle décrit également les conditions de votre prêt : montant emprunté, période de remboursement, taux d'intérêt, si votre taux est ajustable, et toutes les caractéristiques spéciales comme l'amortissement négatif ou les paiements en ballon. Si votre prêteur paie certaines dépenses à partir de votre équité immobilière, ces itemisations mensuelles apparaissent ici également.

Comparer votre GFE aux coûts réels

Le HUD-1 permet une comparaison directe entre les estimations et la réalité. Bien que certaines variations soient attendues, seuls certains éléments peuvent différer, et ces changements ne peuvent pas dépasser 10 %. Cette section de comparaison vous aide à déterminer si vos coûts finaux correspondent aux projections d'origine.

HUD-1 vs. Autres documents de règlement

Tous les transactions de clôture n'utilisent pas aujourd'hui le HUD-1. En dehors des prêts hypothécaires inversés et des prêts hypothécaires conclus avant le 3 octobre 2015, la plupart des transactions immobilières utilisent désormais le formulaire de divulgation de clôture à la place. Le HUD-1 reste spécifiquement standard pour les prêts hypothécaires inversés, y compris les prêts hypothécaires de conversion de valeur domiciliaire (HECMs) garantis par la Federal Housing Administration.

Pour les transactions de refinancement sans vendeur impliqué, les prêteurs substituent souvent le HUD-1A - une version condensée qui exclut les coûts liés à la vente.

Où accéder à votre document de règlement

Si votre prêt n'est pas encore finalisé, demandez votre formulaire hud1 à votre prêteur - de préférence au moins un jour ouvrable avant la clôture. Une fois que votre transaction est réglée, votre état de règlement devrait accompagner vos autres documents de clôture. Si vous avez déjà clôturé et que vous ne parvenez pas à le localiser, contactez votre prêteur pour demander une copie.

Pourquoi votre HUD-1 est important

Ce relevé de règlement représente la transparence dans l'une des plus grandes transactions financières de la vie. En examinant attentivement chaque section, en comprenant ce que vous payez et en comparant les estimations aux frais réels, vous conservez le contrôle sur vos coûts d'emprunt et vous assurez qu'aucune dépense inattendue n'émerge lors de la conclusion.