REIT pour les investisseurs : Comprendre l'outil d'investissement potentiel

Lorsque l’on parle d’investissement pour générer des revenus supplémentaires, les investisseurs se tournent souvent vers des options traditionnelles telles que les actions ou les obligations. Mais il existe un autre instrument financier qui mérite notre attention : REIT (Real Estate Investment Trust) ou fiducie de placement immobilier. Depuis son introduction sur le marché boursier thaïlandais en 2018, le REIT est devenu une option intéressante pour les investisseurs recherchant une stabilité dans leurs rendements. Cependant, la performance du REIT connaît des périodes exceptionnelles ainsi que des phases plus difficiles, il est donc essentiel de bien étudier avant de prendre une décision.

Structure et caractéristiques du REIT

REIT est un fonds immobilier créé par des gestionnaires d’investissement pour rassembler des capitaux auprès de divers investisseurs, pouvant lever des fonds en émettant des unités de participation au public. Les actifs détenus par le REIT ont des caractéristiques essentielles : ils génèrent des revenus réguliers, tels que divers types de biens immobiliers, réseaux de communication, et constructions avec demande locative.

Les revenus que le REIT perçoit proviennent de la location ou de paiements liés aux actifs, distribués aux détenteurs d’unités sous forme de dividendes. Ces distributions sont généralement régulières et prévisibles, faisant du REIT une option attrayante pour ceux qui recherchent un flux de trésorerie constant.

Motivations pour choisir le REIT

Avantages pour les propriétaires d’actifs

Les propriétaires immobiliers capables de générer des revenus peuvent tirer parti de la structure REIT en utilisant leurs actifs existants, tels que condominiums, entrepôts ou hôtels, pour les convertir en capitaux afin de développer de nouveaux projets, en vendant des unités de participation à des investisseurs.

Avantages pour les investisseurs

Les investisseurs n’ont pas besoin d’un capital énorme pour investir directement dans l’immobilier. Ils peuvent détenir des unités de REIT à un prix accessible. De plus, une équipe de gestion professionnelle s’occupe de la gestion et de la répartition des bénéfices, sous la supervision des autorités compétentes, garantissant ainsi la fiabilité.

Différences entre REIT et Fonds immobilier

Bien que le REIT et le Fonds immobilier semblent similaires, plusieurs aspects importants les distinguent :

Structure et régulation

Le Fonds immobilier est un fonds commun de placement traditionnel, tandis que le REIT est une fiducie régulée par le comité de la Securities and Exchange Commission (SEC) thaïlandais, et doit obtenir l’approbation de la bourse.

Champ d’investissement

Le Fonds immobilier limite ses investissements aux actifs figurant sur la liste approuvée par la SEC, sans possibilité d’investir à l’étranger. En revanche, le REIT bénéficie d’une plus grande flexibilité, pouvant investir dans des actifs étrangers et développer des biens immobiliers, à condition que cela ne dépasse pas 10% de l’actif total.

Distribution et gestion des unités

Le Fonds immobilier évalue et distribue ses unités comme tout autre fonds commun de placement, sans obligation d’avoir des actionnaires minoritaires. Le REIT, quant à lui, doit avoir au moins 15% d’investisseurs minoritaires et doit tenir une assemblée annuelle des porteurs d’unités, comme une société cotée en bourse.

Actuellement, la Thaïlande n’émet plus de nouveaux Fonds immobiliers, car il a été décidé d’utiliser le format REIT à la place. De plus, le REIT peut également inclure des Fonds d’infrastructure.

Classification des REIT

Selon la nature des droits sur les actifs

REIT de type propriété (Freehold) est une fiducie propriétaire d’un bien immobilier en pleine propriété, capable de générer des revenus locatifs et autres. La valeur des unités peut également augmenter en fonction de la valorisation des actifs, par exemple si des constructions supplémentaires sont réalisées.

REIT de type droit de bail (Leasehold) est une fiducie qui ne possède pas directement l’actif, mais détient le droit de percevoir des revenus de location à long terme. À la fin du contrat de location, l’actif n’est plus détenu. La valeur des unités de ce type de REIT diminue progressivement à l’approche de la fin du bail.

Selon le mode d’investissement

REIT d’investissement direct désigne un REIT détenant directement des droits ou la propriété d’un bien immobilier, générant des revenus directement.

REIT d’investissement indirect désigne un REIT détenant des actions dans d’autres sociétés, lesquelles sont elles-mêmes investies dans des biens immobiliers générant des revenus.

Selon le type d’immobilier

Retail REIT investit dans des centres commerciaux, grands magasins et autres points de vente.

Residential REIT investit dans des actifs résidentiels, tels que hôtels, condominiums, appartements et dortoirs.

Healthcare REIT investit dans des établissements de santé, tels que hôpitaux, centres de soins et résidences pour personnes âgées.

Office REIT investit dans des espaces de bureaux.

Infrastructure REIT investit dans des infrastructures telles que réseaux de communication et pipelines d’énergie.

Facteurs influençant la valeur et le rendement du REIT

La valeur du REIT dépend principalement de deux aspects :

La valeur des actifs immobiliers

Les variations de la valeur des actifs influencent directement les loyers et les revenus perçus. Par exemple, la valeur d’un REIT de type Leasehold diminue à mesure que le contrat approche de son terme. La conjoncture économique, le développement de zones et la construction supplémentaire peuvent augmenter la valeur, ce qui accroît la valeur des unités du REIT.

( Flux de revenus anticipés

Les flux de revenus affectent directement les dividendes versés aux détenteurs d’unités. Des facteurs tels que la demande locative, le tourisme et la santé économique globale jouent un rôle clé. Par exemple, si le taux de chômage baisse et que les entreprises embauchent davantage, un Office REIT percevra plus de revenus. À l’inverse, en période de crise ou de baisse du tourisme, un Hospitality REIT sera impacté.

Forces et faiblesses de l’investissement en REIT

) Avantages du REIT

Haute liquidité : Le REIT peut être facilement négocié en bourse, permettant une rotation rapide, contrairement à l’immobilier physique dont le processus est plus long.

Outil de diversification : Le REIT permet de diversifier le portefeuille d’investissement en immobilier sans devoir débourser une grosse somme d’un seul coup.

Transparence : Sous régulation stricte, le REIT doit respecter des normes rigoureuses en matière d’offre, d’enregistrement et de divulgation d’informations.

Flux de trésorerie régulier : Le REIT tend à distribuer régulièrement des dividendes, avec une bonne prévisibilité.

Inconvénients du REIT

Impôt sur les dividendes : Les dividendes du REIT sont soumis à une retenue à la source de 10%, ou peuvent être intégrés dans la déclaration annuelle de revenus, selon la décision de l’investisseur.

Sensibilité aux taux d’intérêt : La valeur du REIT est sensible aux variations des taux d’intérêt. Lorsque ceux-ci augmentent, les investisseurs peuvent préférer des options à rendement fixe, ce qui peut faire baisser le prix du REIT.

Exemples de REIT sur le marché thaïlandais

CPN รีเทล โกรท ###CPNREIT### est un Leasehold REIT gérant des centres commerciaux Central, des immeubles de bureaux et l’hôtel Hilton Pattaya. La dernière actualité indique un rendement de 8,35% par an, basé sur un prix actuel de 9,85 bahts.

อิมแพ็คโกรท (IMPACT) est un Freehold REIT possédant quatre unités immobilières comprenant des terrains, des bâtiments et le centre de congrès Impact Muang Thong Thani, avec des infrastructures. Son rendement est de 4,69% par an, à un prix de 12,80 bahts.

ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) est un REIT combinant Freehold et Leasehold, investissant dans des entrepôts de stockage. Son rendement est de 7,63% par an, à un prix de 9,50 bahts.

จัสมิน (JASIF) est un Fonds Infrastructure Freehold détenant 1 680 500 km de fibre optique, percevant des revenus de la location à la société TTTBB. Son rendement est très élevé, à 13,73% par an, à un prix de 6,70 bahts.

Conclusion : le REIT pour les investisseurs axés sur le revenu

Le REIT est un outil financier adapté aux investisseurs recherchant des revenus complémentaires, en plus des intérêts des dépôts à terme. Il permet de percevoir des dividendes issus de la gestion des revenus locatifs et autres bénéfices liés aux biens immobiliers détenus par le REIT. Comme tout instrument financier, le REIT présente des avantages et des inconvénients qu’il est crucial d’étudier attentivement avant d’investir, afin d’atteindre ses objectifs de rendement dans les conditions souhaitées.