Le marché de la location complète d'appartements à Séoul connaît une forte baisse des offres... La conversion en location mensuelle s'accélère

Le marché de la location intégrale des appartements à Séoul s’accélère en raison de la baisse soudaine de l’offre et de la hausse des prix, évoluant vers une augmentation rapide de la part des loyers mensuels. Dans un contexte de forte demande durant la saison de déménagement printanière, l’offre de logements en location intégrale a fortement diminué, réduisant le choix des locataires, et cette tendance influence désormais aussi bien les prix de la location intégrale que le marché global des loyers mensuels.

Le 19, selon l’entreprise de big data immobilier Asil, au regard de la journée précédente, il y avait au total 15 427 logements en location intégrale à Séoul. Cela représente une baisse de 49,9 % par rapport aux 37 500 logements en avril 2024, il y a deux ans. Toutes les 25 districts de Séoul ont vu leur offre de logements en location intégrale diminuer, avec des réductions respectives de 88,5 % à Uijeongbu, 88,0 % à Jungnang, 83,5 % à Gangbuk, 83,4 % à Seongbuk, et 77,1 % à Gwanak. Le nombre de logements en location intégrale à Gwanak n’est que de 54, à Jungnang 51, à Gangbuk 50, et même dans de grands quartiers comme Moongye-dong à Uijeongbu, avec le complexe Moongye Modern comptant 1281 unités, il n’y a que 2 ou 3 logements en location intégrale.

Ce changement s’inscrit dans un contexte où la structure du marché, combinant achat et location, évolue. Depuis que le 15 octobre dernier, une politique a désigné toute la zone de Séoul comme zone de permis de transaction foncière, établissant l’obligation de résider au moins deux ans après l’achat, la pratique dite de “l’investissement par différence de prix” avec droit de location intégrale a été en fait bloquée. Auparavant, cette pratique était un canal pour augmenter l’offre de logements en location intégrale ; avec sa restriction, le marché interprète que l’offre de logements en location intégrale entrant sur le marché a elle aussi diminué. Les agences immobilières sur place indiquent également qu’il est presque impossible de trouver des logements en location intégrale, même dans de grands complexes.

Dans ce marché en réduction de l’offre, la hausse des prix est particulièrement marquée. Selon l’enquête sur la tendance des prix résidentiels de l’Institut coréen de l’immobilier, le prix moyen de location intégrale d’un appartement à Séoul le mois dernier était de 601,49 millions de won, dépassant pour la première fois depuis 3 ans et 5 mois le seuil des 600 millions, après 614,94 millions en octobre 2022. La tendance à la hausse est encore plus prononcée dans les nouveaux quartiers. Par exemple, un appartement de 84,8655 m² à Mia-dong, Gangbuk, construit par Hanwha Forêna, a été loué pour 775 millions de won le 4 de ce mois, contre 680 millions de won en décembre dernier pour la même superficie, soit une augmentation de près de 100 millions en moins de quatre mois. Le ratio entre prix de location intégrale et prix de vente a également atteint 52,1 % le mois dernier, contre 52,0 % le mois précédent. Avec la rapide hausse des prix des appartements à Séoul, le ratio de prix de location intégrale, qui avait diminué pendant 10 mois depuis avril de l’année dernière, est repassé à la hausse après 11 mois.

Avec la hausse des prix de la location intégrale et la pénurie de logements, les locataires se tournent de plus en plus vers la location mensuelle. Selon les données du système de publication des prix de transaction du ministère des Terres, des Infrastructures et des Transports, jusqu’à la veille, il y avait 67 506 contrats de location d’appartements à Séoul, dont 32 608 contrats de location mensuelle, représentant 48,3 %. En pratique, cela signifie qu’environ une location sur deux est mensuelle. La part des contrats de location mensuelle à Séoul est passée de 28,2 % en 2019 à 31,5 % en 2020, et est restée au-dessus de 40 % depuis 2022 jusqu’à l’année dernière. Le problème est que le marché de la location mensuelle n’est pas non plus abondant. Au regard de la journée précédente, l’offre de logements en location mensuelle à Séoul n’était que de 10 059 unités, une baisse de 24,9 % par rapport à l’année précédente, et de 17,0 % par rapport à deux ans auparavant. Selon le prix du marché de l’Institut coréen de l’immobilier, le loyer mensuel moyen à Séoul le mois dernier était de 1,528 million de won, établissant un nouveau record historique pour le montant mensuel de référence.

Le marché pense que la combinaison de la pénurie de logements en location intégrale, la hausse des prix, les restrictions sur les prêts locatifs et les inquiétudes concernant la fiscalité de détention pourrait accélérer la transition vers la location mensuelle. La location intégrale et la location mensuelle concernent directement les demandeurs réels, notamment la classe populaire, en raison de leur coût de logement, ce qui rend cette évolution difficile à considérer comme un simple changement de forme de transaction. Cette tendance pourrait à l’avenir aggraver encore la charge du marché locatif à Séoul, et l’attention du gouvernement sera particulièrement portée sur la mise en place de mesures complémentaires prenant en compte l’offre, la finance et la stabilité des prix.