J'ai récemment examiné le marché des REITs et il se forme en réalité une configuration intéressante au début de 2026. Après cette période volatile l'année dernière, de nombreux investisseurs axés sur le revenu reviennent aux actions immobilières, et honnêtement, les fondamentaux commencent à paraître assez solides dans plusieurs types de propriétés.

Le contexte a changé de manière significative. Les taux ont diminué, l'inflation s'est calmée, et la croissance économique est restée résiliente tout au long de la transition. Cela crée de l'espace pour que les REITs évoluent dans un environnement plus sain que celui qu'ils ont connu durant une grande partie de 2025. L'activité de transaction s'intensifie, les valorisations se normalisent, et les bilans sont en bon état. Si vous cherchez des actions de REIT à acheter en ce moment, le timing semble en réalité moins pressé qu'il y a un an.

L'immobilier industriel a été le secteur le plus performant, et cette dynamique s'est poursuivie jusqu'à la fin 2025 et cette année. Le commerce électronique, la logistique et le délocalisation de la chaîne d'approvisionnement continuent de stimuler la demande pour les espaces d'entrepôt et de distribution. Ce qui est intéressant, c'est que l'offre nouvelle reste limitée sur les marchés clés, donc les taux d'occupation restent serrés et les propriétaires maintiennent leur pouvoir de fixation des prix. Même avec l'incertitude économique, les REITs industriels ont réussi à générer des flux de trésorerie stables parce que les fondamentaux sont tout simplement aussi solides.

Le secteur des bureaux est quelque chose que j'observe de plus près. Après des années de pression, il y a de véritables signes de stabilisation. Les bâtiments de qualité dans des emplacements stratégiques attirent enfin à nouveau des locataires, alors que les entreprises peinent à définir leurs stratégies de travail hybride. La construction limitée et l'amélioration progressive de l'activité de location suggèrent que les REITs de bureaux bien capitalisés pourraient connaître de meilleurs jours à venir. Ce ne sera pas explosif, mais une croissance mesurée des loyers et une utilisation accrue semblent réalistes dans ce cycle.

Le secteur du commerce de détail a surpris beaucoup de gens. Après avoir été mis de côté, le secteur s'est discrètement reconstruit. Avec la consommation soutenue par la croissance des revenus et des allégements fiscaux ciblés, plus une croissance limitée de l'offre, les REITs de détail sont positionnés pour offrir un revenu stable. La narration est passée de "le commerce de détail est en train de mourir" à "le commerce de détail va en fait bien si vous possédez les bons actifs."

Alors, quelles actions de REIT se démarquent ? Laissez-moi vous présenter trois qui ont attiré mon attention.

Prologis possède essentiellement l'infrastructure logistique mondiale. Nous parlons d'environ 1,3 milliard de pieds carrés d'espace de distribution dans 20 pays. Ils sont au cœur du fonctionnement des chaînes d'approvisionnement — servant le commerce électronique, le transport, la fabrication, tous les grands acteurs. Leur échelle et leur position stratégique sont difficiles à reproduire.

Ce qui les rend intéressants en ce moment, c'est la dynamique. Le troisième trimestre 2025 a montré des signatures de baux record, un FFO supérieur aux attentes, et ils ont relevé leurs prévisions pour l'année complète. L'occupation du portefeuille est proche de 95 %, le NOI des magasins existants progresse. Ils se diversifient aussi dans la capacité électrique des centres de données, ce qui ajoute une autre voie de croissance. Sur le plan du dividende, ils ont augmenté leur paiement cinq fois au cours des cinq dernières années avec un taux de croissance annuel de 12,66 %. Les analystes ont révisé leurs estimations à la hausse ces derniers mois — le consensus du FFO 2025 est passé à 5,80 $, et 2026 est également en hausse. Actuellement classé Zacks Rank 2 (Acheter).

Simon Property Group est l’un des plus grands REITs de détail au monde — ils possèdent et exploitent des centres commerciaux, des outlets haut de gamme, et des centres de style de vie en Amérique du Nord, en Europe et en Asie. Des milliards de dollars de ventes annuelles transitent par leurs propriétés. Ils ont également activement modernisé leur portefeuille, en acquérant la pleine propriété de Taubman Realty Group et des propriétés comme Phillips Place à Charlotte.

Sur le plan opérationnel, ils ont livré de solides résultats pour le troisième trimestre 2025 avec un FFO immobilier de 3,22 $ par action, en hausse de 5,6 % par rapport à l’année précédente. L’occupation des centres commerciaux et outlets américains a atteint 96,4 %, ce qui indique une forte demande des locataires. Ils ont augmenté le dividende trimestriel de 4,8 % à 2,20 $ par action. Au cours des cinq dernières années, Simon a effectué 14 augmentations de dividendes, avec des paiements en hausse de près de 11,7 %. La consensus des analystes a également progressé — les estimations de FFO pour 2025 et 2026 ont été révisées à la hausse à 12,67 $ et 12,94 $ respectivement. Également un stock Rank 2.

Cousins Properties est le choix dans le secteur des bureaux. Ils se concentrent sur des immeubles de classe A dans les marchés à forte croissance du Sun Belt — Austin, Atlanta, Charlotte, Phoenix. Fondée en 1958, ils développent et gèrent des actifs de bureaux de premier ordre dans des emplacements où la demande reste relativement résiliente.

Ils ont montré une dynamique solide avec plus de 550 000 pieds carrés de baux de bureaux signés au troisième trimestre 2025. Le loyer net de deuxième génération par pied carré a augmenté de 4 à 5 % en termes de trésorerie, ce qui signifie que les locataires sont réellement disposés à renouveler à des loyers plus élevés. La prévision du FFO a été relevée à environ 2,82-2,86 $ pour 2025. Le dividende trimestriel régulier est de 32 cents par action. Les estimations de consensus pour le FFO par action en 2025 et 2026 étaient respectivement de 2,84 $ et 2,92 $, impliquant des hausses de 5,58 % et 2,70 % d’une année sur l’autre. Également un stock Rank 2.

En regardant le tableau d’ensemble, si vous cherchez des actions de REIT à acheter pour générer des revenus, l’environnement semble plus favorable qu’il ne l’était durant la majeure partie de 2025. Les conditions économiques s’améliorent, les bilans sont disciplinés, et les fondamentaux immobiliers se renforcent. Pour les investisseurs axés sur un flux de trésorerie stable et des dividendes, certains REITs dans ces secteurs résilients pourraient offrir à la fois stabilité et une croissance mesurée à mesure que la confiance revient sur le marché immobilier.

L’essentiel est d’être sélectif quant aux propriétés et aux REITs qui ont réellement le positionnement pour en bénéficier. Mais le contexte évolue clairement dans une direction plus favorable.