[특징주] 제이알글로벌리츠 회생신청 충격…리츠주 투자심리 급랭

[Caractéristiques] Choc suite à la demande de redressement de JR Global REIT… La psychologie des investisseurs en actions REIT s'effondre rapidement

Avec la nouvelle du lancement de la procédure de redressement judiciaire pour le fonds de placement immobilier mondial JR, le sentiment d’investissement global dans les fonds de placement immobilier cotés en Corée du Sud tend à se figer. Dans le cas où le fonds de placement immobilier mondial JR serait suspendu de la négociation, les actions des principaux fonds de placement immobilier montrent également une tendance de faiblesse synchronisée.

Selon la Bourse de Corée, le secteur immobilier affiche une performance faible, après que les actions des principaux fonds de placement immobilier tels que SK REIT, Hanwha REIT, Lotte REIT, ESR Kendall Square REIT, Samsung FN REIT ont toutes augmenté puis sont devenues à la baisse. Le marché pense que cela reflète la crainte que la crise de liquidité de certains produits ne se propage à l’ensemble du secteur des fonds de placement immobilier, affectant l’environnement de financement et le moral des investisseurs.

L’étincelle de cette crise est liée aux actifs belges du fonds de placement immobilier mondial JR. Le fonds de placement immobilier mondial JR est un fonds d’investissement immobilier commercial étranger détenant des immeubles de bureaux en Belgique et à New York. Le prêteur syndiqué étranger sur les actifs belges, avec un ratio de prêt sur valeur (LTV) d’environ 61 %, a dépassé la norme de prêt garanti prioritaire, et a notifié un gel des fonds (Cash Trap). Le prêteur indique qu’il transférera les fonds restants après déduction des frais nécessaires des loyers belges dans un compte de contrôle, pour rembourser anticipativement le prêt, ce qui pourrait poser des problèmes pour le paiement des dividendes et des intérêts.

Le montant du remboursement anticipé exigé par le prêteur est d’environ 78,3 millions d’euros, soit 108,5 % des loyers belges de 2025. En raison de l’incapacité de la société à rembourser le principal d’une grande obligation à court terme de 40 milliards de won, elle a demandé l’ouverture d’une procédure de redressement auprès du tribunal de Séoul, tout en sollicitant un plan de restructuration autonome (ARS). Si l’ARS est approuvé, le tribunal suspendra la procédure de redressement pour une durée maximale de 3 mois, afin de favoriser la négociation entre créanciers et débiteurs.

Auparavant, le fonds de placement immobilier mondial JR avait été désigné comme gestionnaire du projet, et la négociation avait été suspendue avant la décision du tribunal d’ouvrir la procédure de redressement. Selon les informations, jusqu’à 9 fonds indiciels cotés (ETF) domestiques en Corée du Sud, intégrés dans ce fonds immobilier, pourraient également subir une pression.

Le secteur des valeurs mobilières pense que cet incident, contrairement à l’industrie manufacturière, ne résulte pas d’une détérioration substantielle des activités, mais provient en grande partie d’une inadéquation entre la structure de financement et l’offre et la demande de fonds. Cependant, si le prêteur syndiqué étranger exerce son droit de saisie, il pourrait ignorer le prix de vente des actifs et se concentrer sur le recouvrement du principal, ce qui pourrait réduire le taux de récupération des créanciers locaux, constituant une pression supplémentaire. Par ailleurs, la crainte que les conditions de prêt sur le marché global des fonds de placement immobilier deviennent plus strictes s’intensifie.