50ドルから家主になる、カナダのブロックチェーン不動産革新「家が全て頓挫」：RealT デトロイト崩壊実録

二人のカナダ人兄弟は、1枚50ドルのトークンを通じて誰もが大家になれると約束し、デトロイトで500棟以上のトークン化不動産帝国を築いた。しかし、管理不行き届きや水漏れ、火災、倒壊により訴訟危機に陥り、『連線』誌の記者が現地取材を行い、「チェーン上は完璧、チェーン外は腐敗」した暗号不動産神話の崩壊過程を再現した。この記事はJoel Khaliliによる『The $50 Dream: How RealT’s Crypto Real Estate Empire Crumbled in Detroit』をもとに、Foresight Newsが編集・翻訳したものである。

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私は木製の階段を上り、ミシガン州デトロイト東部にある1920年代建築の二世帯住宅地下室へ向かう。湿ったレンガ壁、浸水、カビ、漂白剤の臭いが鼻をつく。前にいるのはCornell Dorrisで、ここにほぼ10年住んでいる。Dorrisは40代半ばで、娘二人がおり、週末に訪れる。彼は燻製肉とイベント用料理で生計を立てている。

暗闇に目が慣れると、地面に鼠の糞や、地下室全体に広がる黒い水たまりが見える。「雨が降ると水が入ってくるんだ」とDorrisは言う。空気は異常に重く、私は強い衝動に駆られ、すぐにでも立ち去りたくなる。

Dorrisの家主は普通の人物ではない。約4年前、この建物はRealToken（略称RealT）というスタートアップ企業に買収された。同社は「暗号通貨技術を用いて不動産投資を民主化する」という野心的な計画を持っていた。理念は、1つの不動産を数千の暗号トークンに分割し、1枚約50ドルで販売、トークン所有者は賃料の一部を受け取り、年利最大12％のリターンを得られるというものだった。さらに、不動産の価値上昇からも利益を得ることができた。

投資家はこの概念に殺到し、RealTはデトロイトで一気に拡大、約500棟の建物を購入した。さらに、米国の他40以上の都市でも約200の不動産を買い、資産総額は約1億5000万ドルに達した。規制上の理由から米国居住者は投資できないが、150か国以上から少なくとも16,000人がRealTのトークンを購入済みだ。信頼できる資料は乏しいが、RealTは「指標から見て、世界最大の不動産トークン化プラットフォーム」と自称していた。

Cornell Dorrisが住む複合アパートの地下室が浸水

しかし、暗号界で成功を収めた一方、実世界では次々と問題が噴出した。昨夏、デトロイト市はRealTとその創業者を訴え、「数百件の環境衛生規則違反行為があった」と指摘した。Dorrisが住む場所も、市の検査官に不適格とされた多くの住宅の一つだった。彼は私に、以前の家主も完璧ではなく、修理は自分で手配したこともあったが、RealTに引き継がれてから明らかに状態が悪化したと語った。検査官は煙探知器の欠落や、浴槽の温水供給停止を発見した。「今は洗面台の縁でシャワーを浴びているだけだ」とDorrisは言う。「地下には鼠がいて、上にはリスもいる」

Zillowの推計によると、米国の不動産市場規模は約55兆ドルだが、トークン化された不動産の占める割合はごくわずかだ。しかし、ドイツ銀行の資料によると、暗号通貨を用いた資産の断片化購入の概念は、数年で300億ドル規模の産業に成長している。一方、デトロイトでは少額資金で大家になれるというビジョンと、実際の住宅や居住者の不便さとの間に矛盾が生じている。

Prairie街8821番の家の正面と側面の窓はなくなり、ポーチの階段は崩れ、板も歪んでいる

RémyとJean‑Marc Jacobsonは、RealTを創設したカナダ兄弟だ。彼らは双子ではないが、よく似ており、眼鏡をかけ、髪は光沢のあるスタイル、白髭を蓄えている。二人とも自由意志主義者を自称し、市場の自由を支持し、政府の干渉を最小限にしたいと考えている。Zoomで会ったとき、Jean‑Marcは熱意にあふれていたが、時に尖った口調も見せた。私は遠回しに質問を投げかけたが、「直接聞けばいい」と言われた。

兄弟はカナダとヨーロッパで育ち、物語と訴訟に満ちた家族の出身だ。姉の離婚騒動は大騒ぎとなり、最終的に数百万ドルの財産を巡る争いに発展、バハマ諸島に差し押さえられていた財産を姉が勝訴した。義兄は、アンゴラに違法に武器を販売していたグループと関係があり、執行猶予判決を受けている。父親は金融業者で、2003年の記者の質問に対し、「聞かないでくれ、隠すつもりはない」と答えた。

RémyとJean‑Marcは、カナダと米国の一部地域で不動産のリノベーションと再販を始め、その後2010年代初頭にビットコインに出会った。ほぼ即座にビットコインのマイニング事業を開始し、その後複数の企業と非営利団体を設立した。兄弟はビットコイン関連のトラブルにも巻き込まれ、ポンジスキームに関与し、数百万ドル相当の暗号資産を差し止めた顧客と和解した。

Jean‑Marcによると、2013年頃から、彼らは不動産と暗号通貨の専門知識を融合させる方法を模索し始めた。伝統的な金融では、不動産投資信託（REITs）を通じて複数の不動産から賃料の一部を得ることができるが、最低数千ドルの投資が必要だった。兄弟は、暗号通貨を使って同様の仕組みを低額投資で実現できる方法を探していた。そして5年後、Rémyが弁護士から連絡を受け、突破口を見つけた。

通常、一つの不動産を千人に売ることはできないが、Jacobson兄弟は不動産の所有権をLLCに移し、その株式を表す暗号トークンを販売することで可能にした。

彼らは最初のテスト場所として、デトロイトの低価格と都市再生計画に惹かれ、9943マロウ街の一軒家を選んだ。2019年4月、これをトークン化し、1000枚のトークンを発行、販売収益は諸費用や修繕費に充てられ、Jacobson兄弟には10％の手数料が入った。さらに、将来の賃料収入の2％を取り、残りは維持費や税金に充て、残額をトークン所有者に分配する計画だった。

Jean‑Marcは、最初の取引日には、RealTは5枚未満のトークンしか売れなかったと語る。兄弟は親戚や友人に買わせ、XやMedium、メディアで宣伝もした。「最初は皆疑っていた」とJean‑Marcは言う。「非常に少ししか売れなかった」。約5か月後、兄弟は売却を検討し、購入者に返金して終わるつもりだった。

しかし、9943マロウ街のトークンは徐々に売れ始め、12月13日には完売した。当時、この物件には33か国から107人の投資家がおり、平均して0.93％の持分を持ち、毎日25.22ドルの賃料を分け合っていた。

Jacobson兄弟はTelegramでフランス語投資家向けのチャットグループを作り、RealTトークンの需要は急上昇した。2020年、RealTはデトロイトで急拡大：アポリン街のアパート、シェーファー街のタウンハウス、マンフィールド街の一軒家など、ほぼ50物件をトークン化した。

さらに拡大を計画し、兄弟は不動産専門家Shawn Reedと提携した。裁判記録によると、ReedはRealTのために物件を探し、時にはリノベも手伝い、トークン化を促進した。Jacobson兄弟はReedの過去を知らず、彼は銀行詐欺で投獄歴があり、「スラムの大家」と呼ばれたこともあった。Reedの取引は、当時のトークン需要の高騰に追いつくのに役立った。

TelegramのTokNistという名の投資家にインタビューしたところ、彼はRealTを初めて知ったとき、その仕組みをすぐ理解したという。アジア在住のフランス人で、不動産投資をしたいが融資が得られない彼は、RealTが銀行を介さず少額投資できる方法を提供していると感じた。「多くの人と同じだ」とTokNistは言う。「彼らは富裕な投機家ではなく、普通の人で、不動産の一部を所有し、固定収入を得たいだけだ」

2022年、TokNistは大量にRealTトークンを買い始めたが、順調ではなかった。新物件の販売時には、常にパソコンの前に張り付き、カウントダウンを見守った。サイトは頻繁に落ち、画面は真っ白になったり、カートからトークンが消えたりした。「物件トークンは瞬時に売り切れる。1日に6、7物件が出て、数分後にはすべてなくなる」と彼は言う。「需要が本当に高い証拠だ」

裏では、Jacobson兄弟は管理が膨らむ資産群の運営に苦労し始めた。2023年、フロリダ州マイアミの別の商業不動産に対し、銀行が買い戻し権を取り消した。理由は、彼らがローンを滞納し、1040万ドルの支払いを命じられたためだ。マイアミ市もその物件を危険建築と認定した（Jacobson兄弟はこの経験を、コロナ禍の戦略的決定の一環と説明している）。同年、シカゴ市も複数のLLCに罰金を科し、建築基準違反や債務不履行を指摘した。これらはデトロイトの問題の前兆だった。

荒廃、火災、放置されたテナント：帝国の崩壊開始

2024年夏、記者のAaron Mondryは新たな取材の糸口を探していた。非営利の地方ニュース機関Outlier Mediaの記者である彼は、「デトロイトの投機者」と題した一連の記事を書いていた。そこに、ある情報源から、ミシガン州ウェイン郡の所有権記録に奇妙なパターンがあると指摘された。

記録を調べると、多くのデトロイトの不動産が「RealToken」という名のLLCに所有されていることに気づいた。これまでに、RealTはこれらの多くのLLCを通じて数百の物件を購入・トークン化し、市内最大の大家の一つとなっていた。多くは一戸建てで、まとめて買収されたケースもあり、現地調査もほとんど行われていなかった。これらの物件は東部・西部の低所得層、特に黒人コミュニティに集中していた。

Mondryはリストを作成し、各家を訪ね歩き始めた。すると、驚くべきパターンに気づく。訪れた多くの家はひどい状態で、多くが空き家だった。データベースを調べると、多くの物件が長期未納の不動産税を抱えていることも判明した。

2025年2月、Mondryは最初のシリーズ記事を公開した。公共記録とテナントとの対話をもとに、RealTの管理不行き届きや手抜き、テナント無視の実態を告発した。テナントの中には、汚くひどい環境で暮らしていると語る者もいた。同時期、市の建築検査官は、Cadieux通りのアパートの煙探知器や非常照明、防火扉が使えなくなっていると警告した。3月、その建物で大火が発生した。

2025年3月以降、Cadieux街10410番の火災により、このアパートは空き家となり、焦げ跡は木板で封鎖された

2025年9月初旬、私が各家を訪ね歩くと、似たような状況を耳にした。車を走らせ、煤塊に押しつぶされたバスケットボールのスタンドや、バーベキューの香り、フェンス越しに流れる音楽を感じながら、日常の喜びと、私が見たRealTの物件の荒廃との対比に驚いた。

私はCadieux通りのアパート前に車を停め、焦げ跡が木板で封鎖されているのを確認した。北西のGrand River-St. Marys地区では、ギャングと名乗る集団がGreenfield街14881番の二階建てレンガアパートを支配していると語った。YouTube動画では、その集団が「大家」としてこれらの荒廃したユニットを賃貸していると主張している。「麻薬中毒者にとっては、まるで五つ星ホテルだ」と語る者もいた。私が訪れた他の2棟のRealT物件は弾痕だらけだった。複数のテナントは、修理を迫るために家賃を拒否していると語った。

デトロイト西部のRedfordのTim Hortonsで、私はMayaに会った。彼女はRealTのテナントで、近くの赤レンガの家に住む。帰宅時、車を車道に停め、1時間も車内で過ごしてから家に入ることもある。ある部屋の天井から水漏れがあり、大きな穴が開き、木の屋根の構造が見える。塗装は剥がれ、湿った黄ばんだ断熱材の破片が垂れ下がる。Mayaは浴室、キッチン、リビングだけにとどまり、リビングで寝ている。「正直、ここに住むべきじゃないと思う。でも、住む場所を見つけようとしている」と彼女は言う。「まるでスラム街みたいだ」

数ブロック離れた場所で、Monicaの家を訪ねた。彼女はEight Mileロード南の一軒家に6年間住み、最近は孫二人と暮らしている。家のトークンは331人が所有し、彼女の家賃収入から平均9.3％の年利を得ている。Monicaは、暖房が壊れ、水道も不安定だと語った。窓は割れ、屋根も損傷している。前庭には枯れた大樹が立つ。夜、彼女は破れた窓からの侵入を恐れ、眠れないこともある。何度も緊急避難所に申請したが、満員だという。彼女は私に、「帰って、愛しい人。帰って」と言った。「ここはあまりにもひどい」

Fielding街18415番の天井が崩落し、廊下には石膏片や湿った断熱材が散乱

訴訟、責任転嫁、信頼崩壊：トークン化実験の完全崩壊

コールマン・A・ヤング市庁舎の5階、迷路のような黄土色のタイルと古びたカーペットの中で、私はConrad Mallettを見つけた。彼は市の民事訴訟全般を担当している。彼のオフィスの壁にはムハマド・アリや黒人公民権運動の重要人物の肖像画が掛かっている。Mallettは、デトロイトの副市長やミシガン州最高裁長官を歴任し、昨春、Outlier MediaのRealTに関する報道を知り、調査を開始した。建築検査官による現地調査も行われ、違反行為が記録された。「結果、何千もの違反物件が見つかった」と彼は私に語る。「ほとんどの人が不適格な住宅に住んでいると結論づけた」

Mallettの副官Tamara York Cookは、建築検査官を各戸訪問させ、名刺を貼り付けさせた。彼女の電話はすぐに鳴り止まなかった。「ほとんどの人が自分の経験を語りたがった」と彼女は言う。

7月、市はRealTとその創業者、関連するLLC165社に対し、数百件の公衆妨害や規制違反を理由に民事訴訟を起こし、数十万ドルの違反罰金と税金を請求した。訴状によると、408の物件には適合証明書が発行されていなかった。Jacobson兄弟は『連線』誌に対し、「適合証明書の有無は、RealTの資産と郵便番号内の他の物件とに差はない」と述べた。

やがて裁判官は仮処分命令を出し、規範に達するまで家賃徴収や立ち退きを禁止した。この命令は後に延長されたが、緩和され、家賃未払いのテナントの立ち退きも許可された。

Telegramの投資家たちは訴訟の情報を知り、Rémy Jacobsonは即座に弁明した。彼らは、RealTの投資者はデトロイトの実情をほとんど理解できていないとし、「我々はすべての問題に取り組む」と述べた。投資者は愛の絵文字で応じ、Jean‑Marcも底特律の不動産市場の急成長を大々的に宣伝した。

同時期、Jacobson兄弟は投資者に、Cornell Dorrisの住む建物――地下室の水浸しの建物――に買い手がついたと伝えた。もし売却に同意すれば、総リターンは75.61％に達するとした。Telegramの投稿で、Jean‑Marcはこの取引を、底特律の不動産市場の活気とRealTの取引技術の証明と位置付けた。7月末の投資者との通話では、「すでに完了した」と宣言した。

買い手のEast Coast Servicing LLCの登録住所は、RealTが記録に使ったミシガン州の住所と一致していた。記録はRémy Jacobsonが買い手の代理として署名した。実際、兄弟は自分たちが管理する別の会社と取引を完結させていたようだ。

この取引を追跡調査した結果、2026年2月、Jacobson兄弟は投資者にメールを送り、買い手が撤退したと伝えた。7月には、「取引は成立済み」と言っていたのに、だ。兄弟はその後、『連線』誌に、East Coast Servicing LLCは海外の買い手に不動産を売るためのツールに過ぎないと語った。

デトロイト市の訴訟の核心は、同社のビジネスモデル自体に不動産の管理不足が含まれている点だと指摘している。「彼らが年利を生み出す方法は、質の高い管理をせずに物件を維持することにある」とMallettは非難した。

Jean‑Marc Jacobsonはこの指摘を否定し、「我々の意図は、より多くの人に投資を促し、デトロイトのコミュニティを美化することだった」と述べた。彼は、物件をトークン化する際に修繕基金を設立しているとし、投資家に高いリターンをもたらすには、物件に人が住み続け、賃料を得る必要があると強調した。意図的に管理を怠れば、その目的は達成できないとも述べた。

彼は、物件管理会社や不動産の専門家が管理を怠ったり、詐欺的行為を行ったりしたと主張し、すでにShawn Reedら数名を訴えている。

9月3日午前、私はデトロイト西方の高級ホテルThe HenryのロビーでReedに会った。彼は水晶のシャンデリアの下、茶色の革張り肘掛け椅子に座り、電子暖炉の火を背にしていた。禿頭に長い黒髭、カウボーイブーツを履き、目立つ存在だった。話すとき、彼は指で髭を撫でた。

その時点で、ReedとJacobson兄弟の関係は悪化していた。裁判記録によると、2024年頃から、彼らは特定の物件取引の詳細を巡って争い、リノベーション問題でも対立した。最終的に協力をやめ、Jacobson兄弟はReedを詐欺的な虚偽陳述で訴えた。

2025年2月、ミシガン州裁判所に提訴した訴訟で、RealTはReedが未実施の修繕やリノベの請求書を出したと非難した。Reedはこれを否定し、自分の役割は少数の物件のリノベを手伝うことだけで、資産全体の管理はしていないと主張した。同年6月、Reedは反訴を起こし、RealTが彼をスケープゴートにし、デトロイトの混乱の責任を負わせていると訴えた。「私は物件管理者ではない。それは私の仕事ではなかった」と語った。訴訟は現在も続いている。

インタビューで、Jean‑MarcはReedについて具体的には語らなかったが、「時には、新しい都市に入ると、最初に出会うのは間違った人たちだ……誰も騙されることはない」と述べた。

Reedとの争いが裁判沙汰になる頃、Jacobson兄弟はNew Detroit Property Managementを設立していた。彼らは、RealTのデトロイト資産の管理をこの新会社に委ね、経験豊富な物件管理者Salvatore Palazzoloを副社長に任命した。私が市内最後の日、Palazzoloは黒いSUVに乗り、ホテルの外で私を迎えた。後部ミラーには小さな十字架が掛かっていた。彼は、最近改修したRealT物件を見せたが、空き家の改修を担当していると説明した。

車内で、Palazzoloは、空き家を素早く賃貸に出し、収益化できるように少しだけ修繕することが任務だと語った。一方、市は古い家に対し罰金を科し続けており、Palazzoloは、これが工事を遅らせる原因だとも述べた。「我々の物件数は膨大だ」と彼は言う。「市の罰金が次々と出て、作業量はとてつもない」

改修後も問題は残る。少なくとも一例では、偽の大家が一時的に入居者を募集し、少額の料金を徴収して入居させたケースもあった。Jacobson兄弟は、その偽の大家が裁判所の立ち退き停止命令を悪用し、少額を市の管理口座に預ければ退去させられないと示唆したと述べる。

私とPalazzoloは、最初の物件の前で車を止めた。小さな赤レンガの家で、切妻屋根と白い縁取りが特徴だ。Palazzoloは黒い資料フォルダーを抱え、修繕済みの家を案内した。窓は良好、浴室とキッチンは改装済み、壁は塗り直され、崩れた日除けは修復され、床も磨かれたり新たに張り替えられたりしていた。

Strathmoor街14574番、New Detroit Property Managementが改修したRealToken物件の一つ

浴室とキッチンは改装済み、崩れた日除けは修復、床も磨かれている

彼はさらに、同様の状態の物件を5軒案内した。豪華ではないが、清潔で住める状態だった。

Palazzoloは、これまでに約40棟の改修を行ったと推定している。最近の裁判記録によると、同社は訴訟対象の28物件について適合証明書を取得済みだという。「一部の物件のひどさに気づいていない人もいるだろう」と彼は言う。「それらを基準に適合させるには多大な作業が必要だ。安全で手頃な価格にするために努力している」

Jean‑Marc Jacobsonは、デトロイトの物件の状態は「ひどい」と認める一方、RealTの問題を暴露した関係者を批判した。夏の間、ほぼ毎週Telegramでフランス語投資家と交流し、地元記者Mondryを何度も貶めた。「明らかに、その記者は我々を嫌っている。数か月前からわかっていた。彼は自分の選んだ内容だけを書き、反証は無視している」とTelegramで投資家に語った。数週間後、「彼はキャリアの中でこれほど多くのクリックを得たことはない。彼は我々を邪悪な暗号資本家と描き、家賃を上げ、弱者を苦しめている」と付け加えた。『連線』誌に対しても同様の批判を行い、「表層的な分析」とし、「偏ったストーリー追求」と非難した。昨年9月、Jean‑Marcは投資家に、市の訴訟は「行政の腐敗、政治的アジェンダ、裏取引、権力乱用」の産物だと語った。

Telegramの投資者たちは、訴訟やOutlier Mediaの報道の正当性を疑問視することもある。最近、RealTは物件管理会社の背景調査をすべきだと提案されたが、Jean‑Marcは「恨みを晴らしたいだけだ」と返答した。別のTelegramメッセージでは、彼はあるテナントを嘲笑し、「緊急警報！！！水道管が壊れた！！！緊急警報！！！🆘」と書き込んだ。私が取材した3人のトークン所有者は、Telegramのコミュニティは敵意に満ちていると語る。Jacobson兄弟は、群衆の敵意を否定し、「困難な時期に投資者間の緊張は普通」と述べた。

それでも、投資者は兄弟に対し、ますます鋭い質問を投げかけている。9月、2023年の資料を発見した投資者たちは、これらの資料から、RealTがシカゴの2物件を数か月後に合計95万ドルの抵当権を設定したことを知った。ある投資者は、「非常に怪しい」と指摘。抵当権は、ローン未払い時に貸し手が物件を差し押さえるリスクを伴うためだ。Jean‑Marcは、抵当権は売り手のためのもので、何らかの未公開の利益があると主張した。これらの抵当権はすでに返済済みだとも述べた。「時には、会社の操作が必要だ」と彼は投資者に語った。「取引を成立させるために、柔軟性を示すこともある」と。コロンビアビジネススクールのTomasz Piskorski教授は、「この種の取引は異常だ」と指摘。「合理的な理由は見当たらない。あるかもしれないが、私にはわからない」と述べた。

11月下旬、投資者たちはシカゴのRealT物件について疑念を深めた。数か月前に市の危険物認定を受け、解体予定だったにもかかわらず、未だに賃料収入を生み出しているという。誰かが居住している可能性もある。「本当にどう考えればいいのか分からなくなった」とTelegramで語る投資者もいた。私もデトロイトで似た状況に遭遇した。昨年9月に訪れた13物件は、すべて「満室」と表示されていた。ギャングと疑われるアパートも同様だった。Jacobson兄弟は、市の管理システムが入居状況の確認を妨げていると述べている。

一部の投資者は、Jacobson兄弟に裏切られたと感じている。誰かは、デトロイトの紛争解決までRealTの購入を停止したともいう。アジア在住のTokNistは、兄弟の管理に疑念を抱いている。別の投資者は、「Demetrius Flenory」という名で、Jacobson兄弟に次のように書いた。「我々のトークンは、革新と不動産投資の民主化を支援すべきだったのに、不衛生で危険な物件と結びつき、弱者の社会的困難を悪化させている……毎週明るみに出る新たな醜聞を見過ごせない」

昨年、自称物件管理者ではないReedは、批判動画を公開した。彼は、RealTに属すると主張する荒廃した建物を訪れ、汚れたマットレスやゴミの山を映した。「もし私がこの建物のトークンを持っていたら、激怒していただろう」とReedはカメラの向こうで語った。しかし、その時点でReedはすでに別のトークン化不動産会社に参加していた。

2月、Jacobson兄弟は投資者に、RealT資産の大部分を売却し、全体の投資リターンを最適化する計画を明らかにした。ただし、資金を回収し、物件を売却可能な状態に戻すため、投資者はどこにあっても賃料を受け取れなくなる。一部はこの決定を支持したが、多くは激怒し、Telegramでなぜ兄弟が一方的に賃料支払いを停止できるのかと質問した。兄弟は、RealTの規約に従い、取締役として賃料の分配を決める権利があると主張したが、一部の投資者はこれを「窃盗」とみなした。

デトロイトの裁判は5月