理解ブランケットモーゲージ：単一のローンで複数の物件を資金調達する方法

複数の投資物件を購入するには、通常、各々の住宅ローン申請を管理し、それぞれに異なる審査プロセス、手数料、スケジュールを調整する必要があります。ブランケット・モーゲージ（包括抵当権）は、これに代わる合理化された選択肢であり、2つ以上の不動産資産の取得を一度にカバーする単一のローンです。この方法は、書類作業を減らし、クロージングコストをまとめ、規模拡大時の資金調達戦略を簡素化します。

ブランケット・モーゲージとは何か、誰が利用するのか？

ブランケット・モーゲージは、複数の物件を担保として保証された単一のローンです。各物件ごとに個別の住宅ローンを取得する代わりに、借り手はすべての不動産取得をカバーする包括的なローンを得ます。この仕組みは、特に不動産開発業者、物件のフリッピング業者、住宅や商業用ポートフォリオを管理する投資家に好まれます。複数の実店舗を取得・運営しようとする企業も、この資金調達方法の恩恵を受けます。これにより、多数の個別ローンを管理する煩雑さや財務負担を一元化できるのです。

ブランケット・モーゲージの仕組み：リリース条項と担保

ブランケット・モーゲージが設定されると、すべての物件が共同で貸し手に対する担保となります。この仕組みを可能にしているのはリリース条項と呼ばれる契約条項です。これは、個々の物件を売却またはリファイナンス（借換）しても、即座にローン全額の返済を求められない仕組みです。

具体的には、ポートフォリオの一つの物件を売却すると、リリース条項が発動し、その物件はローンから解放され、残りの物件は引き続き担保として機能します。これにより、資産を戦略的に流動化しながら、全額返済を強制されることなく資産を処分できます。ただし、貸し手は保護のために次の条件を設けています：売却によって担保の価値がローン残高を下回らないこと。もし売却により担保価値が不足する場合は、売却前にローンを返済する必要があります。

また、個別の物件のリファイナンスは、特定のブランケット・モーゲージ契約によりますが、通常はローンの事前返済を強制されません。この柔軟性は、従来のローンと比べて、物件売却時に即座に全額返済を求められるケースと異なります。

ローン条件と金利：期待される内容

貸し手は、複数の物件にわたるリスク管理のため、特定のパラメータを設定しています。

LTV比率（融資比率）： 多くの貸し手は75%から80%のLTV比率を維持しており、これは信用状況やポートフォリオの強さに応じて、頭金として25%から60%を用意する必要があることを意味します。

ローン規模と期間： 最低融資額は一般的に$100,000から始まり、大規模開発者向けには最大$10億まで拡大されることもあります。ローン期間は2年から30年までで、最も一般的なのは15年、20年、30年の償還スケジュールです。

支払い構造： 多くのブランケット・モーゲージにはバルーン・ペイメント（最終一括返済）条項が含まれ、満期は3年、5年、10年、15年などに設定され、キャッシュフローの計画が必要です。

金利： 競争力のある金利はおおよそ4%前後から始まりますが、最終的な金利は信用力、ポートフォリオの詳細、市場状況に依存します。

ブランケット・モーゲージの要件：信用、現金準備金、DSCR

ブランケット・モーゲージの資格審査は、従来の住宅ローンよりも厳格です。貸し手は、あなたの財務状況の複数の側面を評価します。

個人の資格条件：

• 信用スコア、雇用履歴、所得証明
• 流動性のある現金準備金が少なくとも6ヶ月分あること
• 大規模な建設、商業開発、またはリノベーションを行う場合は、不動産経験の証明

事業者（法人借り手）の場合：

• 事業信用報告書と収益証明
• DSCR（債務サービスカバレッジ比率）1.25倍以上を維持し、事業が十分な収入を生み出していること
• 事業税申告書と銀行口座の明細書

ポートフォリオの評価：

• 保有物件数、物件タイプ、所在地、現状、開発・投資計画
• 空室率、運営費用、維持管理費、物件ごとの手数料を考慮した予想賃料収入
• 各物件の現在の公正市場価値と購入価格の比較

ブランケット・モーゲージ申請に必要な重要書類

貸し手は、申請の審査に必要な詳細な書類を求めます。

個人の財務書類： 信用報告書、所得税申告書（通常2〜3年分）、最近の銀行口座明細（準備金の証明）

事業の財務書類： 事業信用報告書、事業税申告書、事業用銀行口座明細

物件の資料： 住所、詳細な物件説明、最新の写真、既存物件の取得日

評価と資金調達の詳細： 購入価格、現在の公正市場価値、改修費用見積もり、既存の担保権や融資状況、物件処分戦略を記した事業計画

物件のパフォーマンス指標： テナント情報、過去と予測の空室率、運営費用の内訳、賃料収入の証明、純営業収入（NOI）の計算

ブランケット・モーゲージのメリットとリスク

両者を理解することで、自分の不動産戦略にブランケット・モーゲージが適しているか判断できます。

主なメリット：

• 管理の簡素化： ポートフォリオ全体の月々の支払いを一つにまとめることで、複数のローンの支払日やスケジュール調整の手間を省ける
• コスト効率： 単一の融資手数料とクロージングコストで、複数の個別ローンよりも資金調達コストを削減
• 標準化された条件： すべての物件が同一の金利とローン構造の下で運用され、異なる金利や条件の調整の煩雑さを排除
• ポートフォリオの柔軟性： 一つのブランケット・モーゲージでカバーできる物件数に制限はない
• 戦略的流動性： リリース条項により、個別物件を売却し、資本を再投入することが可能

重要なリスク：

• 担保の集中： ブランケット・モーゲージの返済不能は、個々の資産だけでなく、ポートフォリオ全体の差し押さえリスクを伴う
• 貸し手の選択肢の制限： 従来の融資と比べ、ブランケット・モーゲージを専門とする金融機関は少なく、選択肢や交渉力が制限される
• 月々の支払い負担増： 膨大な融資額を伴うため、月々の支払いが高額になる傾向
• 資格審査の厳格さ： 信用、準備金、書類の要件が厳しく、従来の住宅ローンよりも取得が難しい
• リファイナンスの複雑さ： 条件の見直しやローンの終了には、従来のローンよりも手間がかかる場合がある

ブランケット・モーゲージは、複数の物件を所有し、十分な現金準備金と高い信用力を持ち、ポートフォリオ全体の資金調達を管理できる高度な投資家や開発者に最も適しています。初めての投資や単一物件の投資家にとっては、従来の個別住宅ローンの方がシンプルで適している場合が多いです。