Những ẩn ý về bất động sản trong báo cáo công tác của chính phủ tại "Hai Hội"

Quan điểm.net “Tiếp tục nỗ lực ổn định thị trường bất động sản”, “Nhiệm vụ ‘bảo đảm giao nhà’ đã hoàn thành toàn diện”… Khi nhìn lại công việc bất động sản trong năm qua, câu nói của Thủ tướng Lý Quang, vừa là một bản thành tích nặng nề, vừa là một mốc phân chia rõ ràng.

Điều này có nghĩa là thị trường bất động sản Trung Quốc đã vượt qua giai đoạn “bảo tồn sinh tồn”, câu chuyện tiếp theo sẽ chuyển từ “sống sót” sang “ổn định” và “sống tốt”.

Dựa trên nhận định này, Báo cáo công tác chính phủ năm 2026 đã đặt ra tổng thể phương hướng cho lĩnh vực bất động sản: tập trung ổn định thị trường bất động sản.

Theo thông tin từ các phương tiện truyền thông quan điểm mới, kể từ năm 2025, dưới tác dụng của một loạt chính sách “kết hợp mạnh mẽ” từ trung ương đến địa phương, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn ổn định.

Trước tiên, nhìn vào phía giao dịch, số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong năm qua, mức giảm doanh số bán nhà thương mại mới xây trên toàn quốc đã rõ ràng thu hẹp so với trước đây, đồng thời, giá nhà ở các thành phố trọng điểm đã ổn định, tỷ suất lợi nhuận cho thuê dần phục hồi. Đến tháng 1 năm 2026, mức giảm giá nhà ở của 70 thành phố lớn trung bình đã thu hẹp so với tháng trước, giảm so với cùng kỳ năm ngoái, đáy thị trường đang từng bước được củng cố.

Tiếp theo, nhìn vào phía cung cấp, dưới sự hỗ trợ của các chính sách như “danh sách trắng”, dòng vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã giảm mạnh, công tác giải quyết rủi ro của các doanh nghiệp hàng đầu như Sunac China, Country Garden đã đạt bước tiến mang tính bước ngoặt, các doanh nghiệp này đã hoàn thành tái cấu trúc nợ trong và ngoài nước với tổng giá trị vượt quá 900 tỷ nhân dân tệ, rủi ro ngành đang được loại bỏ nhanh chóng.

Các dấu hiệu này cho thấy, thị trường đã “ngừng giảm”, đang bước vào chu kỳ mới “ổn định trở lại” một cách vững chắc.

Tuy nhiên, Thủ tướng Lý Quang cũng nhắc nhở rằng, “thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn điều chỉnh”.

Vì là giai đoạn điều chỉnh, điều này có nghĩa là vẫn không thể lỏng lẻo, để “ổn định thị trường bất động sản”, năm nay, báo cáo đã đưa ra một mô tả rõ ràng: thực hiện các chính sách theo từng thành phố, kiểm soát tăng trưởng, giảm tồn kho, tối ưu cung cấp, khám phá nhiều kênh để kích hoạt tồn kho nhà thương mại, khuyến khích mua lại nhà tồn kho để sử dụng chủ yếu cho nhà ở xã hội, v.v. Thúc đẩy sâu sắc cải cách hệ thống quỹ tiết kiệm nhà ở. Tối ưu hóa nguồn cung nhà ở đảm bảo, đẩy nhanh cải tạo nhà cũ hư hỏng. Thực hiện xây dựng “nhà tốt” an toàn, thoải mái, xanh, thông minh theo thứ tự, thúc đẩy nâng cấp chất lượng nhà ở và nâng cao dịch vụ quản lý bất động sản. Tăng cường vai trò của hệ thống “danh sách trắng” trong việc bảo đảm giao nhà, phòng ngừa rủi ro vỡ nợ. Thúc đẩy sâu hơn xây dựng thể chế và chính sách phù hợp cho mô hình phát triển bất động sản mới.

Về hướng đi cụ thể, báo cáo đề xuất phương châm “kiểm soát tăng trưởng, giảm tồn kho, tối ưu cung cấp” đầy ấn tượng với chín chữ.

Nhìn lại Báo cáo công tác chính phủ năm 2025, rõ ràng yêu cầu kiểm soát hợp lý nguồn cung đất đai mới cho bất động sản. Đến năm 2026, “giảm tồn kho” đã được nâng lên ngang hàng với “kiểm soát tăng trưởng”, đánh dấu thị trường bất động sản đang chuyển trọng tâm từ “tăng trưởng theo diện tích” sang “tăng trưởng theo tồn kho”.

Tại sao phải giảm tồn kho? Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, cuối năm 2025, diện tích nhà thương mại còn tồn kho chờ bán là 76.632 triệu mét vuông, tăng 1,6% so với cuối năm trước, giảm 1,0 điểm phần trăm so với tháng 11. Trong đó, diện tích nhà ở chờ bán tăng 2,8%. Rõ ràng, áp lực tiêu thụ tồn kho hiện tại của thị trường bất động sản vẫn còn khá lớn.

Và sự kết hợp giữa “kiểm soát tăng trưởng” và “tối ưu cung cấp” này không đơn thuần là “ngưng cung cấp”, mà còn đặt ra yêu cầu cao hơn đối với “cung ứng”. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, điều này không chỉ có nghĩa là từ bỏ phương thức sản xuất “đồng loạt” cũ kỹ, mà còn là bước nhảy quan trọng để thoát khỏi cuộc chiến giá cả đồng nhất, hướng tới cạnh tranh dựa trên giá trị khác biệt.

Nói đơn giản, “kiểm soát tăng trưởng” là phanh gấp, “giảm tồn kho” là làm sạch cặn bã, “tối ưu cung cấp” là nâng cấp động cơ, chín chữ này đánh dấu việc thị trường bất động sản Trung Quốc đang từ bỏ quá trình tăng trưởng thô sơ, chính thức bước vào “tăng chất lượng tồn kho” trong hành trình mới.

Trong việc “kích hoạt tồn kho nhà thương mại”, năm nay, báo cáo đã để lại một dấu ấn quan trọng.

Nhìn lại năm 2025, chủ đạo của chính sách là “trao quyền”, đề xuất thời điểm đó là, trong việc mua lại chủ thể, giá cả và mục đích sử dụng, trao quyền tự chủ lớn hơn cho chính quyền các thành phố.

Đến năm 2026, cách diễn đạt đã thay đổi, “nhà ở xã hội” chính thức được đưa vào danh sách, điều này cũng có nghĩa là hệ thống nhà ở xã hội đang tiếp nhận trọng trách tiêu thụ tồn kho nhà thương mại.

Thông điệp đằng sau chính sách này ngày càng rõ ràng hơn, sau một năm thử nghiệm, mô hình mua lại tồn kho đã đi vào hoạt động, dự kiến năm 2026, các hoạt động “thu gom, chuyển đổi thành bảo đảm” sẽ tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ hơn.

Ngoài ra, năm 2025, “nhà tốt” lần đầu tiên được đưa vào Báo cáo công tác chính phủ, khi đó, thị trường phổ biến cho rằng đây chỉ là một ước mơ đẹp đẽ. Nhưng đến năm 2026, “nhà tốt” đã có nền tảng vững chắc hơn để thực hiện.

Báo cáo rõ ràng đề xuất, cần kết hợp “nhà tốt” với “dự án nâng cao chất lượng nhà ở” và “hoạt động nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý bất động sản”.

Điều này có ý nghĩa gì?

Điều này có nghĩa là “nhà tốt” từ một khái niệm mơ hồ trở thành một hệ thống có thể đo lường, thực thi và cảm nhận rõ ràng, không chỉ nâng cấp tiêu chuẩn sản phẩm mà còn định nghĩa lại toàn bộ năng lực của ngành trong chuỗi giá trị.

Đáng chú ý, lần đầu tiên trong báo cáo, “tăng cường bảo vệ nhà ở cho các gia đình mới cưới, mới sinh” đã được đề cập. Đây cũng là một điểm mới rất thú vị trong năm nay, khi rõ ràng liên kết chính sách nhà ở với chiến lược dân số quốc gia.

Nguyên văn của báo cáo như sau: “Tăng cường bảo vệ nhà ở cho các gia đình mới cưới, mới sinh, hỗ trợ các gia đình nhiều con cải thiện nhu cầu nhà ở.”

Trước đây, thị trường chủ yếu phân chia khách hàng theo “cần thiết” và “cải thiện”, dựa trên khả năng chi trả. Lần này, chính sách lần đầu tiên xem “chu kỳ đời sống gia đình” và “cơ cấu dân số” là những tiêu chí quan trọng trong phân bổ nguồn lực.

Tại sao?

Một mặt, các gia đình mới cưới, mới sinh chính là “nguồn nước” của nhu cầu nhà ở, tăng cường bảo vệ chính là để ngăn chặn các bạn trẻ trì hoãn hoặc từ bỏ việc kết hôn, sinh con do áp lực về nhà ở, từ đó giữ vững nền tảng nhu cầu trong tương lai từ gốc rễ.

Các gia đình nhiều con là động lực chính của việc nâng cấp tiêu dùng nhà ở, hỗ trợ nhóm khách hàng này phù hợp với xu hướng thay đổi của cơ cấu dân số, hướng dẫn tối ưu hóa cấu trúc tiêu dùng.

Đây cũng là lần đầu chính sách nhà ở gắn chặt với chiến lược dân số.

Tổng thể, trong Báo cáo công tác chính phủ năm nay, các nội dung liên quan đến bất động sản khá nhiều, phong phú và phạm vi rộng, nhưng chủ đạo vẫn tiếp tục theo tinh thần của Hội nghị kinh tế trung ương năm ngoái.

Nhìn lại ba năm qua, quá trình chính sách đã rõ ràng hơn bao giờ hết. Trong đó, trong Báo cáo công tác chính phủ năm 2024, từ khóa về bất động sản là “giảm thiểu rủi ro, xây dựng mô hình mới”, năm 2025 là “ngừng giảm, ổn định”, còn năm 2026 chuyển sang “tập trung ổn định”.

Từ đối phó khủng hoảng đến giữ vững thế trận, rồi đến việc bắt đầu xây dựng thể chế mới, đây không chỉ là sự thay đổi về trọng tâm chính sách, mà còn là kết thúc của một thời đại cũ và mở ra kỷ nguyên mới.

Thông báo rằng “thời kỳ vàng son” với tăng trưởng cao, từng là nhãn hiệu duy nhất, đã chính thức khép lại, một kỷ nguyên bất động sản mới, lành mạnh hơn, chuẩn mực hơn, chú trọng hơn đến chất lượng và dịch vụ, đã âm thầm mở ra cánh cửa.