ظهور نقطة التحول في سوق العقارات: توقف الانخفاض في المدن الأولى وارتفاع أسعار المنازل الجديدة في 10 مدن

إشارات تعافي السوق تتضح بشكل متزايد.

هذا الاتجاه يظهر مباشرة في زيادة عدد المدن التي تشهد ارتفاع أسعار العقارات. في 16 مارس، أصدرت الهيئة الوطنية للإحصاء بيانات أسعار مبيعات العقارات التجارية في 70 مدينة كبيرة ومتوسطة حتى فبراير 2026: حيث ارتفعت أسعار العقارات الجديدة في 10 مدن مقارنة بالشهر السابق، بزيادة قدرها 5 مدن عن الشهر السابق؛ أما أسعار العقارات المستعملة فارتفعت في مدينتين، وهو نفس العدد في يناير.

بالإضافة إلى ذلك، وفقًا لبيانات الهيئة الوطنية للإحصاء حول الوضع الأساسي لسوق العقارات الوطني في يناير وفبراير، فإن معدل النمو السنوي لمساحة العقارات المعروضة للبيع قد انخفض إلى أدنى مستوى خلال السنوات الخمس الأخيرة، مما يخفف من ضغط المخزون.

ومع ذلك، بشكل عام، لا تزال هناك ضغوط كبيرة على سوق العقارات. لا تزال قنوات المبيعات، والتمويل، وغيرها تواجه انخفاضات كبيرة.

في يناير وفبراير، بلغت مساحة مبيعات العقارات الجديدة 9293 مليون متر مربع، بانخفاض قدره 13.5% على أساس سنوي، وهو انخفاض أكبر بكثير من -5.1% في نفس الفترة من العام الماضي؛ كما بلغت قيمة المبيعات 8186 مليار يوان، بانخفاض قدره 20.2%، وهو انخفاض كبير مقارنة بنسبة 2.6% في العام السابق.

قال لي يوجيا، الباحث الرئيسي في مركز دراسات سياسات الإسكان بمعهد التخطيط الحضري والريف في مقاطعة قوانغدونغ: “انخفاض سوق العقارات الجديدة في يناير وفبراير مرتبط بقاعدة عالية العام الماضي، وعطلة رأس السنة الطويلة، وارتفاع عدد الأشخاص الخارجين. والأهم من ذلك، أن جانب العرض شهد تعديلًا كبيرًا على مدى أربع سنوات، حيث تم تقليص المعروض بشكل نشط من المصدر، وبدأت علاقة العرض والطلب في التوازن، وتوقف نمو المخزون، وانخفضت دورة تصريف العقارات في المدن الساخنة إلى أقل من 18 شهرًا بشكل عام.”

المدن الرائدة تتوقف عن الانخفاض أولاً

سواء كانت أسعار العقارات الجديدة أو المستعملة، فإن وتيرة التراجع تتباطأ. هذا يعني أن مؤشر أسعار العقارات قد وصل إلى نقطة انعطاف، وأن السوق بدأ فعلاً في التعافي.

بالنسبة لسوق العقارات الجديدة، في فبراير، انخفض مؤشر أسعار العقارات الجديدة في 70 مدينة بنسبة 0.3% مقارنة بالشهر السابق، وهو انخفاض أقل بمقدار 0.1 نقطة مئوية عن يناير، مما يدل على استمرارية التقلص لأربعة أشهر على التوالي.

ومن بين هذه المدن، كانت المدن الرائدة في وقف الانخفاض أولاً. في فبراير، انخفضت أسعار العقارات الجديدة في المدن الرائدة بنسبة 0.1% مقارنة بالشهر السابق، بعد أن كانت انخفضت بنسبة 0.5% في يناير، وهو أول توقف عن الانخفاض منذ مايو من العام الماضي. وارتفعت أسعار العقارات الجديدة في بكين وشنغهاي بنسبة 0.2% لكل منهما، وظلت أسعارها ثابتة في قوانغتشو، وانخفضت في شنتشن بنسبة 0.3%.

أما المدن الثانية، فشهدت انخفاضًا بنسبة 0.2%، وهو تراجع أقل بمقدار 0.1 نقطة مئوية، واستمر التراجع لمدة شهرين. أما المدن الثالثة، فكانت نسبة الانخفاض ثابتة مقارنة بالشهر السابق.

إشارة إيجابية مباشرة هي زيادة عدد المدن التي شهدت ارتفاعًا في أسعار العقارات. في فبراير، من بين 70 مدينة كبيرة ومتوسطة، ارتفعت أسعار العقارات الجديدة في 10 مدن مقارنة بـ 5 مدن في يناير.

وتصدرت مدن تشانغتشون، نانجينغ، ويانتشانغ قائمة الارتفاع بنسبة 0.3%. وارتفعت في بكين، شنيانغ، شنغهاي، وهانغتشو بنسبة 0.2%، بينما زادت في دا لين، شيامن، ووهان بنسبة 0.1%.

قال يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في شنغهاي: “بالنظر إلى خصائص هذه المدن، فإن المدن التي شهدت تصحيحًا عميقًا في أسعار العقارات في الماضي، بدأت الآن في تحقيق تحسين مستمر في المؤشرات، مما يدل على أن المدن ذات الأساسيات الجيدة يمكن أن تحافظ على اتجاه جيد في أسعار العقارات.” من وجهة نظر شركات التطوير العقاري، فإن الحوافز كانت كبيرة خلال العامين الماضيين، لذا فإن مساحة الانخفاض في الأسعار تتناقص باستمرار، كما أن الطلب على مشاريع العقارات الجديدة في بعض المدن الرئيسية يتزايد، مما يعكس دخول منتجات جيدة السوق بشكل إيجابي، وزيادة قيمة الشراء.

أما سوق العقارات المستعملة، فهو أيضًا ينقل إشارات إيجابية.

في مارس، انخفضت أسعار العقارات المستعملة في 70 مدينة بنسبة 0.4% مقارنة بالشهر السابق، وهو تراجع أقل بمقدار 0.1 نقطة مئوية عن فبراير، واستمر تراجع الشهرين في التقلص.

وكان التراجع في المدن الرائدة هو الأكثر وضوحًا، حيث انخفضت أسعار المبيعات بنسبة 0.1% مقارنة بالشهر السابق، وهو أقل بمقدار 0.4 نقطة مئوية عن يناير. وارتفعت في بكين وشنغهاي بنسبة 0.3% و0.2% على التوالي، بينما انخفضت في قوانغتشو وشنتشن بنسبة 0.5% و0.4%.

أما أسعار العقارات المستعملة في المدن الثانية والثالثة، فكانت نسبة التراجع 0.4% و0.5% على التوالي، مع تقلص في التراجع بمقدار 0.1 نقطة مئوية لكل منهما.

في فبراير، كانت هناك مدينتان فقط شهدتا ارتفاعًا في أسعار العقارات المستعملة، وهما بكين وشنغهاي.

قال يان يويجين: “في هاتين المدينتين، كانت هناك عروض كثيرة للعقارات المستعملة في السنوات السابقة، وحدثت تصحيحات عميقة في الأسعار، حيث انخفضت أسعار العديد من الوحدات بنسبة 40% أو أكثر من أعلى سعر لها، وقد تم تصحيح الأسعار بشكل كبير. ومع تيسير قيود الشراء، وخفض نسبة الدفعة الأولى إلى 15%، وارتفاع الطلب على العقارات في المناطق التعليمية خلال النصف الأول من العام، زادت نشاطات السوق بشكل واضح، مما ساعد على استقرار مؤشر الأسعار. ومن المتوقع أن تنضم المزيد من المدن الثانية إلى قائمة ارتفاع الأسعار في المستقبل.”

تقليل الحجم وتحسين الجودة، والطلب التحسني في الانتظار

بشكل عام، شهد سوق العقارات تغيرات إيجابية في علاقة العرض والطلب.

وفقًا لبيانات الهيئة الوطنية للإحصاء، في يناير وفبراير، بلغت مساحة العقارات المعروضة للبيع 79998 مليون متر مربع، بزيادة طفيفة قدرها 0.1% على أساس سنوي، مع تراجع بمقدار 1.5 نقطة مئوية عن نهاية عام 2025. ومن بين ذلك، كانت مساحة العقارات المعروضة للبيع لمدة أقل من 3 سنوات 60616 مليون متر مربع، بانخفاض 1.6%.

تراجع معدل نمو مساحة العقارات المعروضة للبيع، وهو يعكس بشكل أساسي تراجع ضغط المخزون، مما يعني أن عدد الوحدات المتاحة للبيع يقل، وأن علاقة العرض والطلب تتجه نحو التوازن تدريجيًا. هذا هو أحد الإشارات الإيجابية الرئيسية التي ظهرت منذ تغيرات كبيرة في علاقة العرض والطلب في سوق العقارات عام 2023. ومع انخفاض عروض العقارات المستعملة، يمكن الحكم على أن التعديلات في جانب العرض قد اكتملت إلى حد كبير.

كما أن تراجع استثمار التطوير العقاري يظهر علامات على التقلص. في يناير وفبراير، بلغت قيمة استثمار التطوير العقاري الوطني 9612 مليار يوان، بانخفاض قدره 11.1% على أساس سنوي، وهو تراجع أقل بمقدار 6.1 نقطة مئوية عن كامل العام السابق.

قال يان يويجين: “التركيز في استثمار تطوير العقارات هذا العام هو على ‘تقليل الحجم وتحسين الجودة’. من خلال مراقبة أوضاع الأراضي المخصصة للتطوير في المدن الرئيسية، يتضح أن حجم العرض ليس كبيرًا، لكن الجودة تتطور بشكل ملحوظ.” هذا يدعم بشكل أكبر تحسين مؤشرات الاستثمار في التطوير العقاري هذا العام.

وفقًا لبيانات معهد أبحاث الصين، في يناير وفبراير 2026، بلغت مساحة الأراضي المخصصة للمشاريع المختلفة في 300 مدينة 2.37 مليار متر مربع، بانخفاض 23.7% على أساس سنوي.

وفي 16 مارس، أشار مسؤول من وزارة الموارد الطبيعية خلال مؤتمر صحفي إلى أن “الأراضي الجديدة المخصصة للبناء بشكل عام لا تُستخدم لتطوير العقارات التجارية، وهذا لا يعني عدم توفير الأراضي للعقارات، بل التركيز على استغلال الموارد الحالية بشكل دقيق وفعال.”

خلال الشهرين الأولين من العام، بلغت مبيعات العقارات الجديدة 9293 مليون متر مربع، بانخفاض 13.5% مقارنة بالعام السابق، وهو تراجع أكبر بمقدار 4.8 نقطة مئوية عن كامل العام السابق؛ حيث انخفضت مبيعات السكن بنسبة 15.9%. وبلغت قيمة المبيعات 8186 مليار يوان، بانخفاض 20.2%، مع تراجع بمقدار 7.6 نقطة مئوية.

وفقًا لي يوجيا، فإن انخفاض سوق العقارات الجديدة في يناير وفبراير مرتبط بقاعدة عالية العام الماضي، وعطلة رأس السنة الطويلة، وارتفاع عدد الأشخاص الخارجين.

ويجب الانتباه إلى أن الطلب على العقارات الجديدة يتركز على التحسين، وعندما يبدأ تداول العقارات المستعملة في النشاط ويصبح هو السائد في السوق، فإن السياسات الداعمة، والابتكار في المنتجات، ستؤدي إلى بدء سلسلة تبادل العقارات بين البيع القديم والجديد، مما يعزز استقرار سوق العقارات الجديدة. وهذا هو المفتاح لاستقرار السوق بعد انخفاض العرض والطلب على حد سواء.