Hoàn toàn chia tay bất động sản! Jingda Development dự định thanh lý ngành kinh doanh cốt lõi, cổ đông lớn dự định tiếp nhận bằng tiền mặt

Mỗi ngày Kinh tế Thông tin: Peng Fei    Biên tập viên: Huang Bowen

Sau khi trải qua sự sụt giảm về hiệu suất và khoản lỗ lớn, doanh nghiệp bất động sản lâu đời của A-shares là Jingtou Development (SH600683, giá cổ phiếu 8.76 nhân dân tệ, vốn hóa 6.489 tỷ nhân dân tệ) đã nhấn nút “thoát khỏi” hoạt động chính.

Vào tối ngày 15 tháng 3, Jingtou Development công bố rằng công ty dự định chuyển nhượng các tài sản và khoản nợ liên quan đến hoạt động phát triển bất động sản của mình cho cổ đông kiểm soát là Công ty Đầu tư Cơ sở hạ tầng Bắc Kinh (gọi tắt là “Jingtou Company”). Giao dịch sẽ thanh toán bằng tiền mặt, không liên quan đến phát hành cổ phiếu, không ảnh hưởng đến cấu trúc cổ phần của công ty, cũng không dẫn đến thay đổi cổ đông kiểm soát của công ty.

Các phóng viên của 《Tin tức Kinh tế Hàng ngày》 nhận thấy, từ khoản lỗ hơn 1 tỷ nhân dân tệ trong năm 2024 đến dự kiến lỗ tối đa 1,23 tỷ nhân dân tệ trong năm 2025, gánh nặng chính từ hoạt động bất động sản đã khiến Jingtou Development không thể gánh nổi. Trước khi công bố thông báo thoái vốn này, giá cổ phiếu Jingtou Development đã tăng liên tiếp trong ba ngày giao dịch, với mức tăng vượt quá 20% so với giá đóng cửa hàng ngày.

Sự “bảo vệ” mạnh mẽ từ cổ đông nhà nước, dù có thể cung cấp thanh khoản tạm thời và giảm thiểu rủi ro nợ xấu trong ngắn hạn, cũng đặt ra một vấn đề nghiêm trọng: Sau khi bán sạch hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm phần lớn doanh thu, Jingtou Development sẽ dựa vào đâu để duy trì hiệu suất trong tương lai?

Dự kiến thoái toàn bộ tài sản và nợ liên quan đến phát triển bất động sản

Vào tối ngày 15 tháng 3 năm 2026, Jingtou Development đã công bố một thông báo nhắc nhở về kế hoạch bán tài sản lớn và giao dịch liên quan. Theo đó, công ty dự định chuyển nhượng các tài sản và khoản nợ liên quan đến hoạt động phát triển bất động sản của mình cho công ty kiểm soát là Jingtou Company.

Dựa trên nghiên cứu sơ bộ và ước tính ban đầu, hoạt động này dự kiến cấu thành một cuộc tái cấu trúc tài sản lớn theo quy định của 《Quy định Quản lý Tái cấu trúc Tài sản của Công ty Niêm yết》.

Các phóng viên của 《Tin tức Kinh tế Hàng ngày》 nhận thấy, trước đó, dòng tiền dường như đã nhận thức rõ về hành động này. Giá cổ phiếu Jingtou Development trong ba ngày liên tiếp từ ngày 11 đến ngày 13 tháng 3 năm 2026 đã tăng vượt quá 20%, thuộc dạng biến động bất thường của cổ phiếu.

Nguyên nhân chính thúc đẩy Jingtou Development rút lui hoàn toàn chính là hiệu suất kinh doanh ngày càng tồi tệ. Trong những năm gần đây, do ảnh hưởng của môi trường thị trường chung, hoạt động chính của Jingtou Development đã chịu áp lực nặng nề.

Dữ liệu tài chính cho thấy, trong 3 quý đầu năm 2025, Jingtou Development đạt doanh thu 555 triệu nhân dân tệ, giảm mạnh 50,74% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ là -374 triệu nhân dân tệ. Trong đó, riêng quý 3 năm 2025, do quy mô bàn giao dự án bất động sản giảm, doanh thu của công ty giảm 74,78% so với cùng kỳ, chỉ còn khoảng 141 triệu nhân dân tệ.

Vào đầu năm 2026, báo cáo dự kiến kết quả kinh doanh năm 2025 của Jingtou Development đã xác nhận rõ ràng về mùa đông hiệu suất. Theo ước tính sơ bộ, công ty dự kiến lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ trong năm 2025 sẽ trong khoảng từ -1,23 tỷ đến -1,025 tỷ nhân dân tệ; lợi nhuận ròng trừ các khoản thu nhập và chi phí bất thường dự kiến sẽ trong khoảng từ -1,272 tỷ đến -1,067 tỷ nhân dân tệ.

Về nguyên nhân gây lỗ, Jingtou Development thẳng thắn: Thứ nhất, chi phí lãi vay của các dự án bất động sản tăng lên; thứ hai, công ty dựa trên chuẩn mực kế toán doanh nghiệp để thực hiện kiểm tra giảm giá sơ bộ các tài sản dự án, dựa trên nguyên tắc thận trọng, dự kiến sẽ trích lập dự phòng giảm giá cho một số tài sản dự án.

Báo cáo nửa năm 2025 cho thấy, Jingtou Development là một công ty niêm yết trong lĩnh vực bất động sản trên thị trường A-shares, hoạt động chính là phát triển, quản lý và cho thuê bất động sản. Công ty chủ yếu tự phát triển và bán hàng, tự sở hữu bất động sản để vận hành và cho thuê, luôn tập trung vào phát triển các dự án TOD (phát triển theo hướng giao thông đô thị) dựa trên hạ tầng đường sắt.

Trong bối cảnh áp lực lãi suất và giảm giá trị tài sản, Jingtou Development đã rõ ràng tuyên bố trong thông báo tối ngày 15 tháng 3: “Sau khi hoàn tất hoạt động này, công ty sẽ không còn tham gia vào hoạt động phát triển bất động sản nữa.”

Công ty niêm yết đối mặt với “tình trạng trống rỗng”?

Điều “nóng” tiếp theo là “cây lớn” đằng sau Jingtou Development — Jingtou Company.

Tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2025, Jingtou Company sở hữu 40% cổ phần của Jingtou Development, là cổ đông kiểm soát của công ty. Đây là một công ty nhà nước do Ủy ban Quản lý Tài sản Nhà nước của Chính phủ Nhân dân Bắc Kinh thành lập.

Về quy mô tài sản, Jingtou Company có thể nói là rất mạnh mẽ. Sự tham gia của “tàu sân bay” nhà nước này chắc chắn cung cấp nền tảng tài chính vững chắc cho giao dịch lần này. Thông báo cho biết, kế hoạch bán tài sản lớn này sẽ sử dụng phương thức thanh toán bằng tiền mặt, không liên quan đến phát hành cổ phiếu, không ảnh hưởng đến cấu trúc cổ phần của công ty, cũng không dẫn đến thay đổi cổ đông kiểm soát.

Tính đến cuối quý 3 năm 2025, tổng tài sản của Jingtou Development là 60,372 tỷ nhân dân tệ. Nếu có thể thành công thoái toàn bộ gánh nặng bất động sản, trong ngắn hạn công ty có thể có cơ hội thở dốc. Công ty dự kiến, nếu hoạt động này thành công, sẽ cải thiện tỷ lệ nợ trên tài sản của công ty, tối ưu hóa cấu trúc tài sản.

Tuy nhiên, đi kèm với “cắt giảm quy mô” là khả năng duy trì hoạt động liên tục của công ty trong tương lai còn nhiều bất định. Hiện tại, hoạt động chính của Jingtou Development là phát triển bất động sản, một khi bán sạch hoạt động chính, công ty không thể tránh khỏi đối mặt với cơn đau giảm mạnh về doanh thu và quy mô tổng tài sản.

Các phóng viên của 《Tin tức Kinh tế Hàng ngày》 nhận thấy, trong năm 2024, Jingtou Development đạt doanh thu 1,416 tỷ nhân dân tệ, trong đó doanh thu từ ngành bất động sản là 1,337 tỷ nhân dân tệ, dịch vụ và các khoản khác chỉ 79 triệu nhân dân tệ. Sau khi thoái vốn bất động sản, điểm lợi nhuận chính của Jingtou Development trong tương lai sẽ ở đâu? Liệu công ty có trở thành một “công ty vỏ rỗng” chỉ còn tiền mặt dự trữ? Đây là thử thách lớn đối với ban lãnh đạo.

Đáng chú ý, hiện tại, hoạt động này vẫn đang trong giai đoạn lập kế hoạch, phạm vi giao dịch, giá cả và các yếu tố khác chưa được xác định cuối cùng, công ty cũng chưa ký kết thỏa thuận ý định với đối tác. Công ty dự kiến sẽ công bố phương án hoặc dự thảo báo cáo liên quan trong vòng sáu tháng kể từ ngày công bố nhắc nhở này.

Trong thời gian này, vẫn còn nhiều bất định lớn. Đối với các nhà đầu tư, bên cạnh việc ngạc nhiên trước việc cổ phiếu tăng mạnh, có lẽ nên nhìn nhận một cách lý trí về rủi ro tái cấu trúc cơ bản của công ty trong quá trình tái cơ cấu vốn này.