2026年予算案の解説：「第二本帳」の目標収入は横ばい、土地市場は転換点を迎えることができるか？

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記者 王珍

2026年中央・地方予算案によると、今年の地方政府性基金予算の当該年度収入目標は52644.32億元で、前年とほぼ同じ水準です。地方政府性基金予算の収入の中で最大の項目は国有土地使用権の譲渡収入で、全体の約80％を占めています。

中国の財政予算体系において、政府性基金予算は「第二の帳簿」とも呼ばれ、一般公共予算に次ぐ位置付けです。収入は土地譲渡収入や民航発展基金などの特定の料金や基金から得られます。政府性基金予算は地方政府による大規模なインフラ整備や都市拡張の主要な資金源です。近年の不動産市場の調整により土地譲渡収入が減少し、政府性基金予算の収支圧力が高まっています。

今年の地方政府性基金予算の当該年度収入目標は前年と同水準であり、土地市場の回復を示すものか？アナリストは、今年の土地譲渡収入は依然として圧力に直面する可能性が高いとしつつも、既存の商業用不動産のストック管理や購入制限の緩和、企業の資金調達環境の改善などの要因により、土地譲渡収入の減少幅は縮小する見込みだと述べています。

2025年、国有土地使用権の譲渡収入は41518億元で、前年から14.7％減少し、4年連続の減少となっていますが、その減少幅は2024年より1.3ポイント縮小しています。

出典：財政部　図表：界面新聞

「2025年の土地譲渡の最低価格は安定してきており、2026年の最低価格が昨年と同じ場合、予測モデルによると2026年の国有土地使用権譲渡収入は約3.8兆元となり、前年比8.1％減少、減少幅は6.6ポイント縮小します」と、中诚信国际研究院の袁海霞院長は界面新聞に語っています。

野村中国の首席エコノミスト、陸挺は界面新聞に対し、2025年の地方政府性基金予算の当該年度収入は前年より8.2％減少し、3月の予算案で設定された0.1％の成長目標を大きく下回っていると指摘。実質的な不動産の回復が不透明で、企業の土地取得意欲も依然弱いことから、2026年の土地譲渡収入は引き続き減少すると予測しています。

「今年1-2月のデータによると、トップ100の不動産企業の商業用不動産販売額は前年比約30％減少しており、不動産市場は本格的な安定・回復には至っていないことを示しています。価格はピーク時から大幅に調整されています」と陸挺は述べています。

界面新聞の統計によると、これまでに27の省が2025年の土地売却収入を公表しており、そのうち5省だけが増加し、残りは前年より減少しています。多くの省で減少幅は10％超に達しています。さらに、土地売却収入を公表していない山西、内蒙古、遼寧、西藏の4省のうち、少なくとも1省（内蒙古）は昨年の収入が減少したとしています。

出典：各地の2025年予算執行報告　図表：界面新聞

前年に土地売却収入が増加したのは甘粛、云南、新疆、黒竜江、寧夏の5省です。中でも云南省は2025年の土地売却収入が前年比15.9％増と全国トップで、甘粛は8.6％増、寧夏は3.5％増です。ただし、これらの省の土地売却収入は全体的に少なく、千億元未満です。

土地売却収入を公表している省のうち、13省は全国平均を上回る減少率を示しており、その中には東部の経済大省も含まれます。

広東省の予算報告によると、2025年の国有土地使用権譲渡収入は2415.81億元で、11％減少しています。2026年の財政収支見通しについて、広東省は不動産の底打ちと安定の基盤はまだ不十分であり、財政収入の増加には大きな圧力があると述べています。

山東省の予算報告では、2025年の土地譲渡収入は3258.36億元で、18％減少。これは不動産市場の調整による土地取引量の減少に伴うものです。

また、江蘇省の予算報告によると、2025年の土地譲渡収入は5588.93億元で、23.1％減少しています。江蘇省はさらに、現在の財政運営には深刻な困難と課題があり、その一つが「土地譲渡収入の著しい下落」であると指摘しています。

界面新聞の統計によると、これまでに25省が2025年の土地売却収入と2026年の予算目標を同時に公表しており、そのうち16省は前年を上回る見込みです。中でも黒竜江は最も楽観的で、今年の土地売却収入は前年より42.8％増と予測されており、次いで安徽は28.3％増です。

出典：各地の2026年予算報告　図表：界面新聞

今年の政府作業報告では、「不動産市場の安定に努める」と掲げており、昨年の「継続的に不動産市場の底打ちと安定を促進する」表現よりも簡潔になっていますが、政策目標の深化と強化を示しています。

具体的には、今年の政府作業報告には以下の不動産関連内容が含まれます：都市ごとの施策による増加抑制、在庫削減、供給の最適化、既存商業用不動産の多渠道活用促進、ストック不動産の買収を重点とした保障性住宅の推進など。住宅公積金制度の改革の深化、保障性住宅供給の最適化、老朽住宅の改修促進、安全・快適・省エネ・スマートな「良い住宅」の建設推進、住宅品質向上や管理サービスの質向上の取り組みを進めています。さらに、「交房保証」のホワイトリスト制度の役割を強化し、債務不履行リスクの防止に努めています。

中原地产の首席アナリスト、張大偉は界面新聞に対し、「安定」が現在の不動産調整の核心目標であり、これは停滞ではなく、リスクのクリアリング、期待の修復、構造の最適化に基づく持続可能な運営を目指すもので、「期待の安定、投資の安定、消費の促進、民生の安定」の多重目標を達成するためのものだと述べています。

彼はさらに、これには三つの意味があると指摘します。一つは、単なる需要刺激から供給と需要の協調へとシフトし、供給側の改革を強化すること。二つは、増加の拡大からストックの活用へと転換し、保障性住宅や都市更新と深く連動させること。三つは、短期的な行政介入から長期的な制度構築へと移行し、リスク管理と民生保障を法治化の軌道に乗せ、「周期的対応」から「戦略的再構築」への飛躍を目指すことです。

陸挺は、現在、上層部から市場まで、不動産問題解決の思考がますます明確になり、不動産業界の下落が経済全体に与える衝撃も深く認識されていると述べています。2026年1月1日に刊行された『求是』誌には、不動産市場の期待を安定・改善させることの重要性についての記事があり、いくつかのポイントを明確にしています。一つは、不動産は依然として国民経済の重要な部分であることを再確認し、一部の誤解を解消すること。二つは、不動産には金融的性質があることを明示すること。三つは、不動産が住民の資産の重要な構成要素であることを強調すること。四つは、不動産の下落が全国的な債務問題の蓄積に与える悪影響を分析することです。不動産業界は長期にわたり高度な金融性を持ち、その下落過程で巨額の債務が生じており、その一部は過去数年間に適切に解消されていません。認識の面から、不動産業界の重要性、継続的な需要、解決すべき多くの課題を明確にすることが、問題解決の鍵となります。

陸挺は、総じて、不動産業界の調整はすでに6年目に入り、徐々に前向きな兆候が見え始めているとし、今後2～3年で本格的な安定と回復が実現する可能性は非常に高いと述べています。ただし、その実現には、特に企業の債務解消が実質的に進展することが重要だとも強調しています。