華泰証券：現在の不動産市場の底値が徐々に明らかに 優良な不動産企業および物管企業の投資機会に注目

华泰証券は指摘しています。
節後の新築住宅の取引量は前年同期比で減少していますが、
中古住宅市場は三年ぶりの強い「小陽春」を迎えています。
住宅価格は節前に全体的に安定し、一線都市のパフォーマンスは相対的に堅調です。
前向きな指標は、中古住宅の需要が依然として高い水準にあり、
オーナーの掲示心態は安定していますが、
売買双方の交渉率は広がっており、
価格の期待修正にはまだ時間がかかる必要があります。
特定の不動産市場支援政策の有効性が確認され、
小型住宅の取引比率が顕著に上昇し、
価格は先に底を打つ可能性があり、
同時に置換チェーンの第一環を打通し、
不動産市場の安定に向けて力を蓄積しています。
現在、不動産市場の底が徐々に明らかになり、
質の高い不動産企業や物件管理企業への投資機会に注目しています。

全文は以下の通り

華泰 | 不動産：今年の「小陽春」とは昨年と何が違うのか？

節後の新築住宅の取引量は前年同期比で減少していますが、
　　中古住宅市場は三年ぶりの強い「小陽春」を迎えています。
　　住宅価格は節前に全体的に安定し、一線都市のパフォーマンスは相対的に堅調です。
　　前向きな指標は、中古住宅の需要が依然として高い水準にあり、
　　オーナーの掲示心態は安定していますが、
　　売買双方の交渉率は広がっており、
　　価格の期待修正にはまだ時間がかかる必要があります。
　　特定の不動産市場支援政策の有効性が確認され、
　　小型住宅の取引比率が顕著に上昇し、
　　価格は先に底を打つ可能性があり、
　　同時に置換チェーンの第一環を打通し、
　　不動産市場の安定に向けて力を蓄積しています。
　　現在、不動産市場の底が徐々に明らかになり、
　　質の高い不動産企業や物件管理企業への投資機会に注目しています。

核心的な見解

取引量と価格：中古住宅の「小陽春」と新築住宅の熱気は対照的で、
　　価格は安定しています。

節後の新築住宅のネット契約面積は前年同期比で-8.8%。
　　中古住宅の取引量は今回の「小陽春」で最も目立つ指標です。
　　春節以来、1か月間で22都市のネット契約面積の取引量は、
　　2023年以来の新高値に達し、26都市の節後の中古住宅の
　　リアルタイム取引件数は前年同期比で22%の増加を記録しました。
　　住宅価格は節前に安定し、3月以降はわずかに緩んでおり、
　　一線都市は比較的堅調です。
　　2025年12月28日以降、84都市の氷山指数は
　　週間比での減少幅が縮小し、3月には指数がやや緩みましたが、
　　週間比の下落幅は依然として0.2%以内です。
　　3月22日までの氷山指数は84都市で月間比-0.5%、
　　そのうち一線/二線/三四線都市はそれぞれ-0.3%/-0.6%/-0.4%です。

前向きな指標：取引量の熱気の持続性には一定の支えがあり、
　　価格の期待はまだ揺れ動いています。

1. 掲示量は季節的に回復していますが、
　　その増加率は昨年よりも遅く、オーナーの心態が安定していることを示しています：
　　3月21日までに、49都市の重点都市の掲示量は
　　春節に比べてわずか1.0%の増加にとどまっています。
　　オーナーは取引の増加に伴い、掲示を加速していません（特に一線都市では）；
　　2. 見学量は一時的に増加した後に安定しており、
　　見学量の減少が後続の取引に与える影響に注目が必要です：
　　3月22日までの最後の1週間は前年同期比で-2.0%。
　　節後の4週間の見学量の累計は前年同期比で-2.6%；
　　3. 交渉率は売買双方の価格の期待差を反映しており、
　　依然として大きいです。
　　2026年2月末までに、交渉率は持続的に広がり、10.8%に達し、
　　前月比で+0.5ポイントですが、一線都市ではやや縮小しています。
　　売買双方の価格の期待差は、取引の熱気が高まっても
　　縮小していないことを意味し、
　　これは市場の取引ロジックが依然としてコストパフォーマンスに基づいていることを示しています。
　　取引の増加が住宅価格の期待に伝わるには、
　　まだ時間がかかる必要があります。

小陽春の特徴：政策が発力する都市の増加率が目立ち、小型住宅が主力です。

1. 上海を代表とする政策が発力する都市は良好なパフォーマンスを示し、
　　弱い二線およびそれ以下の都市はより強い増加率を示しています：
　　「沪七条」は今回の一線都市で最も強力な政策で、
　　市場からの有効な反応を得ています。
　　上海の節後のネット契約面積は前年同期比で+17.4%、
　　氷山指数（3月22日現在）は新政策前の下落幅がわずか0.04%で、
　　量と価格のパフォーマンスは他の一線都市よりも優れています。
　　さらに、衢州、ラサなどの弱い二線およびそれ以下の都市も
　　高成長を迎えています。
　　これは在庫圧力が小さいことと、
　　補助金型政策の感度が高いことによると考えています；
　　2. 小型住宅は今回の取引の主力であり、その比率の上昇も
　　都市間の共通性を形成しています。
　　私たちは以下の理由があると考えています：
　　1）持続的な住宅価格の調整が小型住宅のコストパフォーマンスを際立たせている；
　　2）公積金などの政策が刚性と刚性改善の購買力を発揮している；
　　3）重点都市の購買制限政策が緩和され、小型住宅の客層に対して
　　より有利です。

投資結論

予想を超える政策支援がない背景の中で、
　　節後の中古住宅の熱気の立ち上がりは市場の底が
　　徐々に明らかになっていることを反映しています。
　　私たちは核心都市における質の高い不動産企業と
　　関連サービスプロバイダーが
　　長期的な成長機会を迎えると考えています。
　　重点推奨：
　　1、信用、都市、製品の「三好」を兼ね備えた不動産株；
　　2、市場調整の中で運営能力によりキャッシュフローの生命線を
　　掌握している不動産企業；
　　3、香港市場の回復から利益を得る香港のローカル不動産企業；
　　4、安定したキャッシュフローを享受し、配当の優位性を持つ物件管理企業。

リスク提示：不動産政策の変動、不動産市場の回復が予想を下回る、
　　一部の不動産企業の経営リスク。

（出典：第一財経）