Poly Developments, ganhou de forma “muito fácil”

文/上海进深 严明会

Em 2026, a segunda licitação de terrenos teve apenas um lote, mas elevou a temperatura a um novo pico, com a Gold Mantis, Poly Developments e o consórcio China Resources & Xinchangning reunidos.

Durante o processo de licitação, a China Resources & Xinchangning e a Gold Mantis continuaram a aumentar os lances em 40 rodadas, com a Poly Developments a garantir o lote na sua última oferta.

Valor total de 592175 mil yuan, preço de transação por metro quadrado de 77697 yuan, taxa de premium de 6,43%.

Este lote residencial puro na zona interna de Changning é composto pelos sublotes E1-17 e E1-21, com uma área total de cerca de 29.000㎡, área de construção planeada de cerca de 76.200㎡, preço de partida total de 5,56 bilhões de yuan e preço de partida por metro quadrado de cerca de 73.000 yuan.

Especificamente:

Lote E1-21: área de uso de 24508,81㎡, taxa de ocupação 2,67, altura limite de 80 metros, incluindo 4000㎡ de instalações de serviços públicos comunitários;

Lote E1-17: área de uso de 4490,52㎡, taxa de ocupação 2,4, altura limite de 50 metros, incluindo 500㎡ de instalações culturais e desportivas comunitárias.

Após deduzir 1000㎡ para comércio e 3000㎡ para instalações culturais e de saúde, a área residencial vendável é de cerca de 72.000㎡, resultando num preço de partida real já superior a 80.000 yuan/㎡.

Com a taxa de premium, o preço final de venda por metro quadrado fica em torno de 87.600 yuan/㎡. Espera-se que o preço de venda esteja entre 130.000-140.000 yuan/㎡.

Em Changning, este tipo de lote residencial puro é praticamente uma edição limitada.

A zona interna não vê a oferta de terrenos residenciais puros há quase 17 anos; a área do Parque Zhongshan tem ainda menos novos imóveis. A última vez que Changning leiloou terrenos residenciais foi em dezembro de 2024, quando o consórcio China Merchants & Yuexiu adquiriu o lote onde se localiza o “He Yue Changning”, com um preço de transação por metro quadrado de cerca de 88.500 yuan.

A última vez que um lote relacionado a habitação foi disponibilizado na zona interna de Changning remonta a 2009 com o projeto Langshi Hongqiao Green County.

A grande diferença temporal torna este lote residencial deste ano especialmente valioso.

O lote em licitação foi adicionado em maio de 2025 após um ajuste parcial na regulamentação.

O lote E1-21, originalmente dividido em três lotes, E1-10B para reserva urbana, E1-20 para escritórios comerciais, e apenas o E1-19 como terreno residencial. Após o ajuste, os três lotes foram unificados como terreno residencial e finalmente entraram na sequência de leilão.

Depois, várias empresas imobiliárias realizaram pesquisas sobre o lote, mas apenas três participaram da licitação, demonstrando uma confiança de mercado moderada, e a competição não foi tão intensa quanto se esperava.

Considerando as condições da localização, o lote apresenta vantagens claras:

A oeste, está adjacente ao Rio Suzhou, e ao norte, a pouco distância, está o Parque Zhongshan.

A estação Longde Road da linha 11 do metro está a cerca de 500 metros em linha reta, e a estação Jiangsu Road das linhas 2/11 está a cerca de 900 metros, além de mais de dez linhas de ônibus nas proximidades.

A densidade comercial ao redor do lote é muito alta, com múltiplos centros comerciais como Longning Raffles, Longzhimeng Shopping Center, KING88, e 889 Plaza, atendendo a diversas necessidades, desde a vida diária até o consumo de alto padrão.

Na área da educação, há escolas próximas como a Quinta Escola Primária da Rua Jiangsu e a Escola Secundária Provincial de Yan’an, que são recursos de alta qualidade na região de Changning.

Um ponto negativo é que de um lado do lote há torres antigas e do outro, edifícios antigos e em más condições, tornando a interface urbana comum e com paisagens limitadas, o que dificulta o design do projeto. Em termos de deslocamento, a caminhada até a estação de metro é um pouco longa.

Localizado na intersecção de Changning e Putuo, com escolas e um denso conjunto habitacional ao redor, há muitas restrições de construção, o que aumenta a dificuldade da obra e torna o ciclo de construção relativamente incontrolável.

Além disso, o que hesita os desenvolvedores é que, mesmo sem qualquer premium, o preço unitário precisa chegar a 120.000 yuan para garantir o retorno; se houver um alto premium, o projeto precisaria ser vendido a preços ainda mais altos, entre 140.000-150.000 yuan/㎡, e considerando uma área de 120㎡, esse intervalo de preço total seria difícil de atrair compradores locais de melhoria em Changning, enquanto os clientes de fora da região teriam mais opções.

O interesse da Poly Developments por este lote já era evidente antes do início da licitação.

A Shanghai Poly Jianlin Real Estate Co., Ltd., uma subsidiária da Poly Developments, publicou o aviso de licitação para os lotes E1-17 e E1-21 da unidade C040101 do distrito de Changning, com um investimento total no projeto de 10 bilhões de yuan e um custo de construção de 92.961 mil yuan.

O atual mercado de imóveis novos em Changning destaca ainda mais a importância deste lote devido à escassez de oferta.

Atualmente, na região, restam apenas dois novos projetos à venda: He Yue Changning e Xijiao Yunlu.

Recentemente, o He Yue Changning teve sua terceira rodada de pré-inscrição, onde 48 unidades de altura média acabaram atraindo apenas 20 grupos de clientes efetivos. O desenvolvedor organizou uma cerimônia criativa para a escolha dos apartamentos: preenchendo uma declaração de intenção e sorteando bolas de pingue-pongue para a escolha.

Nas duas primeiras aberturas, foram lançadas 48 e 22 unidades, respectivamente, e foi anunciado que a primeira venda foi esgotada e a segunda teve uma taxa de subscrição de quase 150%. O site de imóveis mostra que, atualmente, 31 unidades foram registradas.

O Xijiao Yunlu teve duas aberturas em outubro e dezembro do ano passado, lançando 61 e 52 unidades, respectivamente, e atualmente já registrou 28 e 12 unidades. No recente dia 28 de março, houve uma abertura de 37 unidades em três lotes.

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