Годовой доход от аренды превышает 100 миллиардов юаней, Longfor объявляет о трансформации: к 2028 году основным источником дохода больше не будет девелопмент недвижимости

Источник: Лунху Групп

Недвижимость девелопмент, возможно, больше не будет крупнейшим источником дохода для крупнейшего игрока среди частных девелоперских компаний — Лунху.

27 марта Лунху Групп (00960.HK) провела телеконференцию по итогам 2025 финансового года. За весь 2025 год Лунху достигла операционной выручки 97,31 млрд юаней, что на приблизительно 23,7% меньше в годовом сравнении. Достигнута прибыль, относящаяся к владельцам компании, в размере 1,02 млрд юаней; после исключения влияния изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и других производных финансовых инструментов, базовый убыток, относящийся к владельцам компании, составил 1,70 млрд юаней — это первый убыток Лунху с момента листинга.

В качестве главных причин убытка руководство Лунху на телеконференции заявило: «В последние годы по всей отрасли недвижимости объемы и цены продолжают снижаться, маржа валовой прибыли по девелоперскому бизнесу компании находится под заметным давлением, и это давление проявится в расчетных периодах 2025 и 2026 годов — это также общая проблема, с которой сталкивается вся отрасль».

Начиная со второй половины 2021 года, рынок недвижимости вошел в период глубокой корректировки. В опубликованном в прошлом сентябре отчете о прибыльности девелоперских компаний Кэруй отмечалось, что типичные публичные компании отрасли с 2021 года сохраняют тенденцию к снижению валовой прибыли и, вследствие множества факторов, включая снижение масштаба выручки и обесценение активов, начиная с 2022 года у типичных публичных девелоперских компаний наблюдаются существенные убытки по чистой прибыли.

Девелоперский бизнес также является сегментом, влияющим на общие показатели Лунху Групп. Согласно отчету о результатах, в 2025 году девелоперский бизнес Лунху реализовал сумму контрактных продаж в размере 63,16 млрд юаней; доля продаж в городах первого и второго уровня составляет около 90%, а средняя цена продаж — 12179 юаней за квадратный метр. Доход сегмента по девелоперскому бизнесу составил 70,54 млрд юаней; сегментная прибыль зафиксировала убыток 8,14 млрд юаней, тогда как в 2024 году прибыль этого сегмента составила 1,32 млрд юаней.

Что касается девелоперского бизнеса, руководство заявило: «В этом году наша стратегия по-прежнему будет сосредоточена на ускорении распродажи запасов, постинвестиционной активации складских земель/земельных резервов, а также на осуществлении лишь небольших, но тщательно отобранных и лучших приростных инвестиций».

Согласно отчету о результатах, в 2025 году Лунху Групп добавила 7 сделок по приобретению земель, что соответствует общей строительной площади 0,377 млн кв. м, а долевая площадь составляет 0,265 млн кв. м; по состоянию на 31 декабря 2025 года земельный резерв Лунху в сумме — 22,35 млн кв. м, долевая площадь — 17,32 млн кв. м. Кроме того, по состоянию на 31 декабря 2025 года Лунху уже продала, но еще не завершила расчеты по контрактным продажам на сумму 99,1 млрд юаней, при объеме площади около 8,06 млн кв. м.

Хотя девелоперский бизнес снизился из‑за влияния внешней среды, операционный бизнес, представленный сбором арендной платы и property management и т.п., по‑прежнему сохраняет устойчивость.

В 2025 году операционный бизнес Лунху, ориентированный в основном на доходы от аренды и рост стоимости недвижимости, обеспечил сегментную выручку 14,186 млрд юаней, сегментную прибыль 8,84 млрд юаней; за аналогичный период 2024 года — 8,8 млрд юаней. Сервисный бизнес (включая управление недвижимостью и строительство по заказу) обеспечил сегментную выручку 17,15 млрд юаней, сегментную прибыль 4,89 млрд юаней; за аналогичный период 2024 года — 5,27 млрд юаней.

Эти два ключевых направления также станут курсом трансформации Лунху Групп в будущем. В 2025 году Лунху Групп добавила 13 новых торговых центров, из них 5 — с легкими активами. На конец периода бизнес Лунху в коммерции в совокупности включает 99 торговых центров; коэффициент заполняемости на конец периода сохраняется на уровне 97%; годовой доход от аренды вырос на 4% в годовом сравнении — до 11,21 млрд юаней. В 2026 году планируется открыть около 9 торговых центров. В части property services: Лунху Чжи Чуань Синьшэн (智创生活) в течение года обеспечила выручку 11,23 млрд юаней, а площадь объектов в управлении на конец периода — около 360 млн кв. м.

По оценкам руководства Лунху, самое позднее к 2028 году доходы операционного и сервисного бизнеса Лунху превысят доходы девелоперского направления, то есть основным источником выручки Лунху больше не будет девелопмент недвижимости, а будут устойчивые доходы от операционных и сервисных услуг.

«Модель очень стабильная и понятная: девелоперский бизнес будет постепенно сокращать убытки, а операционный и сервисный бизнес будет сохранять рост двузначными темпами», — ожидает руководство; оно прогнозирует, что Лунху Групп достигнет минимума в 2025–2026 годах, а начиная с 2027 года восстановит общий рост компании.

Кроме того, по словам руководства, в 2025 году валовая маржа операционного и сервисного бизнеса Лунху превысила 50%, чистая прибыль — около 30%, и именно этот бизнес формирует ключевую прибыль компании — примерно 7,9 млрд юаней. «В этом году мы также ожидаем (операционный и сервисный бизнес) рост более чем на 10%, стремясь как можно скорее выйти на масштаб прибыли в 10 млрд юаней».

Сохраняя развитие бизнеса, Лунху Групп при этом все еще должна прилагать усилия для погашения долгов.

В 2025 году Лунху в общей сложности обеспечила безопасное погашение 13,5 млрд юаней по внутренним облигациям и 9,2 млрд гонконгских долларов по зарубежным синдицированным банковским кредитам. В 2026 году сумма оставшегося долга к погашению составляет около 6,1 млрд юаней, в 2027 году — около 6,2 млрд юаней. По состоянию на 31 декабря 2025 года процентные обязательства Лунху снизились на 23,5 млрд до 152,8 млрд юаней; средний срок заимствований продлен с 10,27 года до более чем 12 лет, средняя стоимость финансирования снизилась с 4,00% до 3,51%.

Огромный объем информации и точная интерпретация — все в приложении Sina Finance APP