As três maiores empresas estatais unem forças, este novo empreendimento tem muita presença

**Pequim, Yushen (Shen da Beijing) Xu Di ** os primeiros lotes residenciais leiloados este ano começaram a ser submetidos gradualmente para aprovação urbanística.

Em 30 de março, foi divulgado o anúncio do plano de conceção urbanística do projecto de renovação urbana das quatro aldeias, incluindo Dinggezhangzhuang, no município de Songzhuang, distrito de Tongzhou, no lote 0703-6002.

Área de construção do terreno: cerca de 4,85 hectares; escala total de construção: cerca de 132.200 m²; dos quais a área acima do solo elegível para cálculo é cerca de 87.400 m², com índice de ocupação do solo de 1,8.

Serão planeados 20 edifícios residenciais, num total de cerca de 866 fogos, com área construída média por fogo de 100 m²+.

** Disposição dos blocos**

20 edifícios dispostos em formação em filas; predominam as moradias, com apenas 3 blocos no lado oeste como edifícios de baixa altitude com 15 pisos.

As moradias dispõem-se em cinco fiadas; a distância entre edifícios é superior a 30 metros; a distância norte-sul entre os edifícios de baixa altitude ultrapassa 50 metros.

Devido às limitações das condições do lote, as orientações dos edifícios também não são rigorosamente norte-sul: as moradias ficam orientadas para sudeste; os 3 edifícios de baixa altitude em ângulo têm uma inclinação ligeiramente maior, orientados para sudoeste.

Nos documentos de concessão, é mencionado que se recomenda, através de disposição alternada dos volumes e combinação de “ponto e placa” (pontos e lâminas), enriquecer as camadas do espaço e os corredores de visão.

Devem manter a coordenação e organização global em termos de escala com os edifícios circundantes; tomando a escala do peão como referência, tratar por fases a imagem das fachadas dos edifícios; não é aconselhável formar edifícios isolados com volume demasiado grande.

Ao longo da rua, os edifícios devem evitar um volume excessivamente comprido e alto, de modo a não criar uma fachada fechada e imponente ao longo da via, o que geraria uma sensação de pressão sobre as ruas da cidade.

No que diz respeito ao contraste entre altura e baixa altura, o projecto foi bem executado: num arranjo de fila, um edifício fica alto e outro fica baixo; entre dois edifícios adjacentes, as alturas são praticamente sempre diferentes.

Quanto ao volume dos edifícios, apesar de os números dos edifícios no interior do condomínio estarem fragmentados, na prática vários edifícios estão ainda ligados lado a lado.

Um conjunto dos edifícios 6, 7 e 8: a largura total de frente chega a mais de 75 metros; nos três conjuntos do lado norte, a largura de frente de cada conjunto também fica na faixa dos 60 metros, ou até mais.

** Oferta de áreas para os fogos**

Conforme os diferentes blocos, as áreas oferecidas também apresentam diferenças consideráveis.

Entre elas, no produto moradia, todas as frentes viradas a sul são varandas fecháveis com largura passante; oferece-se metade da área;

No lado norte, parte é oferecida como plataforma de equipamentos em duas secções; outras partes são feitas diretamente em formato de ligação contínua, sendo exteriores à estrutura; no entanto, de acordo com a escala de Tongzhou, é provável que também possam ser integradas no interior, e não é contabilizada como área construída para direitos de propriedade.

A baixa altitude já tem, por si, mais área comum do que a moradia; além disso, como a varanda a sul não tem largura passante, após a oferta, a taxa de área útil real é significativamente inferior à das moradias.

Contudo, como se trata de fogos com quatro lados para fora (full-side) em todas as frentes, além do lado norte, os lados também contam com uma parte de plataforma de equipamentos que compensa a oferta.

Somando ao desenho curvo em arco voltado para sul, as grandes janelas de canto em curva para iluminação e vistas deverão ser bastante impressionantes.

** Design das áreas comuns**

No leste e no oeste há duas entradas monumentais para o espaço paisagístico, em posição oposta a grande distância.

Do lado leste fica a porta principal, com um paisagismo de pórtico amplo e complexo.

Ao entrar na praça de entrada, liga-se um espaço partilhado entre vizinhos; no segundo nível, um pátio rebaixado; atravessando o corredor coberto de chuva e vento, só no terceiro nível se encontra o jardim interior do condomínio.

A entrada pelo portão oeste dá acesso a dois pisos elevados vazados, localizados respectivamente no piso térreo do edifício 23#楼和13#.

O lado norte separa pessoas e veículos?

Entre os edifícios residenciais no lado norte, foram planeados 72 lugares de estacionamento no solo.

No lado oeste há uma entrada/saída para veículos, partilhada com a via de acesso para incêndios.

Desta forma, no lado norte do condomínio, no nível do solo ocorre mistura de circulação de pessoas e veículos.

O planeamento geral do condomínio prevê 1.044 lugares para veículos motorizados; considerando 866 fogos, a proporção de lugares fica apenas ligeiramente acima, em 1:1,2.

Se forem removidos estes mais de 70 lugares de estacionamento no solo, então por fogo restará apenas 1,12 lugares de estacionamento.

** Retrospetiva da aquisição do terreno**

Em 3 de fevereiro, o lote FZX-0703-6002 do projecto de renovação urbana das quatro aldeias, incluindo Dinggezhangzhuang, no município de Songzhuang, distrito de Tongzhou, concluiu o leilão.

O consórcio Beitour (North Investment) Imobiliária + Construção de Pequim + União de New Aviation City (Xinhangcheng) arrematou por um preço de licitação de 1,562 mil milhões de yuan, o que corresponde a cerca de 17.900 yuan/m² de preço de área de pavimento.

As três empresas são todas empresas estatais sob gestão municipal, sendo:

A Pequim Beitour Imobiliária (Beijing Beitout) foi criada em julho de 2014; representante legal e director é Lin Haiyan; gerente é Qu Chen. O capital registado é de 200 milhões de yuan, com participação de 100% pela Beijing Urban Sub-Center Investment and Construction Group Co., Ltd.

A Beijing Construction Engineering Real Estate Company Limited foi estabelecida em abril de 2010; representante legal e presidente do conselho é Pan Jie; gerente é Song Peng. O capital registado é de 6 mil milhões de yuan, com participação de 100% pela Beijing Construction Engineering Group.

A Beijing Xinhangcheng Development and Construction Co., Ltd. foi criada em dezembro de 2016; representante legal e presidente do conselho é Sha Gang; gerente é Wang Miao. A empresa é detida em partes iguais (50% cada) pelo Beijing Urban Sub-Center Investment and Construction Group e pela Beijing Xinhangcheng Holding Co., Ltd.; a segunda é uma empresa estatal do distrito de Daxing.

Uma semana após a aquisição do terreno, a entidade de desenvolvimento do projecto, Pequim Beitour e Yiyi (Yingyi) Imobiliária Co., Ltd., foi criada; capital registado de 50 milhões de yuan, com Beitour a deter 60%, e Beijing Construction Engineering Real Estate e Xinhangcheng a deterem, respetivamente, 20%.

Liu Hui foi nomeado presidente da empresa do projecto, e o gerente geral é Ji Lin Tao.

O município de Songzhuang fica na parte norte do distrito de Tongzhou, bastante para lá do 6.º anel viário oriental.

De acordo com o planeamento do subcentro urbano de Pequim, a função de Songzhuang é um município artístico; as atividades comerciais na zona são sobretudo museus de arte e galerias.

No momento, a interface urbana é em geral fraca: entre grandes áreas de terrenos vazios, existem casas de aldeias que aguardam demolição; nos últimos anos, com a exploração de alguns recursos turísticos, os formatos de restauração têm vindo gradualmente a desenvolver-se e os equipamentos de apoio à vida começam a ser implementados.

Presentemente, também existem muitos projectos à venda em Songzhuang, incluindo Jin Di Beijing Yi Jiequ, Jian Tou Guo Mao Rui Shanghe e Cheng Jian Guo Yu Song, entre outros.

O lote 6002 fica cerca de 4 quilómetros a sul dos projectos acima referidos, e em termos de localização está mais próximo do subcentro urbano de Pequim.

No entanto, em comparação com zonas como Liyuan e Balqiao da antiga cidade de Tongzhou, no momento o lote tem ainda não existe metro direto a partir da área circundante; o metro mais próximo é a Linha 6, Estação Luzicheng, a quase 5 quilómetros.

Na zona existem equipamentos de apoio à vida como o Centro Comercial Gudemar, o Centro Comercial Hualian (loja Liuhue Xincun), o Hospital Anzhen de Pequim (zona de Tongzhou), o Parque Cultural Criativo de Songzhuang e o Parque do Sítio Histórico da Cidade Antiga de Luxian, entre outros.

Em janeiro de 2024, algumas aldeias do município de Songzhuang foram incluídas no plano de renovação de aldeias dentro da cidade, o que marca um progresso significativo na urbanização da região.

Em setembro do ano passado, o governo do município de Songzhuang divulgou que as casas de reassentamento do projecto de renovação das quatro aldeias, incluindo Dinggezhangzhuang (Lianggezhang Fuyunjia Yuan, Chunhe Jingming, Langfangyuan, Tongruijia Yuan, Houbeying Jia Yuan, Zhaoli Jia Yuan) já reúnem condições para entrega, e será iniciada a mudança dos residentes para essas casas.

Em seguida, foi divulgado o anúncio do plano de conceção urbanística da zona do projecto de renovação de aldeias de quatro aldeias, incluindo Dinggezhangzhuang; a área construída acima do solo é cerca de 139.900 m²; serão planeados 17 edifícios residenciais com 7 a 15 pisos.

As habitações utilizam um design “boas casas” com padrão de pé-direito de 3 metros; a fachada exterior é concebida de forma bonita e generosa, com alturas escalonadas e ordenadas. Com base nas necessidades do modo de vida dos moradores das aldeias na área de realojamento, as casas de reassentamento adotam uma paleta de cinzentos frios e quentes de baixa saturação, e as principais matérias-primas utilizam tinta simulando pedra com textura.

Os tipos de fogos no condomínio são variados, com áreas entre 50 m² e 135 m², podendo satisfazer as necessidades de reassentamento e retorno de todos os moradores das quatro aldeias, incluindo Dinggezhangzhuang.