Política y finanzas de doble impulso: el mercado inmobiliario de Beijing, Shanghái y Shenzhen se llena de calidez

El reportero de este diario, Li Bing / Xiong Yue

El flujo de la primavera se agita y la calidez se va transmitiendo poco a poco.

En el mercado inmobiliario de primera línea, “la corriente cálida” se está moviendo, y la tendencia a la estabilización del mercado es cada vez más clara. Apegándose a la dirección estratégica de “impulsar el desarrollo de alta calidad de la industria inmobiliaria” incluida en el plan “Quince Cinco”, tomando como referencia el despliegue del informe de trabajo del gobierno de 2026 de “centrarse en estabilizar el mercado inmobiliario”, las políticas y la práctica financiera actúan en la misma dirección, se activan de manera sostenida los mercados de primera línea y se impulsa el ciclo virtuoso de la industria inmobiliaria.

El 25 de febrero de 2026, cinco departamentos de Shanghái, entre ellos la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y Gestión, publicaron el “Aviso sobre una mayor optimización y ajuste de las políticas inmobiliarias de esta ciudad” (en adelante, el “Aviso”). Al 25 de marzo, esta nueva política ya llevaba 1 mes desde su implementación. Según datos del Instituto de Investigación de Lianjia de Shanghái, del 1 al 23 de marzo de 2026, en Shanghái las transacciones de viviendas de segunda mano alcanzaron 22.400 unidades; el volumen de transacciones aumentó 11% frente al mismo periodo de 2025. No solo en Shanghái: actualmente, en Pekín, Shanghái y Shenzhen también se han reducido simultáneamente las tasas de los préstamos hipotecarios para vivienda individual y los porcentajes de pago inicial; las medidas de optimización aplicadas, mediante políticas según la ciudad, en las tres plazas ya se han implementado por completo, y las políticas correspondientes han entrado en una fase de observación estable.

El reportero de el Diario del Valores (证券日报) viajó especialmente a las tres ciudades de Pekín, Shanghái y Shenzhen para realizar investigaciones in situ. Frente a frente, conversó con profesionales de instituciones financieras, agentes inmobiliarios, residentes compradores de viviendas, propietarios que venden viviendas y otros actores del mercado, para identificar de manera integral la situación real del mercado de primera línea. Con base en la investigación, el mercado inmobiliario en zonas núcleo de las tres ciudades ya muestra una tendencia a la estabilización. La demanda “urgente” de compra de vivienda mediante préstamo y la demanda de mejora se han convertido en los principales motores de las transacciones del mercado actual.

Política y finanzas, ambos a una

Reducir de manera efectiva los costos de adquirir vivienda

Bajo el marco de políticas macro, Pekín, Shanghái y Shenzhen han presentado en conjunto políticas de aflojamiento del mercado inmobiliario adaptadas a las condiciones locales: desde relajar las restricciones de compra, optimizar las políticas de préstamos comerciales, hasta aumentar el apoyo del fondo de previsión para la vivienda, con el fin de respaldar con precisión las necesidades razonables de vivienda de los residentes y formar una sinergia de políticas.

El “Aviso” mencionado muestra que se optimizan y ajustan políticas en siete aspectos, como las restricciones de compra de vivienda, los préstamos del fondo de previsión para la vivienda y el impuesto al patrimonio inmobiliario de vivienda individual. Sobre esa base, las políticas de crédito para propiedades comerciales locales se optimizan aún más. Desde el 16 de marzo, en Shanghái el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos para comprar propiedades comerciales de vivienda (incluidas “viviendas comerciales de uso mixto”) se ajusta a no menos del 30%.

El responsable del Instituto de Investigación de Lianjia de Shanghái, Li Gen, dijo en una entrevista con el reportero de el Diario del Valores: “En la actualidad, el volumen diario promedio de visitas en persona de Lianjia de Shanghái ha aumentado 30% respecto al periodo antes de la nueva política del mercado inmobiliario; el volumen diario promedio de nuevos clientes ha crecido 51%; la confianza de los clientes para entrar al mercado ha mejorado notablemente respecto al periodo antes de la nueva política. Las visitas y las transacciones están muy activas.”

Pekín, por su parte, en 2025 publicó, en momentos sucesivos, dos documentos de avisos para optimizar y ajustar aún más políticas relacionadas con el sector inmobiliario. El 8 de agosto de 2025, la política relajó la limitación de compras fuera del quinto anillo, es decir, al comprar vivienda comercial (incluyendo viviendas comerciales nuevas y viviendas de segunda mano) fuera del quinto anillo no se limita el número de unidades. El 24 de diciembre de 2025, departamentos como la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Pekín volvieron a publicar una nueva política inmobiliaria, ajustando la duración del pago de seguro social o del impuesto sobre la renta personal que deben realizar las familias de residentes que no tienen registro en la ciudad para comprar viviendas comerciales dentro y fuera del quinto anillo, y en los arreglos del mecanismo de fijación de tasas ya no se distingue entre vivienda de primera compra y de segunda compra.

El reportero se informó con múltiples grandes bancos estatales y conoció que, actualmente, el crédito hipotecario comercial en Pekín toma como referencia el LPR (3,50%) a 5 años o más; múltiples bancos aplican efectivamente tasas alrededor de 3,05% en promedio. El reportero calculó que, tomando como ejemplo la compra de una segunda vivienda dentro del quinto anillo: un préstamo de 1 millón, pagado en 30 años con amortización de principal y cuotas iguales, comparado con la tasa del 3,45% aplicada antes del 24 de diciembre de 2025, tras la nueva política, la cuota mensual podría reducirse en más de cien yuanes; el monto total de amortización acumulada podría ahorrarse decenas de miles de yuanes.

Shenzhen aplica desde el 6 de septiembre de 2025 medidas para optimizar y ajustar políticas inmobiliarias, incluyendo la optimización del ajuste de la política de crédito hipotecario para vivienda individual. Entre ellas, la tasa de los préstamos comerciales ya no distingue entre vivienda de primera compra y de segunda compra.

“Desde el año pasado, las ciudades de primera línea han lanzado de manera concentrada medidas de control para reducir el porcentaje de pago inicial, bajar las tasas de los préstamos, optimizar las restricciones de compra y de crédito, etc., lo que reduce eficazmente el umbral para que los residentes compren vivienda y forma un potente conjunto de apoyo financiero, impulsando la reparación marginal del ánimo del mercado.” El gerente general del departamento de investigación de índices del Instituto de Investigación Zhongzhi, Cao Jingjing, dijo al reportero de el Diario del Valores; según las razones, por un lado, la nueva política ha mostrado efectos: impulsa de manera efectiva la liberación de la demanda potencial de compra de vivienda; por otro lado, los precios en los segmentos de calidad de las ciudades núcleo se acercan gradualmente a niveles razonables. En la actualidad, el mercado muestra características claras de diferenciación estructural: la actividad de transacciones de proyectos de alta calidad en las zonas centrales es más alta, mientras que en las zonas suburbanas persiste la presión del inventario.

Una serie de combinaciones de políticas, sumadas al impulso de la habilitación financiera, han hecho que la actividad de transacciones en el mercado inmobiliario de las ciudades de primera línea siga aumentando. El 16 de marzo, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó los datos sobre el cambio de precios de venta de viviendas comerciales de 70 ciudades grandes y medianas en febrero. Se observó que la disminución en mes a mes de los 70 centros urbanos se va recortando de forma continua.

Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, en febrero el precio de venta de las viviendas comerciales nuevas en las ciudades de primera línea, en comparación con el mes anterior, pasó de una caída del 0,3% a mantenerse plano. Entre ellas, Pekín y Shanghái aumentaron 0,2% respectivamente, Cantón se mantuvo plano y Shenzhen bajó 0,3%. En cambio, el precio de venta de viviendas de segunda mano en ciudades de primera línea cayó 0,1% mes a mes; el ritmo de caída se redujo en 0,4 puntos porcentuales frente al mes anterior. De ese modo, Pekín y Shanghái aumentaron 0,3% y 0,2% respectivamente.

“Con base en datos objetivos, el mercado inmobiliario de las ciudades de primera línea ya ha mostrado un desempeño positivo. En particular, el ajuste de precios y la liberación de los efectos de las políticas ya han generado excelentes efectos integrales.” El vicepresidente del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Yiju de Shanghái, Yan Yuejin, dijo al reportero de el Diario del Valores. En cuanto a Shanghái, este aumento en volumen de transacciones del mercado no se debe a un único factor, sino que es el resultado de la superposición de múltiples factores favorables: primero, los beneficios de la política siguen liberándose continuamente; la habilitación financiera realiza una “irrigación” precisa y aporta un impulso fuerte al mercado; segundo, el ajuste de precios está en su punto, la confianza se repara gradualmente; tercero, existe demanda potencial de manera objetiva.

Los intermediarios “se ponen a trabajar”

Presencia del calor del mercado inmobiliario de primera línea

“Las flores y la vegetación orientadas al sol hacen que llegue la primavera”, y los corredores inmobiliarios de primera línea son quienes mejor perciben el calor del mercado. Con el impulso de la nueva política, la actividad de transacciones en los mercados inmobiliarios de Pekín, Shanghái y Shenzhen ha mejorado de forma notable.

“Comí tres huevos a las siete de la mañana y estuve ocupado hasta casi las ocho de la noche.” La experiencia personal del vendedor de vivienda nueva Li Kai (alias) de Pekín refleja vívidamente el calor del mercado después de la puesta en práctica de la nueva política. Admitió que solo el sábado, logró cerrar 7 acuerdos; incluso el almuerzo tuvo que reservarse con anticipación. La situación de Li Kai no es un caso aislado: es un fenómeno común entre los agentes inmobiliarios en las tres ciudades de Pekín, Shanghái y Shenzhen.

Cuando cae la noche, en un establecimiento de intermediación inmobiliaria de la zona de Xicheng, en Pekín, las luces siguen encendidas y las tres salas de firma están llenas sin asientos vacíos. En la pared cuelgan banderines de gratitud enviados por propietarios y compradores; en la zona de impresión se siguen produciendo sin parar contratos de transacción de viviendas, en todos los rincones se percibe el aire de ajetreo. La agente inmobiliaria de viviendas de segunda mano de Pekín, Zhang Li (alias), al ser entrevistada, dijo que las llamadas de consulta y de visitas en persona se sucedían una tras otra. Le contó al reportero que recientemente han aumentado de forma evidente las necesidades de agendar visitas por parte de clientes, la publicación de viviendas por parte de propietarios y las consultas sobre políticas. En la tienda se ven con frecuencia “buenas noticias” sobre cierres de operaciones en pantalla. Solo el 14 de marzo, la cantidad de transacciones en el área superó 170 operaciones; entre ellas, en 4 distritos se cerraron más de 5 operaciones cada uno, y en 9 distritos se cerraron 4 operaciones.

A miles de kilómetros de distancia, en Shanghái, los intermediarios inmobiliarios también están ocupados. El corredor Chen Jun (alias) incluso llegado a las nueve de la noche, todavía seguía respondiendo las consultas de los clientes para ver viviendas. Dijo que desde principios de año el ritmo del mercado ha acelerado notablemente: las consultas y el volumen de visitas en persona siguen subiendo. El día en que se puso en marcha el “Aviso”, los compañeros de la industria entendieron rápidamente y explicaron el contenido, además de reenviarlo y promoverlo de inmediato; el volumen de consultas de clientes siguió aumentando, y en las viviendas de alta relación precio-calidad dentro del anillo medio, las transacciones fueron especialmente activas.

Los datos proporcionados por un intermediario de cierta plataforma de transacciones inmobiliarias al reportero de el Diario del Valores muestran que solo el 14 de marzo, las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái de esa plataforma superaron las 1400 unidades.

Detrás de esta agitación está el cambio proactivo de los intermediarios. Al visitar, el reportero descubrió que muchas tiendas de intermediación inmobiliaria han reforzado la capacitación de políticas, asegurando que los agentes dominen con precisión las políticas más recientes y dominen con soltura contenidos clave como el porcentaje de pago inicial y el ajuste de las tasas de los préstamos hipotecarios. La presencia ocupada de los agentes inmobiliarios se ha convertido en la explicación más directa y vívida del recalentamiento actual del mercado inmobiliario.

Consideraciones distintas en ambos extremos de la transacción

Impulsar el desarrollo estable de la cadena industrial

Los beneficios principales de la nueva política para el mercado inmobiliario no solo favorecen a quienes compran viviendas, sino que también alcanzan con mayor profundidad todo el ecosistema del mercado inmobiliario, inyectando un impulso fuerte para un ciclo virtuoso en la industria. Por el lado de las políticas, se aplican medidas precisas y la acción por ciudad consolida una base estable; por el lado financiero, mediante una “irrigación” precisa y una conducta proactiva se forma una fuerza conjunta, impulsando que la industria avance de manera constante hacia un desarrollo de alta calidad y logrando un cierre positivo del ecosistema del mercado inmobiliario.

La percepción de quienes compran por demanda urgente es que hay más viviendas “a su alcance”. Li Hui, que trabaja en Pekín, comenzó a visitar viviendas desde principios de 2025 y, debido a limitaciones de presupuesto, siempre dudaba. Antes solo podía costear un apartamento de una habitación; tras la nueva política, ahora puede comprar uno de dos habitaciones pequeñas. Recientemente planea tomar acción.

Liu Hong, un empleado que vive en el distrito de Minhang, Shanghái, también lo reconoció: entre las personas que trabajan cerca de él, han aumentado las conversaciones sobre viviendas entre colegas y amigos que no tienen registro en Shanghái. “Ahora hay beneficios de política. Hay amigos que también están observando poco a poco, viendo si hay viviendas adecuadas.”

Los grupos de demanda de mejora aprovechan el empuje de la política para optimizar las condiciones de vivienda. La liberación de la demanda de reubicación no solo activa el inventario de viviendas existente, sino que también mejora la circulabilidad del mercado, ayudando a que el ecosistema inmobiliario forme un ciclo virtuoso de “vender lo viejo para comprar lo nuevo”. Wang Zongxu, de Shenzhen, planea adquirir una vivienda de segunda mano; comentó: “Actualmente aún observo. Principalmente es por la demanda de mejora: quiero cambiar por una vivienda en una zona central. Para mí, esto cuenta como una asignación de activos relativamente estable.”

Correspondientemente a la entrada positiva de compradores al mercado, el ánimo de los vendedores también ha cambiado de manera sutil bajo la influencia de la nueva política. Entre quienes tienen demanda de reubicación, algunos vendedores se convierten en respuestas activas a la nueva política: aprovechan la calidez del mercado, publican proactivamente sus propiedades y ofrecen un descuento moderado, con la esperanza de vender lo antes posible para completar la reubicación. También hay parte de vendedores que publican solo para monetizar y salir del mercado, enriqueciendo así la diversidad de la oferta en el mercado.

El reportero de el Diario del Valores acompañó antes a un comprador, Zhang Jun, en la negociación por una vivienda de segunda mano que le interesaba. El precio publicado de esa vivienda era de 5,28 millones de yuanes. Antes de la negociación, el intermediario había revelado que, según el rango de precio que el propietario consideraba como psicológico, el precio de cierre podría bajar a menos de 5 millones de yuanes. Sin embargo, durante la negociación la postura del propietario cambió de manera evidente; se evidenció una mentalidad de “reservar y no vender”, dejando claro que no vendería si el precio fuera inferior a 5 millones de yuanes. La negociación no llegó a una hora, por lo que no se logró concretar la transacción. Aun así, este tipo de emoción de algunos propietarios que optan por no vender también refleja, por un lado, que la confianza del mercado se está reparando progresivamente.

Zhang Li dijo al reportero que, efectivamente, el volumen de ventas en la zona a su cargo ha vuelto a subir, pero los precios de las viviendas no han mostrado una tendencia de aumentos generalizados; solo en algunas zonas centrales, las viviendas de alta calidad sí presentan una tendencia de ligera alza en precios.

En general, tras la puesta en marcha de la nueva política, la actividad del mercado inmobiliario en Pekín, Shanghái y Shenzhen sigue aumentando. Ya sea por reubicación, monetización o simplemente observación, los actores del mercado buscan la mejor solución según sus propias necesidades. Este tipo de comportamientos de mercado diversificados conforman conjuntamente un ecosistema inmobiliario sano y ordenado. A su vez, el aumento de la actividad y el retorno de la racionalidad en las transacciones consolidan aún más la tendencia a la estabilización del mercado inmobiliario.

Según Cao Jingjing, la optimización de esta ronda de políticas presenta características de “aplicar políticas según la ciudad y hacer una irrigación precisa”. Mediante la colaboración de la relajación por escalones de las calificaciones de compra de vivienda y la reducción de los costos de financiación, se reducen de manera efectiva los umbrales para que los residentes adquieran vivienda.

Más importante aún, como un pilar importante para impulsar que el mercado inmobiliario de primera línea se estabilice y se recupere, la reparación de la estabilización del mercado en las ciudades de primera línea permitirá que el mercado libere señales positivas de manera sostenida, contribuyendo a consolidar la base de todo el mercado inmobiliario.

“En la actualidad, la estabilización del mercado inmobiliario de primera línea ya ha generado impactos positivos en toda la cadena industrial aguas arriba y aguas abajo. Por ejemplo, tomando las viviendas de segunda mano de Shanghái: la transacción de viviendas en zonas centrales se mantiene activamente; esto impulsa directamente el crecimiento rápido de negocios posteriores al hogar, como decoración, muebles y electrodomésticos.” Yan Yuejin indicó que cuando el mercado inmobiliario mejora y la situación financiera de las empresas se alivia, sumado a la mejora de la demanda de las personas por una vida de mayor calidad, también habrá más demanda del mercado para áreas emergentes como la IA y los robots.

Du Juan, investigadora senior del Instituto de Investigación del Banco SuShang, dijo: “La cadena de la industria inmobiliaria es larga: desde materiales de construcción y edificación hasta decoración y electrodomésticos, cubre múltiples categorías. La estabilización del mercado inmobiliario no es solo el recalentamiento del mercado de transacciones, sino también la reactivación de toda la cadena industrial y el impulso del consumo. Este tipo de retroalimentación positiva multidimensional mejora continuamente el ecosistema del mercado inmobiliario y forma un ciclo virtuoso de ‘estabilización del mercado, reactivación de la cadena industrial, mejora del consumo y optimización del ecosistema’.”

Para los compradores de vivienda, Du Juan recomendó que lo primero es satisfacer la necesidad de vivienda; en segundo lugar, considerar la capacidad de compra: lo clave es actuar con prudencia y fortalecer la conciencia de protección de derechos e intereses; en tercer lugar, prestar atención a los gastos adicionales: es necesario coordinar y organizar de manera integral el dinero; en cuarto lugar, estar al tanto de la nueva política a tiempo para obtener apoyo relacionado.

El impulso simultáneo de políticas y finanzas en ambas direcciones no solo reduce eficazmente el umbral para la compra de vivienda por parte de los residentes, sino que también desempeña un papel importante en aliviar la presión de liquidez de las promotoras inmobiliarias y reactivar la cadena industrial inmobiliaria aguas arriba y aguas abajo, etc. Esto inyecta un impulso sostenido para que el ecosistema inmobiliario logre un ciclo virtuoso y un desarrollo de alta calidad.

(Edición: Wenjing)

Palabra clave:

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