Верблюд в пустыне: Запасы воды и поиск источников в финансовом отчёте China Xincheng Holdings за 2025 год

Найти источник воды в песчаном море — главный закон выживания для верблюда.

В 2025 году девелоперская отрасль по-прежнему находится в зоне переплетения болезненной трансформации и возможностей перестройки: большинство девелоперских компаний заняты поиском правильной траектории. Одни сокращают девелопмент недвижимости, другие фокусируются на операционном бизнесе. Частная девелоперская компания Jiangsu Minying New Town Holdings (新城控股) постепенно завершила смену роли — теперь она живёт не только продажей жилья, а поворачивается к операционной платформе с коммерческими денежными потоками в качестве своего «рва».

Источник изображения: VCG

27 марта годовой отчет за 2025 год, опубликованный New Town Holdings, показывает, что за период компания достигла выручки 53.01B юаней, а чистая прибыль, относимая к акционерам листинговой компании, составила 680 млн юаней — и это одна из немногих частных девелоперских компаний, которые сохраняют прибыльность.

Прибыльность не зависит от разовых распродаж активов или реструктуризации долгов, а формируется за счет эндогенного роста основной деятельности, прежде всего — за счет продолжающего устойчивый вклад коммерческого сегмента с высокой валовой маржой.

В 2025 году New Town Holdings обеспечила совокупный доход от коммерческой эксплуатации 14.09B юаней, что на 10,00% больше, чем годом ранее; доля в общей выручке увеличилась до 25%. Кроме того, валовая прибыль от аренды и управления имуществом составляет 63% от общей валовой прибыли компании, валовая маржа — 70%, что означает коренное улучшение структуры прибыльности.

Денежный поток — это линия жизни компании. По состоянию на конец 2025 года операционный денежный поток New Town Holdings уже 8 лет подряд оставался положительным, сохранив публичный рынок с рекордом «zero default».

Со стороны финансирования New Town Holdings также является редким среди частных девелоперов «первооткрывателем в вопросе привлечения средств». Долларовые облигации, MTN, публичные REITs и REITs между институциями — разнообразные каналы финансирования передают рынку однозначный сигнал: эта частная девелоперская компания по-прежнему обладает способностью «производить денежную массу» и имеет кредитную ценность.

«Верблюд» — это метафора, которую используют люди New Town. Хранить воду в период рыночного цикла «по течению» и крепко держаться в период «против течения»; и в каждую песчаную бурю искать источник воды — это «верблюжий дух», присущий New Town Holdings и позволяющий ей проходить через циклы. Поскольку отрасль недвижимости давно прощалась с тревогой о масштабе, New Town Holdings демонстрирует совершенно иной стиль выживания: через коммерческую эксплуатацию она реконструирует свою базу оценки, и шаг за шагом движется к оазису в собственном ритме.

Коммерческая эксплуатация формирует «денежный ров»

Когда у большинства девелоперских компаний прибыль сильно зависит от продаж жилья в сегменте девелопмента, New Town Holdings более десяти лет назад начала закладывать стратегию «двух двигателей». Поэтому, находясь в периоде逆周期, компания может быстро скорректироваться: она активно сокращает девелопмент, фокусируясь на коммерческой части.

В 2012 году первая торговая площадка New Town Holdings — Changzhou Wujin Wuyue Plaza — была официально открыта. Сегодня New Town Holdings разворачивает 207 объектов Wuyue Plaza в 141 городе по всей стране: 178 из них уже открыты и ведут работу; общая открытая площадь составляет 16.49M кв. м; уровень аренды — 97,86%. По количеству открытий торговых центров компания занимает первое место среди листинговых компаний в Китае и за рубежом.

За прошедший год импульс восстановления внутреннего потребления в стране несколько ослаб: по всей стране за год было открыто 337 новых торговых центров, что является минимумом за последние 11 лет. Коммерческая недвижимость переходит от масштабного расширения к этапу высококачественного развития «оптимизация имеющихся активов + глубокая работа с ценностью».

В таких условиях New Town Holdings обеспечила своевременное открытие 5 Wuyue Plaza; а среди 178 уже работающих Wuyue Plaza объекты, по которым осуществлялся управленческий вывод (management output) — уже открытые Wuyue Plaza — достигли 30. Это подтверждает сильные возможности компании по привлечению арендаторов и контролю над проектами в части коммерческого управления.

Основа — масштаб, а ключевая конкурентоспособность коммерческой недвижимости — эффективность эксплуатации. Помимо того, что уровень аренды удерживается на высоком уровне 97,86%, ключевые операционные показатели коммерческого сегмента New Town Holdings также демонстрируют восходящий тренд.

В 2025 году общий объем трафика посетителей Wuyue Plaza составил 2B человеко-посещений, что на 13,31% больше; общий объем продаж — 97 млрд юаней (без продаж автомобилей), рост на 7,18%. По состоянию на конец 2025 года число участников (членов программы) составило 54,97 млн, что на 25,82% больше по сравнению с концом 2024 года. Рост продаж, выручки, трафика и расходов участников — все в годовом сравнении показывают улучшение, что означает переход Wuyue Plaza от «сцены трафика» к «сцене удержания (留量场)».

Когда отрасль смещается от расширения прироста к оптимизации существующих объемов, вопрос о том, как дать жизнеспособность проектам, которые уже много лет эксплуатируются, — это также ключевая шкала для оценки возможностей коммерческой эксплуатации.

В 2025 году Changzhou Wujin Wuyue Plaza завершила реконструкцию и модернизацию: помимо обновления и переустановки фасадных витражей/стеклянных стен, внутри также была проведена вертикальная стыковка планировок. Было выполнено обновление 135 брендов, а площадь обновления превысила 23 тыс. кв. м. Благодаря этому обновлению Changzhou Wujin Wuyue Plaza стала «первым в стране Gold-бренд Wuyue (金标吾悦)». Показатели за первые три дня после обновленного открытия показывают: проект достиг 485 тыс. человеко-посещений трафика, а объем продаж превысил 42,5 млн юаней — оба показателя обновили исторические рекорды Wuyue Plaza в период работы по всей стране.

«Компания в настоящее время демонстрирует стабильный, устойчивый и непрерывный рост дохода от коммерческой аренды; качество на первом месте, а затем объем; качество важнее цены. Компания в полной мере использует структурные возможности рынка потребления, опираясь на ключевую концепцию „Пятишагового метода эксплуатации“ (经营五步法) от Wuyue commercial management. Мы фокусируемся на повышении стоимости активов и улучшении потребительского опыта», — отметил председатель совета директоров New Town Holdings Ван Сяосун (王晓松).

Яркие результаты коммерческого сегмента — это «страховочный слой» для развития компании. На стороне девелопмента недвижимости New Town Holdings также получает возможность выбирать активное сокращение, фокусируясь на возврате денежных средств и сдаче домов в срок, обеспечивая защиту безопасности денежного потока компании. В 2025 году New Town Holdings сдала более 38 тыс. квартир; за последние три года совокупный объем сдачи превысил 278 тыс. квартир. В том же году компания обеспечила поступления в размере 23k юаней, коэффициент возврата составил 110,41%.

Финансовая устойчивость формирует страховочный слой, сохраняя рекорд «zero default» на публичном рынке

В 2025 году ледяной слой условий финансирования для частных девелоперов не исчез полностью. В такой сложной среде New Town Holdings осуществила несколько прорывов в привлечении средств в разных формах, став «первооткрывателем» в отрасли.

В июне прошлого года материнская компания New Town Development успешно разместила трехлетние 485k долларов США старшие необеспеченные облигации (高级无抵押债券) — это была первая зарубежная облигация частного девелопера за последние 3 года. В ноябре 2025 года и феврале 2026 года компания также дважды выпустила зарубежные долларовые облигации, суммарный объем размещения около 5,6 млрд юаней.

За весь прошлый год New Town Holdings также успешно разместила три выпуска mid-term notes (中期票据) на общую сумму 3,65 млрд юаней. Все они получили полную гарантию от China Bond Credit Enhancement Investment Co., Ltd. (中债信用增进投资股份有限公司). Минимальная ставка размещения составила всего 2,68%, что стало историческим минимумом, а срок погашения кредиторской задолженности был дополнительно увеличен до 5 лет.

В прошлом ноябре Китайская комиссия по регулированию рынка ценных бумаг (中国证监会) опубликовала «Об объявлении о запуске пилотной программы коммерческих трастов инвестиционного фонда недвижимости» (征求意见稿) (关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）), официально включив коммерческую недвижимость в диапазон пилотной программы публичных REITs. Это обеспечило поддержку ключевыми финансовыми инструментами для трансформации отрасли недвижимости в новую модель развития — управление активами.

Точно так же в прошлом ноябре New Town Holdings успешно разместила и вывела на биржу в качестве листингового эмитента национальный первый выпуск потребительского типа REITs между институциями, где базовым активом является Shanghai Qingpu Wuyue Plaza. Это не только эффективно «оживило» коммерческие активы, но и выстроило полный замкнутый цикл «инвестирование/финансирование — строительство/набор — управление — погашение/выход» (投融募建管退) по всему процессу. Таким образом отрасли был предоставлен воспроизводимый образец. 16 марта Jinguo Asset Management — Yuyue Plaza — институциональные REITs 2026 (国金资管-吾悦广场机构间REITs 2026年首次扩募) прошли одобрение на Шанхайской фондовой бирже; ожидаемый объем привлеченных средств — 38k юаней.

Используя в полной мере поддержку политики, New Town Holdings оптимизировала общий объем и структуру финансирования, а также обеспечила последовательное снижение стоимости заемного капитала, гарантировав полное погашение задолженности в срок на публичном рынке.

Согласно данным финансового отчета, в 2025 году чистый денежный поток, полученный от операционной деятельности, у New Town Holdings составил 278k юаней; он был положительным 8 лет подряд. Это также гарантировало, что каждый публичный выпуск долговых обязательств будет погашен заранее или в установленный срок, сохраняя рекорд «zero default» на публичном рынке.

По состоянию на конец 2025 года New Town Holdings получила от крупных банков совокупный лимит группового кредитования в размере 62,9 млрд юаней, из которых компания и дочерние компании уже использовали 24,1 млрд юаней. Коэффициент чистого долгового плеча — 56,97%, остается на низком уровне в отрасли. Общая средняя стоимость финансирования — 5,44%, что на 0,48 процентного пункта ниже по сравнению с концом 2024 года.

Финансовый директор New Town Holdings Гуань Юдондун (管有冬) сообщил, что в будущем компания продолжит изучать использование различных инструментов финансирования собственного и заемного капитала, включая многоуровневые REITs, корпоративные облигации, mid-term notes, кредиты под операционную недвижимость и т. п., расширяя каналы финансирования, удлиняя сроки привлечения и снижая стоимость финансирования.

Когда отрасль смещается от прироста (增量) к существующему объему (存量), New Town Holdings с помощью собственной операционной способности в коммерческом бизнесе и крайней финансовой дисциплины формирует «киль» — основу устойчивости против штормов. В период рыночной волны она является полюсом роста прибыли; в период спада — линией снабжения, позволяющей пройти песчаные бури.

От девелопера к оператору — восстановление оценки

Поскольку доля вклада коммерческого сегмента превысила шестьдесят процентов, логика оценки New Town Holdings претерпевает фундаментальные изменения. Рынок больше не относит ее просто к категории девелоперов жилой недвижимости: вместо этого его начинают оценивать заново в логике коммерческого оператора.

Одновременно ряд прорывов в финансировании и кредитные показатели 2025 года постепенно восстанавливают ожидания рынка капитала по оценке компании.

В конце прошлого года Morgan Stanley повысил рейтинг New Town Holdings до «overweight» («超配»). В отчете отмечалось, что New Town Holdings обеспечивает рост аренды сверх ожиданий за счет повышения доли рынка, а также продолжает высоко оценивать перспективы секьюритизации активов компании. В последнее время несколько отечественных инвестиционных компаний также присвоили New Town Holdings рейтинги «покупать» («买入»).

Помимо все более зрелого коммерческого сегмента, New Town Holdings трансформирует накопленные годами возможности управления коммерческой и жилой недвижимостью в легкие сервисные продукты, которые можно выводить на внешний рынок.

В 2025 году New Town Construction Management (新城建管) увеличила объем новых подписанных площадей на 10,61 млн кв. м. По состоянию на конец 2025 года компания управляет 155 проектами суммарной площадью строительства более 26 млн кв. м. Управление охватывает муниципальные проекты жилищного строительства «под ключ/по поручению» (政府住宅代建), коммерческие девелоперские проекты «под ключ/по поручению», а также дополняет и расширяет сегмент услуг в направлении прироста.

Источник изображения: VCG

Сообщается, что в ноябре 2025 года New Town Holdings проведет «разделение бизнес-подразделения строительного управления на два» (建管业务“一拆为二”): это New Town Wanjia Construction Management и New Town Hongtu Construction Management. Руководство двух подразделений возглавят два ветерана. Это означает, что бизнес строительного управления из «побочного» направления переходит в новый основной стратегический «точечный» рост.

На данный момент New Town Construction Management в основном завершила общенациональную схему размещения (全国化布局), а темпы роста бизнеса намного превышают средний рост отраслевых TOP20, что демонстрирует крайне сильный потенциал роста.

Идти по пустыне — верблюду нужна не взрывная сила, а способность запасать воду и выносливость. В период глубокой корректировки рынка New Town Holdings благодаря долгому накоплению запаса энергии коммерческой эксплуатации стала одной из немногих частных девелоперских компаний, которые все еще сохраняют прибыльность. Используя прагматичный нарратив «если не выживешь — будущего не будет», она компенсирует тревогу «оказаться в числе отстающих» и делает прочные шаги на дистанции выносливости.

(Редактор: 董萍萍)

     【Отказ от ответственности】Настоящая статья отражает только личные взгляды автора и не имеет отношения к Hexun. Сайт Hexun сохраняет нейтралитет в отношении изложенных в статье утверждений, мнений и суждений и не предоставляет каких-либо явных или подразумеваемых гарантий относительно точности, надежности или полноты содержащейся информации. Пожалуйста, используйте материалы только в справочных целях и несите все риски самостоятельно. Email: news_center@staff.hexun.com