Дослідження в полі: під час свята Цінмін попит на ринку нерухомості в Шеньчжені активізувався, а «Інь-си» став ключовим періодом для спостереження

Щойно минулий березень міській нерухомості в містах першої лінії дав непогані «показники». «Срібний квітень» — традиційний період пікового продажу на ринку нерухомості — у фаховому середовищі вважають «ключовим етапом» для спостереження за напрямом руху ринку.

Під час святкових днів Цінмін репортер, дослідивши ринок у Шеньчжені на місці, поспілкувався з низкою керівників відділів продажу новобудов і менеджерів з продажу вторинного житла. Вони всі зазначили, що цьогорічні ринкові умови під час відпочинку Цінмін трохи кращі, ніж торік, а накопичений попит продовжує виходити в реалізацію.

（Зразковий майданчик новобудови в районі Guangya Garden у Шеньчжені, Лунгань. У Ся (Wu Jiaming)/фото）

«Нещодавно у Шеньчжені погода не дуже, але проєкт усе одно показав непогані результати продажів: у перший день на відпочинку Цінмін продали 3 квартири. Ситуація на ринку краща, ніж торік, і компанія також планує поступово повернути знижки». У новобудові неподалік від Guangya Garden у районі Лунгань маркетинговий менеджер сказав: «Під час свят на 1 травня це ще й ключове «вікно». Ми очікуємо, що загалом ринок найближчим часом продовжить відновлюватися».

Щодо підготовки проєктів до повернення знижок, кілька опитаних покупців вважають, що в більшості випадків це «маркетингові формулювання». Один із покупців заявив: «Ми більше звертаємо увагу на якість і співвідношення ціни та якості житла. Вибір новобудов зараз чималий, тож через ці знижки ми не будемо поспішно ухвалювати рішення».

Є також думка фахівців: починаючи з минулого року, на ринку новобудов Шеньчженя «продажі з пониженням цін» уже не є типовим явищем по всьому ринку, а зосереджені лише у небагатьох забудовників, які відчувають тиск на ланцюжок фінансування. Крім того, стратегія частини шеньчженських забудовників уже змістилася з принципу «не заради цін, а заради обсягів» до «обсяги плюс ціни». Окрім того, зазвичай, щоб ціни на новобудови почали загальне відновлювальне зростання, це має проявитися лише після того, як обсяги угод протягом пів року безперервно зростатимуть, але загальний обсяг угод на ринку новобудов у Шеньчжені явно поступається ринку вторинного житла.

Також маркетинговий менеджер новобудови в районі Лоху (Луоху) сказав: «Якраз збігся з публічними святами в Гонконзі, тож упродовж останніх днів наш проєкт також отримував певні запити від клієнтів із Гонконзі — вони приходили на консультації та дивилися об’єкти».

Згідно з даними дослідницького центру Leju (Le Youjia) 1–3 квітня в Шеньчжені сумарно зафіксовано 361 угоду з попереднього продажу та чинного продажу первинного житла за мережевою реєстрацією; вторинне житло — 685 угод за мережевою реєстрацією. У сукупності це вже перевищило 1000 угод. Важливо зазначити: ринок вторинного житла Шеньчженя першим «запалив» тренд і став ключовим двигуном нинішнього «малого сонячного весняного» періоду.

Досвідчений рієлтор, який представляє шкільний округ Shenzhen Middle School у районі Лоху, повідомив репортеру: «За кілька днів до свята Цінмін у житлових комплексах Jinli Haoyuan і Jiahushan Xindou (嘉湖新都) уклали кілька угод. Гарячість угод дещо зросла, але ціни тимчасово суттєво не змінювалися — загалом вони на рівні кінця минулого року». Репортер також поспілкувався з менеджерами рієлторських компаній у кількох районах: усі вони вважають, що наразі ринок вторинного житла все ще тримається на підтримці цінами, а «продаж за ціною заради обсягів» є передумовою пожвавлення торгів. «Зараз покупці дуже раціональні: якщо ціна підходить, вони діють. Власники теж розуміють цю логіку, і чимало людей готові за потреби трохи знизити ціну, щоб сприяти укладенню угоди».

Згідно зі статистичними даними Асоціації рієлторів Шеньчженя, у березні було зафіксовано 7225 угод із вторинного житла. У порівнянні з попереднім місяцем показник зріс на 151,2% — це новий максимум за останні 12 місяців, але в річному вимірі він знизився на 6,2%. Асоціація рієлторів Шеньчженя вважає, що зростання обсягів вторинного житла в місячному порівнянні на 151,2% пояснюється насамперед тим, що після свят ринок відновив роботу, а також попит був сконцентровано «вивільнений». Водночас зниження в річному вимірі свідчить, що загальної впевненості ринку все ще недостатньо, і масштаб відновлення має зрости. Паралельно ринок вторинного житла Шеньчженя демонструє три ключові характеристики: по-перше, попит формується переважно за рахунок обов’язкових потреб (житла для першочергових потреб), а житло з високою ціною/якістю веде за собою обсяги угод; по-друге, активність зростає в багатьох районах: у ключових районах покращувальний попит (на більш відповідне житло) стабільно вивільняється; по-третє, угоди концентруються великим пулом: продажі зосереджуються у районах-еталонах із зрілою інфраструктурою та високою ліквідністю, що відображає дедалі раціональніші рішення покупців — а першочерговими факторами для вибору стають ключова вартість активів і їх ліквідність.

На недавньому форумі «Щорічний форум 2026: погляди та дискусії» голова Асоціації рієлторської галузі провінції Гуандун Ван Шао (王韶) заявив, що у 2026 році в ключових містах уже з’явився «точковий» (поетапний за локаціями) характер відновлення: обсяг показів нових об’єктів і підписані обсяги угод поступово повертаються до зростання, впевненість покупців частково відновлюється, а співвідношення попиту та пропозиції на ринку поступово рухається в бік повторного балансування, тоді як коригувальний тренд пом’якшується; водночас міста третього та четвертого рівнів усе ще стикаються з тиском зі сторони розчищення запасів (від складського «надлишку»), низькою ринковою активністю, слабкими очікуваннями тощо, тому уряди на місцях мають і надалі поглиблювати політику «за принципом заходів для конкретного міста» — точне регулювання відповідно до місцевих умов. Крім того, зосереджуючись на будівництві «хороших будинків», створюючи нову відправну точку для високоякісного розвитку ринку нерухомості, через активацію цінності «хороші будинки + хороші послуги + хороша експлуатація» (operational) можна підсилити мотивацію мешканців до споживання та інвестиційну активність на ринку.

Редакторська перевірка: Ян Шусянь (杨舒欣)