六大行存量個人住宅ローン残高が0.7兆元減少したが、早期返済の必要はあるか？

毎日新聞記者｜趙景致　　毎日新聞編集｜魏官紅

住宅ローンの繰上げ返済の風は、もう終わったのか？

2022年下半期以降、中国の個人向け住宅ローンの借り手がローンの繰上げ返済を前倒しで進め、一定期間「繰上げ返済ラッシュ」と呼べる状況が形成されてきた。

しかし現在、夜明けの番号取りや、何カ月も行列に並ぶといった光景は、もはや一般的ではなくなっている。では、住宅ローン繰上げ返済という「風」は、まだ吹き続けているのだろうか。『毎日経済新聞』記者がデータを整理したところ、国有の主要6行の住宅ローン残高（既存分）は約24.48兆元で、前年に比べ約0.71兆元減少している。

「いま繰上げ返済がゼロになったわけではもちろんない。ただし、ここ数年と比べれば、もはや『ラッシュ』と呼ぶことはできない」と、博通コンサルティングのチーフアナリスト、王蓬博氏は述べる。残高が減っているのは、住民の繰上げ返済が上積みで効いたことに加え、昨年の購買意欲が高くないことが共同で原因になっている。

注目すべきは、今年第1四半期に不動産市場で「小陽春（春先の小さな活況）」が見られたことだ。こうした状況について、ベテランの金融政策専門家、周毅钦氏は、「今回は短期の“行き過ぎた下落後の反発”ではなく、市場金利が段階的に引き下げられ、不動産購入政策も段階的に緩和されていく中で、市場の信頼が着実に回復しており、このトレンドが第2四半期にも続く可能性がある」と考えを示した。

2025年 個人住宅ローン残高は下落

記者が整理したデータによると、銀行の個人向け住宅ローン残高はなお減少している。

2024年には、住宅ローン供給の主力として国有の主要6行の個人向け住宅ローンが0.62兆元減少した。一方、2025年は年間を通じて純減が0.71兆元で、2024年の減少幅よりも拡大している。

注目すべきは、2025年上半期に国有主要6行の合計減少額が1078億元であることだ。2024年上半期の3255億元に比べて明確に減っているが、2025年下半期には大幅に約6022億元減少し、その結果、昨年の個人住宅ローン全体の縮小幅は2024年よりさらに拡大した。

個人住宅ローン残高が減り続けるにつれ、現時点で国有主要6行の個人向け住宅ローン残高はいずれも「6兆元時代」との区切りを迎えている。

全国の大局を見ると、個人向け住宅ローン残高も同様に下向きだ。中国人民銀行のデータによれば、2025年末の全国の個人向け住宅ローン残高は37.01兆元で、前年同期比で1.8%減少している。これは、いくつかの銀行では個人向け住宅ローン残高がむしろ上昇している場合すらあり、銀行の個人住宅ローンが「きめ細かな競争」の段階に入ったことを示している。

業界では、既存の住宅ローン残高が減少しているのは、実のところ2つの力のせめぎ合いだと見ている。1つは繰上げ返済がどれだけ「吸い上げた」か、もう1つは新規に供与された住宅ローンがどれだけ「補填した」かである。

「いま繰上げ返済がゼロになったわけではもちろんない。ただし、ここ数年と比べれば、もはや『ラッシュ』と呼ぶことはできない」と、王蓬博氏は述べる。繰上げ返済に加えて、昨年は住民の住宅購入意欲が高くなかったという2つの要因が作用し、銀行の個人向け住宅ローン残高が減少した。

北京の資産運用業界協会の特約研究員、杨海平氏は、「不動産は現在も調整期にある。強い購入ニーズの顧客層は多いが、一方で様子見の顧客層も多く、総じて住宅ローンの伸びが弱い」と指摘する。

第1四半期に不動産市場が「小陽春」

今年第1四半期、中国の中古住宅の取引が「小陽春」を迎えた。克而瑞のレポートによると、3月の重点20都市の中古住宅の成約面積は約1797万平方メートルで、前月比117%増、前年同期比でも6%増となった。第1四半期の累計成約面積は約4108万平方メートルで、前年同期比4%増である。

そして、この「小陽春」の局面では、北京や上海などの一線都市が「先導役」として機能している。

「2026年の第1四半期の不動産市場における『小陽春』は、一線都市の中古住宅市場の回復を主な推進力としている。現在は穏やかな回復の段階にあり、その回暖は一定程度継続する可能性がある」と、周毅钦氏は記者に語った。「小陽春」が到来することで、商業銀行の個人向け住宅ローン残高への前向きな影響も、段階的に表れてくるはずだ。

「全面的な反転には至っていないが、これは短期的な“過度な下落後の反発”ではなく、市場金利が段階的に引き下げられ、住宅購入政策も段階的に緩和されていく中で、市場の信頼が着実に修復されているのだと思う。第2四半期にも継続する可能性がある」と周毅钦氏は述べる。中古住宅の成約が活発になれば、住宅ローンの申請件数が直接押し上げられ、残高の下落幅の減速につながる。今後、住宅ローン残高に対して前向きな支えとなる可能性があり、全体として不動産市場は「量が増え、価格が安定する」方向へ進んでいく。

上海易居不動産研究院の副院長、严跃进氏は記者に、「小陽春」はより重点都市における中古住宅の取引に多く焦点が当たっている。現時点では全国の不動産市場回復の初期段階にあり、第2四半期の市場取引はさらに追い風となり、ローン市場にも積極的な支えを提供する可能性がある。ただし、一部の顧客は公積金ローンであり、商業銀行のローンデータに計上されないため、商業ローン残高にも影響することになる」と述べた。

銀行の中には、住宅ローンの案件投入量が明らかに増えているとの話もある

今年の個人住宅ローンの状況について、記者は、複数の銀行の経営陣が業績発表会でも見解を表明していることに注目した。その中で、交通銀行は個人向け住宅ローン業務の見通しを比較的楽観的に捉えている。

2025年度の業績発表会で、交通銀行の副行長、周万阜氏は、2026年3月以降、同行の住宅ローンの案件投入（申請）量が明らかに増加していると説明した。「これは不動産市場が安定しつつあることを示すサインだと思う」と周万阜氏は述べる。もしこの傾向が続けば、2026年の住宅ローン業務は段階的にプラス成長を実現し、交通銀行の小売向けローン全体も、見込みとして掲げる成長目標の達成につながる可能性があるという。

工行の副行長、王景武氏は、個人向けローンの不良率について回答した。王景武氏は、同行の個人ローンの資産品質は長期にわたり良好を維持しているとし、直近2年は経済の体制転換、不動産市場の調整、段階的な需給の不均衡といった要因の影響を受け、不良率が短期的に上向いたが、業界全体のトレンドと一致しているとした。

「中国の経済基盤は安定しており、レジリエンスも強く、潜在力も大きい。長期的に良好な見通しを支える条件と基本的な傾向は変わっていない。今後も個人ローンのリスクは管理可能だ」と王景武氏は判断する。さらに、一連の政策が加速して実行され、政策の追い風が継続的に放出されることで、個人向け信用市場の基盤は段階的に改善し、個人ローンの資産品質も合理的な水準へと戻っていくだろう。

国家が不動産面でも継続して政策を打ち出しており、市場にも回復の兆しが見えているとはいえ、杨海平氏は記者に対し、「住宅ローンが銀行の資産配分に占める割合は、むしろ低下していくトレンドになる可能性がある」と述べた。

現時点のデータから見ると、記者は大手行の個人向け消費ローンと個人向け事業性ローンが大幅に増えていることに気づく。具体的には、工商銀行の個人向け消費ローンは778.19億元増で18.5%増、個人向け事業性ローンは2522.38億元増で15.0%増となった。中国銀行の国内個人向け消費ローンの伸び率は28%まで達している。

住宅ローンの繰上げ返済はお得なのか？

これまでの住宅ローン「繰上げ返済ラッシュ」の主な動機は、借り手側にあった。まず一つに、景気の変動によるもの。そしてもう一つに、中国の金融市場の変動が一段と激しくなり、株式や投資信託などの価格が大きく下落したことで、一般の住民の投資収益が明確に減り、リスク志向がより保守的になったことだ。さらに、一部の既存住宅ローンの金利が高いこともあり、借り手によっては既存の住宅ローン金利が5%を超えている。こうした各要因が重なり、借り手は本来投資に回していた資金の一部を繰上げ返済に振り向けた。

しかし、既存住宅ローン金利が引き下げられるにつれ、個人向け住宅ローンの金利コストも徐々に下がってきている。中国人民銀行のデータによると、今年2月の個人向け住宅ローンの新規発行分の加重平均金利は約3.1%で、前年同期から約10ベーシスポイント低い。金利は低水準に維持されている。

金利が低位にあるなら、個人が繰上げ返済するのはそれでもお得なのか？

「お得かどうかは、消費者が今どれだけ投資や貯蓄のリターンを得られているか、そして引き下げ後の住宅ローン金利との差がどれほど大きいかで決まる」と王蓬博氏は述べる。投資の収益率がローン金利より高ければ、資金をより多く投資に回すことも検討できる。逆なら、ローンを一部または全部繰上げ返済することを考えればよい。加えて、生活のための日常支出や将来の老後、医療などに備える資金も確保する必要がある。

さらに、返済方法の観点からは、一般に、元利均等方式（一定額返済）よりも、元本均等方式（元本を均等に返す）では当初に返す元本が多く利息が少ないため、繰上げ返済のほうがお得になりやすい。元利均等方式では当初に返す利息が多く元本が少ないため、もし返済がすでに半分を過ぎているのであれば、繰上げ返済を考慮しなくてもよい。

表紙画像の出典：毎日メディア資料庫