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Le maire de NYC, Zohran Mamdani, veut sévir contre les « mauvais propriétaires ». Il doit d'abord les repérer
NEW YORK (AP) — Un récent soir de semaine, trois locataires d’un immeuble du Bronx, vieillissant, échangeaient des histoires d’horreur liées à leurs appartements dans une salle de bal comble, bordée de bureaucrates de la ville.
L’événement était le troisième d’une série de « audiences pour escroquerie locative », un nouveau forum lancé par le maire de New York, Zohran Mamdani, afin de permettre aux locataires mécontents d’exposer leurs plaintes directement aux responsables du logement — et, dans certains cas, au maire lui-même.
En attendant son tour, Gulhayo Yuldosheva a déclaré qu’elle craignait que de la moisissure nocive dans son appartement n’ait aggravé l’asthme de son enfant. À proximité, sa voisine du dessous, Marina Quiroz, montrait à un représentant du bureau municipal de protection des locataires une vidéo où l’on voyait des rats se faufiler dans sa cuisine.
Ann Maitin, une résidente de longue date du même immeuble, venait de rencontrer le maire.
« Il m’a laissé passer sur mes trois minutes », a-t-elle dit, en tenant une pile de griefs remplie par un carnet à spirale.
Mamdani, un socialiste démocrate emporté au pouvoir par la promesse d’une défense énergique des locataires, a présenté l’événement comme une séance de règlement de comptes pour locataires, assurant la foule debout à l’unisson que leurs histoires guideraient les efforts de la ville « pour réellement tenir les propriétaires responsables quand ils ne respectent pas la loi ».
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To the residents of 705 Gerard Avenue, this raised a practical problem: No one seemed to know who actually owned their building.
« Ça ressemble à une question élémentaire », a déclaré Maitin, un technicien Verizon à la retraite, qui a récemment organisé l’association de locataires de l’immeuble. « On penserait qu’on aurait le droit d’avoir ces informations. »
Gulhayo Yuldosheva, 33 , au centre à droite, Marina Quiroz, 65, en haut, posent pour un portrait avec les deux autres résidents dans un immeuble où des locataires signalent des problèmes de maintenance et des infestations de nuisibles, dans l’arrondissement du Bronx à New York, mardi 17 mars 2026. (Photo AP/Andres Kudacki)
Gulhayo Yuldosheva, 33 , au centre à droite, Marina Quiroz, 65, en haut, posent pour un portrait avec les deux autres résidents dans un immeuble où des locataires signalent des problèmes de maintenance et des infestations de nuisibles, dans l’arrondissement du Bronx à New York, mardi 17 mars 2026. (Photo AP/Andres Kudacki)
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Marina Quiroz se tient dans son salon dans un immeuble d’appartements du Bronx, où des locataires signalent des problèmes de maintenance et des infestations de nuisibles, mardi 17 mars 2026 à New York. (Photo AP/Andres Kudacki)
Marina Quiroz se tient dans son salon dans un immeuble d’appartements du Bronx, où des locataires signalent des problèmes de maintenance et des infestations de nuisibles, mardi 17 mars 2026 à New York. (Photo AP/Andres Kudacki)
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The practice, which has also been spreading nationally, is legal. But experts warn it could complicate Mamdani’s promised crackdown, making it harder for the city and tenants to track the chronically negligent owners whose buildings the mayor has vowed to target and even seize.
« Il y a ces grands marchands de taudis dont tout le monde sait qu’ils font des investissements prédateurs, mais les coincer va être difficile, pour la raison des LLC », a déclaré Oksana Mironova, analyste des politiques du logement à la Community Service Society. « C’est un problème pour l’administration, et c’est encore pire pour les locataires. »
Ils nous traitent comme les rats
Pour Yuldosheva et ses voisins, trouver qui est leur propriétaire fait partie de toute une série de problèmes qui accablent leur immeuble de six étages près de Yankee Stadium.
Les pannes de chauffage et d’eau chaude sont assez régulières pour que certains locataires gardent un thermomètre dans leur réfrigérateur et aient la ligne d’assistance téléphonique des plaintes de la ville en raccourci. Les parties communes sont souvent sales, et de plus en plus envahies par des consommateurs de drogue. Obtenir de l’aide en cas de problème urgent de maintenance « ressemble à attendre Noël en juillet », a déclaré Maitin.
Pendant une panne d’ascenseur qui a duré des mois, un locataire qui utilise un fauteuil roulant, Tommy Rodriguez, a déclaré qu’il avait été contraint de « glisser dans les escaliers, comme un enfant ». D’après lui, les appels passés au service de gestion de l’immeuble au sujet d’un calendrier de réparation sont restés sans réponse.
Ayant grandi dans cet immeuble dans les années 1980, Rodriguez a évoqué l’ancien propriétaire comme une présence de quartier amicale et réactive.
« Avant, ça ressemblait à un chez-soi », a déclaré Rodriguez. « Maintenant, ils nous traitent de la même façon que les rats. »
Un gros rongeur avait récemment rongé un trou à travers la housse de son canapé. Il a géré lui-même la dératisation, avec une planche de bois de deux par quatre.
Tommy Rodriguez, à droite, parle avec son parent, Francisco Medina, à gauche, dans un immeuble où des locataires signalent des problèmes de maintenance et des infestations de nuisibles, dans l’arrondissement du Bronx à New York, mardi 17 mars 2026. (Photo AP/Andres Kudacki)
Francisco Medina, à gauche, nettoie son appartement à côté de son parent, Maria Frias, à droite, dans un immeuble où des locataires signalent des problèmes de maintenance et des infestations de nuisibles, dans l’arrondissement du Bronx à New York, mardi 17 mars 2026. (Photo AP/Andres Kudacki)
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A distressing breakthrough
Récemment, les locataires ont reçu un indice sur leur propriétaire, à la suite de l’effondrement partiel d’un autre immeuble du Bronx. L’homme identifié dans les reportages comme le propriétaire de cet immeuble, David Kleiner, partageait un bureau à Brooklyn avec leur gestionnaire d’immeuble, Binyomin Herzl.
Quelques locataires ont visité chacun des 72 logements de l’immeuble, notant une série d’états déplorables et d’altérations inhabituelles.
« Nous ne voulions pas devenir le prochain sujet des actualités », a déclaré Yuldosheva, en pointant du doigt une fissure dans le mur d’une chambre partagée par ses trois enfants — un résultat, craint-elle, du métro qui gronde juste sous ses fenêtres.
Des procès montrent que Herzl a été enjoint de payer plus de 100 000 $ pour des violations dans au moins six immeubles du Bronx, dont plusieurs ont été jugés par un juge présenter un danger imminent.
Contacté par téléphone, Herzl a déclaré qu’il n’était propriétaire d’aucune de ces propriétés, mais qu’il avait simplement agi comme intermédiaire entre les locataires et les véritables propriétaires, qu’il a refusé de nommer. « Il n’y a pas un seul propriétaire », a-t-il dit. « C’est un groupe d’investisseurs. »
Kleiner, qui figurait auparavant dans la liste municipale des « pires propriétaires », a confirmé sa participation à la propriété de 705 Gerard lors d’un bref appel téléphonique, mais a refusé de faire d’autres commentaires.
Pendant ce temps, Herzl a attribué les plaintes des locataires à « l’usure normale » d’un immeuble presque centenaire. Il a dit que Mamdani devrait se concentrer sur l’amélioration du logement public de la ville, plutôt que de s’en prendre aux propriétaires privés.
« Nos immeubles ressemblent à des hôtels cinq étoiles par rapport aux siens », a-t-il ajouté.
Des amendes aux saisies
Quand des propriétaires refusent de corriger une violation sérieuse, comme des pannes de chauffage ou d’eau chaude, la ville peut intervenir et ordonner des réparations, puis facturer directement le propriétaire.
Au cours des trois dernières années, des inspecteurs ont ordonné des réparations d’urgence dans 38 immeubles qui mentionnent Herzl ou Kleiner comme propriétaire, selon des documents fournis par le service du logement de la ville. Ces hommes ont été facturés 446 521 $ pour ces réparations.
Mamdani a proposé d’utiliser ce type d’amendes comme levier pour placer les propriétés locatives en difficulté sous la gestion de la ville, en poursuivant avec acharnement les nantissements des propriétaires en défaut de paiement et en achetant leurs portefeuilles lors d’enchères de saisie immobilière.
Comme la ville peut fermer des restaurants insalubres, a déclaré Mamdani, les propriétaires qui « exposent à plusieurs reprises les New-Yorkais à des risques ne pourront pas exercer à New York — sans exception ».
En réalité, le processus est coûteux en ressources et juridiquement délicat. Il est rendu encore plus complexe par l’enchevêtrement de LLC souvent utilisé par les propriétaires pour masquer l’ampleur complète de leurs portefeuilles, selon Cea Weaver, directrice du Bureau du maire chargé de protéger les locataires.
« Ce serait formidable d’avoir une meilleure idée de qui possède les immeubles que nous réglementons et supervisons », a-t-elle déclaré.
Une législation de l’État qui aurait rendu plus facile l’identification des propriétaires de LLC a été récemment opposée par le gouverneur de New York Kathy Hochul, sous la pression des propriétaires.
New Yorkers vs. Bad Landlords
Kenny Burgos, le directeur général de la New York Apartment Association, un groupe de lobbying de propriétaires, a déclaré que les propositions de Mamdani pour les locataires — y compris le gel du loyer pour les locataires régulés — obligeraient les propriétaires à réduire la maintenance et les services.
« Ça va enlever du budget pour l’ascenseur, du budget pour la chaudière, du budget pour le chauffage », a-t-il dit. « C’est une question de calcul : ces immeubles s’effondrent à cause de la politique, pas à cause de mauvais propriétaires. »
Il a qualifié les audiences pour escroquerie locative de « procès-spectacles » qui adoptaient une « approche tribale » de la crise du logement abordable de la ville.
Malgré l’image belliqueuse — « New Yorkers vs. Bad Landlords », clame une promotion — l’événement du Bronx ressemblait pour l’essentiel à une soirée standard de service aux administrés : les responsables de la ville répondaient à des questions sur les lois locales, aidaient les résidents pour la paperasse et les mettaient en relation avec des prestataires de services.
Maitin est partie en se disant « contente d’avoir été entendue par quelqu’un qui peut réellement faire quelque chose contre le problème », mais elle a estimé que c’était trop tôt pour dire « si tout ça n’est que des paroles ».
Le lendemain matin, elle a été surprise de constater que le concierge de l’immeuble appliquait une nouvelle couche de peinture sur un escalier. À l’extérieur, des ouvriers retiraient l’échafaudage qui se trouvait devant l’immeuble depuis des années.
« Je pense qu’ils ont eu vent de l’escroquerie locative », a déclaré Maitin. « Ils ont peur. »