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[Características das ações] Choque com o pedido de reabilitação do JR Global REIT…O sentimento de investimento em ações de REITs despenca rapidamente

Com a notícia de que o JR Global Real Estate Investment Trust iniciou o procedimento de reestruturação empresarial, o sentimento de investimento geral no setor de fundos imobiliários listados na Coreia está começando a congelar. Na situação em que o JR Global Real Estate Investment Trust entrou em negociação suspensa, as ações dos principais fundos imobiliários também mostraram uma tendência de fraqueza sincronizada.

De acordo com a Bolsa da Coreia, o desempenho do setor imobiliário está fraco, após o aumento de todas as ações dos principais fundos imobiliários, como SK Real Estate Investment Trust, Hanwha Real Estate Investment Trust, Lotte Real Estate Investment Trust, ESR Kendall Square Real Estate Investment Trust, Samsung FN Real Estate Investment Trust, elas passaram a cair. O mercado acredita que isso reflete preocupações de que a crise de liquidez de alguns ativos possa se espalhar para o ambiente de financiamento e o psicológico de investimento do setor de fundos imobiliários como um todo.

A faísca para essa situação foi o ativo na Bélgica do JR Global Real Estate Investment Trust. O JR Global Real Estate Investment Trust é um fundo de investimento imobiliário comercial estrangeiro que possui ativos de escritórios na Bélgica e em Nova York. Os credores do empréstimo syndicado estrangeiro dos ativos na Bélgica, com uma relação de valor de empréstimo garantido (LTV) de aproximadamente 61%, excedendo o padrão de garantia prioritária, notificaram o congelamento de fundos (Cash Trap). Os credores afirmaram que transferirão os fundos remanescentes após deduzir as despesas necessárias dos aluguéis dos ativos na Bélgica para uma conta de controle, para usar como fonte de pagamento antecipado do empréstimo, o que pode causar problemas no pagamento de dividendos e juros.

A escala do pagamento antecipado exigido pelos credores é de aproximadamente 78,3 milhões de euros, o que equivale a 108,5% do aluguel dos ativos na Bélgica em 2025. Como a empresa não conseguiu pagar o principal de uma grande dívida de curto prazo de 40 bilhões de won, ela solicitou a abertura de um procedimento de reestruturação no Tribunal de Reestruturação de Seul, além de solicitar um plano de apoio à reestruturação autônoma (ARS). Se o ARS for aprovado, o tribunal poderá suspender o procedimento de reestruturação por até 3 meses, promovendo negociações entre credores e devedores.

Anteriormente, o JR Global Real Estate Investment Trust foi designado como gestor do projeto e suspendeu as negociações antes da decisão do tribunal de iniciar o procedimento de reestruturação. Sabe-se que há até 9 fundos de índice (ETFs) listados na Coreia que incluem produtos desse fundo imobiliário, e há observações de que esses produtos podem ficar sob pressão.

O setor de valores mobiliários acredita que este incidente difere da manufatura e que, em vez de uma perda substancial de negócios, ele se deve principalmente a uma incompatibilidade entre a estrutura de financiamento e a oferta e demanda de fundos. No entanto, se os credores do empréstimo syndicado estrangeiro exercerem o direito de garantia, podem ignorar o valor de venda dos ativos e concentrar-se na recuperação do principal, o que pode diminuir a taxa de recuperação dos credores domésticos, criando uma pressão adicional. Ao mesmo tempo, há uma preocupação crescente de que as condições de empréstimo no setor de fundos imobiliários possam se tornar mais rigorosas.