Понимание формы HUD-1: Ваше полное руководство по Обратным расходам при закрытии ипотеки

Что вам нужно знать перед закрытием

Когда вы готовитесь к завершению обратной ипотеки, одним из ключевых документов, с которым вы столкнетесь, является форма расчета HUD-1. Этот стандартизированный документ, созданный Министерством жилищного строительства и городского развития США, служит вашим полным отчетом о всех расходах и кредитах, связанных с вашей кредитной сделкой. Сегодня эта форма в основном используется для закрытия обратной ипотеки, хотя когда-то она была стандартом для всех ипотечных продуктов до 3 октября 2015 года.

Когда вы получите свой HUD-1?

Время имеет значение. Ваш кредитор обязан по закону предоставить вам этот документ о расчете не позднее рабочего дня до закрытия сделки — но только по вашему запросу. Если вы не запросите его заранее, вы, вероятно, увидите его впервые, когда будете подписывать документы о закрытии. У вас есть возможность отказаться от предварительного просмотра и получить его после закрытия, хотя это не рекомендуется. Почему? Потому что проверка ваших расходов, когда вы все еще можете задавать вопросы и вести переговоры, дает вам преимущество, которое ваш кредитор все еще заинтересован в сохранении.

Одно важное предостережение: если вы пропустите само заседание по расчетам, ваш кредитор не обязан показывать вам форму на момент закрытия или до него. Участие в закрытии гарантирует, что вы сможете проверить все сборы, пока у вас еще есть возможность.

Разбор каждой секции HUD-1

Расчетный отчет занимает три страницы, каждая из которых содержит специфическую финансовую и транзакционную информацию.

Страница первая: Этот вводный раздел содержит ваши личные данные, информацию о недвижимости и перечисляет расходы как для покупателя, так и для продавца при осуществлении передачи недвижимости. Он закладывает основу для понимания полного объема сделки.

Вторая страница: Здесь действительно появляются финансовые детали. Здесь вы найдете комиссии агентов по недвижимости (если применимо) и подробный список всех закрывающих затрат. Форма hud1 разбивает их на отдельные разделы:

• Раздел 800 - Затраты на оформление кредита и оценку: Здесь указана плата за оформление вашего кредита, а также любые дисконтные пункты, которые вы приобрели для получения более низкой процентной ставки. Далее следуют сборы третьих лиц, покрывающие оценку вашего дома, проверку кредитного отчета, сертификат о затоплении и налоговую службу. Эти расходы отражают профессиональные оценки и кредитные оценки, которые ваш кредитор проводит перед одобрением вашего кредита.

• Раздел 900 - Проценты и страховые взносы: Ожидайте ежедневные процентные расходы, которые покрывают период с момента закрытия до конца месяца. Все страховые премии по ипотечному страхованию (, обязательные для ипотек с обратным выкупом, поддерживаемых федеральными органами ), указаны здесь. Премии по страховке домовладельцев, подлежащие оплате при закрытии, также детализируются в этом разделе.

• Раздел 1000 - Резервы и Депозиты: Для традиционных ипотек с менее чем 20% первоначального взноса этот раздел показывает финансирование вашего эскроу-аккаунта. В случае обратных ипотек эти суммы обычно вычитаются из ваших заемных средств, а не оплачиваются заранее. Форма показывает, что удерживается ежемесячно на страхование домовладельцев, ипотечное страхование и налоги на имущество.

• Раздел 1100 - Страхование титула: Ваш кредитор требует полис страхования титула; вы также можете приобрести дополнительный полис для владельца для дополнительной защиты. Этот раздел перечисляет оба расхода, обеспечивая защиту вашего кредитора ( и, возможно, вашей ) от будущих претензий на недвижимость.

• Раздел 1200 - Государственные сборы за регистрацию: Создание официальной записи о праве вашего кредитора на собственность не бесплатно. В этом разделе подробно описаны сборы за регистрацию, необходимые для установления юридической документации о праве собственности и интересе кредитора.

Страница Три: Эта последняя страница предоставляет вам сравнение между Оценкой Доброй Веры (GFE), которую вы получили во время подачи заявки, и вашими фактическими затратами на закрытие. Она также описывает условия вашего кредита — сумму займа, срок погашения, процентную ставку, корректируется ли ваша ставка и любые специальные условия, такие как отрицательная амортизация или balloon payments. Если ваш кредитор оплачивает определенные расходы за счет вашего капитала в доме, эти ежемесячные статьи расходов также отображаются здесь.

Сравнение ваших GFE с фактическими расходами

Форма HUD-1 позволяет напрямую сравнивать оценки и реальность. Хотя некоторые колебания ожидаемы, только определенные позиции могут отличаться, и эти изменения не могут превышать 10%. Этот раздел сравнения помогает вам определить, совпадают ли ваши окончательные затраты с первоначальными прогнозами.

HUD-1 против других расчетных документов

Не все сделки по закрытию сегодня используют HUD-1. За пределами обратных ипотек и ипотек, закрытых до 3 октября 2015 года, большинство сделок с недвижимостью теперь используют форму раскрытия информации о закрытии. HUD-1 все еще остается стандартом для обратных ипотек, включая ипотеку с конверсией собственного капитала (HECMs), поддерживаемую Федеральной жилищной администрацией.

Для сделок по рефинансированию без участия продавца кредиторы часто заменяют HUD-1A — сокращённую версию, которая исключает связанные с продажей расходы.

Где получить ваш документ о расчете

Если ваш кредит еще не закрыт, запросите форму hud1 у вашего кредитора — желательно как минимум за один рабочий день до закрытия. После завершения вашей сделки ваше расчетное извещение должно сопровождать ваши другие закрывающие документы. Если вы уже закрыли сделку и не можете его найти, свяжитесь с вашим кредитором, чтобы запросить копию.

Почему ваш HUD-1 важен

Данный отчет о расчетах представляет собой прозрачность в одной из крупнейших финансовых сделок в жизни. Тщательно проверяя каждую секцию, понимая, за что вы платите, и сравнивая оценки с фактическими расходами, вы сохраняете контроль над своими затратами на заимствование и обеспечиваете отсутствие неожиданных расходов на заключительном этапе.