Как рефинансировать ваш HELOC: Полное руководство по вашим Опциям

Ваш дом представляет собой гораздо больше, чем просто укрытие—это потенциально ваш самый большой финансовый актив. Для многих владельцев жилья кредитная линия под залог дома (HELOC) стала все более доступным способом получить доступ к этому капиталу и получить наличные при необходимости. Данные CoreLogic показывают, что в течение первых двух кварталов 2022 года владельцы жилья открыли более 807 000 HELOC на общую сумму $131 миллиард, что является самым высоким объемом с 2007 года.

Но вот в чем загвоздка: ставки по HELOC часто значительно выше, чем ставки по традиционным ипотечным кредитам, что приводит к шоку у заемщиков, когда наступает время выполнять обязательства по выплатам. Хорошая новость? Если вы испытываете трудности с этими выплатами, существует несколько способов рефинансировать ваш HELOC и облегчить бремя.

Понимание основ HELOC

Перед тем как рассмотреть варианты рефинансирования, важно понять, как работают HELOC. HELOC функционирует как кредитная линия, обеспеченная капиталом вашего дома — по сути, это кредитная карта с высоким лимитом, позволяющая вам снимать средства по мере необходимости, в пределах вашего одобренного лимита.

Структура работает в два этапа. В течение периода draw (обычно 10 лет) вы можете снимать деньги, когда захотите, и платить только проценты. Когда этот период заканчивается, начинается этап погашения—обычно продолжающийся 20 лет—в течение которого вы больше не можете делать снятия и должны вернуть весь заимствованный основной капитал.

Поскольку процентные ставки по HELOC обычно переменные, а не фиксированные, ваши ежемесячные платежи могут колебаться. Эта изменчивость означает, что ваши обязательства по погашению в конечном итоге могут сравниться с вашим стандартным ипотечным платежом, особенно учитывая, что ставки по HELOC могут достигать двузначных чисел.

Квалификация для рефинансирования HELOC

Не каждый владелец жилья может рефинансировать свой HELOC, так как кредиторы придерживаются определенных критериев соответствия:

Требования к собственному капиталу Большинство кредиторов ограничивают кредитование 80% от оценочной стоимости вашего дома. Если ваш существующий ипотечный кредит уже превышает этот порог, получение одобрения становится сложным.

Соображения по кредитному рейтингу FICO балл не ниже 670 ставит вас в выгодное положение, хотя более низкие баллы не обязательно являются основанием для отказа — вы просто столкнетесь с более высокими процентными ставками. Сильная история платежей значительно усиливает вашу заявку.

Коэффициент долга к доходу Кредиторы обычно хотят, чтобы ваши общие платежи по долгам составляли не более 43% вашего валового месячного дохода. Эта метрика отражает вашу способность управлять дополнительными обязательствами.

Три стратегии рефинансирования HELOC

При условии, что вы соответствуете критериям квалификации, стоит рассмотреть три основных подхода к рефинансированию:

Получите новый HELOC

Прямолинейный подход заключается в подаче заявки на новую кредитную линию — либо через вашего текущего кредитора, либо в другом месте — и использовании этих средств для погашения вашего существующего баланса HELOC. Эта стратегия эффективно сбрасывает ваш период заимствования, позволяя вам возобновить платежи только по процентам в течение нового 10-летнего периода заимствования.

Этот вариант привлекает тех, кто сталкивается с немедленным давлением по платежам. Однако будьте осторожны: сбросив график, вы можете значительно увеличить общую сумму процентов, выплачиваемых за весь срок кредита, если не будете активно снижать основную сумму.

Конвертировать в ипотечный кредит под залог дома

Заем под залог дома предлагает другую структуру. Вместо гибкой кредитной линии вы получаете единовременную сумму при закрытии сделки и начинаете сразу же выплачивать проценты. Хотя это может не значительно сократить ваши ежемесячные обязательства, это приносит преимущества за счет стабильности: большинство займов под залог дома имеют фиксированные ставки и фиксированные платежи, что обеспечивает предсказуемость в процессе погашения долга.

Слияние с вашей основной ипотекой

Консолидация вашего HELOC и ипотеки в один рефинансированный кредит упрощает вашу финансовую ситуацию. Этот подход имеет одно значительное соображение: имеет ли смысл жертвовать выгодной существующей процентной ставкой по ипотеке.

Если вы зафиксировали исторически низкие ставки при покупке дома, рефинансирование означает принятие более высоких ставок сегодня. Тем не менее, эта стратегия может оказаться экономически оправданной, если ваш баланс HELOC значителен. Вы можете платить немного повышенную ставку по ипотеке, но процентная составляющая HELOC — потенциально достигающая 10% — может значительно сжаться. Текущие фиксированные ипотечные ставки на 30 лет в начале 2023 года в среднем были ниже 7%, что создает потенциальные сбережения на вашей части HELOC, даже если ваша общая ставка по ипотеке незначительно увеличится.

Когда рефинансирование недоступно

Недостаточный домашний капитал или проблемы с кредитом могут помешать кредиторам одобрить вашу заявку на рефинансирование. Эти альтернативы заслуживают рассмотрения:

Измените свой существующий кредит Хотя кредиторы не обязаны изменять условия кредитов, многие предпочитают корректировать условия за счет более низких ставок или продления сроков погашения, чем сталкиваться с процедурами взыскания. Обычно для получения права на изменение условий требуется, чтобы кредит был выдан на минимальный срок с установленной историей платежей.

Получите личный кредит Получение личного кредита в банке, кредитном союзе или у онлайн-кредитора предоставляет еще один способ погашения вашего HELOC. Как и кредиты под залог дома, личные кредиты предлагают фиксированные платежи и фиксированные ставки. Обмен: годовые процентные ставки по личным кредитам часто превышают ставки HELOC, и большой баланс может превысить сумму, которую вы можете занять.

Переоцените свою жилищную ситуацию В качестве последнего средства продажа вашей собственности полностью устраняет обязательства по HELOC. Помните, что поскольку ваш HELOC обеспечен вашим домом, неоплата создает риск потери жилья.

Двигаясь вперед с уверенностью

HELOCs открывают значительный капитал для владельцев жилья, но для этого требуется дисциплина в погашении. Когда растущие платежи становятся проблемой, эти варианты рефинансирования и альтернативы могут предоставить потенциальное облегчение. Учитывая сложность этих решений, консультация с квалифицированным финансовым специалистом гарантирует, что вы выберете путь, наиболее соответствующий вашим уникальным обстоятельствам.