## Фонды недвижимости набирают силу в 2026 году: KNCR11 превышает 515 тысяч пайщиков с инвестицией в R$ 461 миллионов

Управление активами на рынке бразильских фондов недвижимости продолжает демонстрировать устойчивость. KNCR11, управляемый компанией Kinea, завершил 2025 год с показателями, подтверждающими его статус одного из крупнейших на B3. База инвесторов превысила символическую отметку в 515 тысяч пайщиков, что отражает доверие к бизнес-модели, основанной на качественном ипотечном кредите.

В последний месяц года фонд направил примерно R$ 461,7 миллиона на новые сертификаты о праве требования по недвижимости. Распределение средств было сосредоточено в защитных сегментах: логистическая недвижимость, торговые центры и офисные здания класса А. Каждая операция включает надежные механизмы защиты, такие как доверительное управление и резервные механизмы, обеспечивающие стабильность потоков даже в условиях отраслевых потрясений.

## Стратегия CDI KNCR11 и позиционирование для снижения ставок

На 31 декабря примерно 85,8% чистых активов было сосредоточено в активах, индексируемых по CDI, с доходностью CDI плюс 2,09% в год. Средний срок погашения этих ценных бумаг составлял 3,8 года, что оказалось выгодным в условиях цикла повышения ставок, характерного для 2025 года.

При этом официальная инфляция в Бразилии за год составила 4,26% (в пределах целевого диапазона), аналитики Bank of America пересмотрели свои рекомендации по Бразилии, ожидая значительных сокращений ставки Selic уже в первом квартале 2026 года. Такой сценарий нормализации ставок предполагает рост стоимости высококачественного кредита — именно в этом сегменте сосредоточены ставки KNCR11. Основной зоной риска остается фискальная траектория страны: Национальный казначейство пересмотрело прогнозы по валовой государственной задолженности, ожидая уровень в 88,6% ВВП к 2032 году.

## Рыночная премия и денежный поток KNCR11

Капитальная стоимость на конец 2025 года составила R$ 102,26, а цена на B3 достигла R$ 107,51 — примерно на 5% выше балансовой стоимости. Тем не менее, фонд продолжает привлекать спрос благодаря дефициту активов с стабильными спредами на рынке. Управляющий подтвердил выплату дивидендов за декабрь, запланированную на январь 2026 года, что обеспечивает предсказуемость потоков для инвесторов.

## NUIF11 чередует структурный доход и защиту наличных средств

Тем временем сегмент инфраструктуры также демонстрирует устойчивость. NUIF11, управляемый Nu Asset, завершил 2025 год с общей доходностью 15,9% — эквивалентом IMA-B плюс 4,9% или 131% CDI, уже с учетом налоговых вычетов.

Основным драйвером этой доходности стал именно доход от удержания: 12,9 процентных пункта пришлись на сохранение облигаций до погашения в условиях повышенных реальных ставок. Еще добавятся 3,3 процентных пункта за счет спредов и трейдинга, что является результатом поиска избирательных возможностей в активы, которые сохраняли свою стоимость даже после коррекций.

## Декабрь принес осторожность: спреды в инфраструктуре расширяются и стабилизируются

Поведение рынка инфраструктуры в декабре отражало повышенную тревогу. После повышения на 50 базисных пунктов в октябре кривые начали стабилизироваться, а рост NTN-B повлиял на номинальную стоимость облигаций. Месячная динамика фонда приблизилась к нейтральной, нивелируя операционные прибыли.

В условиях этой волатильности Nu Asset выбрала стратегию сохранения ликвидности: 11% портфеля остается в наличных, новых инвестиций в месяц не осуществлялось. Управляющий ищет гибкости для захвата возможностей в периоды большей стабильности, избегая защитных покупок в неблагоприятных условиях.

## Доходность 14,8% и привлекательность NUIF11 для формирования капитала

Запланированная выплата дивидендов на 15 января 2026 года составит R$ 1,10 за пай. Эта сумма дает годовую доходность дивидендов в 14,8% от рыночной цены на 31 декабря, что эквивалентно 112% CDI с налоговыми льготами для физических лиц.

За последние 12 месяцев фонд накопил R$ 13,80 дивидендов на пай — 134% CDI — что подтверждает привлекательность активов с государственной поддержкой для тех, кто стремится к стабильному накоплению капитала со временем.