Office REITs переходят в режим восстановления: почему Cousins Properties и его конкуренты важны в 4 квартале

Рынок офисной недвижимости только что повернул за угол. После лет борьбы с переизбытком предложения и слабым спросом четыре крупные REIT — BXP Inc., Cousins Properties, SL Green и Highwoods Properties — оказались в более выгодной позиции для использования этого сдвига. Готовясь к отчетам о доходах за 4 квартал 2025 года, инвесторам важно понять, какие рынки восстанавливаются, а какие компании лучше всего подготовлены к победе.

Рынок офисов наконец-то находит свою опору

Последние данные от Cushman & Wakefield рисуют оптимистическую картину. Национальный чистый поглощение стал положительным за последние шесть месяцев 2025 года — важный поворотный момент после лет негативных тенденций. Особенно активной была аренда офисных помещений класса А, поскольку арендаторы все чаще предпочитают высококачественные рабочие места с современными удобствами.

Уровень вакантных площадей стабилизировался около 20,5%, с ростом всего на 5 базисных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом. В годовом выражении это всего 30 базисных пунктов — самое небольшое увеличение с 2020 года. Запрашиваемая арендная плата выросла примерно до $38,37 за квадратный фут, что сигнализирует о том, что арендодатели наконец-то снова получают ценовую власть.

Что движет этим восстановлением? Несколько факторов. Запасы субаренды значительно снизились, что означает, что действительно меньше офисных площадей доступно, чем раньше. Строительные проекты сократились — менее 20 миллионов квадратных футов остаются в стадии разработки, что является минимальным объемом за текущий цикл. Сам строительный поток сократился примерно на 35% в течение 2025 года, при этом старые объекты сносятся или перепрофилируются, а не ремонтируются.

Результат: предложение сокращается именно тогда, когда спрос растет. Эта динамика поддерживает более высокие арендные ставки, особенно в ключевых рынках (Нью-Йорк, Бостон, Сан-Франциско) и быстрорастущих городах Sun Belt (Атланта, Даллас, Нэшвилл, Роли).

Cousins Properties: готовность к силе Sun Belt

Cousins Properties выделяется среди четырех. Портфель компании почти полностью состоит из офисных активов класса А в самых быстрорастущих рынках Sun Belt — именно там сейчас хотят находиться арендаторы.

Вот что важно: по мере того, как компании внедряют требования к возвращению в офис и ищут премиальные пространства с лучшими удобствами, Cousins находится в выгодной позиции для получения выгоды от тренда «бегства к качеству». Компания ограничила новые запуски строительства и аккуратно управляет процессом, что идеально сочетается с ужесточением рыночных условий. Такой дисциплинированный подход защищает маржу, в то время как ограничения предложения толкают аренду вверх.

Финансовое состояние Cousins поддерживает такую позицию. Разнообразная база арендаторов обеспечивает стабильные денежные потоки, а компания активно реинвестирует капитал для повышения качества портфеля. Баланс остается здоровым, что дает руководству гибкость для инвестиций или возврата капитала акционерам.

Рынок следит за этим. Консенсус-прогноз Zacks по выручке Cousins Properties за 4 квартал 2025 года составляет $248,65 миллиона, что на 12,91% больше по сравнению с прошлым годом. Более важно, что квартальные средства от операций (FFO) — ключевой показатель для REIT — оцениваются в 71 цент за акцию, что предполагает ежегодный рост на 2,9%. Отчет о результатах ожидается 5 февраля после закрытия рынка, и инвесторам стоит внимательно следить за этими цифрами и руководящими указаниями по росту арендной платы и спредам по аренде.

В настоящее время Cousins Properties имеет рейтинг Zacks #3 (Удержание), что отражает сбалансированный профиль риска и доходности.

Три других гиганта сталкиваются с разными вызовами

BXP Inc., крупнейшая по рыночной капитализации офисная REIT в США, управляет портфелем площадью 54,6 миллиона квадратных футов в шести ключевых рынках. Компания только что достигла важной вехи: завершила продажу активов на сумму более $1 миллиарда по состоянию на 14 января 2026 года — значительно опередив свой многолетний план продаж на $1,9 миллиарда (к 2025 году было продано только $845 миллионов).

Эта оптимизация портфеля позволяет BXP владеть преимущественно первоклассными объектами в лучших рынках, но также сопряжена с рисками исполнения. Отчет о доходах за 4 квартал 2025 года запланирован на 27 января. Консенсус-прогноз Zacks — $814,66 миллиона выручки за квартал (рост на 2,06% по сравнению с прошлым годом) и базовый FFO на акцию $1,80 (рост всего на 0,6%). Эти умеренные темпы роста отражают переходный период, и в настоящее время у BXP рейтинг Zacks #3 (Удержание).

SL Green, сосредоточенная на офисных объектах Манхэттена, сталкивается с трудностями, несмотря на сильный базовый спрос. Компания управляет 30,7 миллионами квадратных футов в 53 зданиях, что дает ей значительную экспозицию на рынке офисов Нью-Йорка. Однако интенсивная конкуренция вынуждает компанию предлагать арендные уступки для удержания арендаторов, что оказывает давление на краткосрочный рост FFO.

Отчет о результатах за 28 января. Ожидается выручка в $147,03 миллиона (рост на 5,32% по сравнению с прошлым годом), но прогнозируется снижение FFO на акцию на 24,14% до $1,10. Рынок заметил это — SL Green имеет рейтинг Zacks #5 (Сильная продажа), что делает ее самой слабой из четырех.

Highwoods Properties управляет портфелем первоклассных офисных активов в Атланте, Шарлотте, Далласе, Нэшвилле, Роли и Тампе. Как и Cousins Properties, Highwoods имеет сильную экспозицию в Sun Belt, что позволяет ему выигрывать от долгосрочных региональных трендов роста. Однако конкуренция со стороны застройщиков и других операторов может ограничить ценовую власть.

Highwoods планирует отчетность 10 февраля. Ожидаемая выручка — $208,23 миллиона (рост на 1,31% по сравнению с прошлым годом), а FFO на акцию, как ожидается, останется на уровне 85 центов. Рейтинг Zacks #4 (Продажа) советует проявлять осторожность, хотя позиция в Sun Belt сохраняет долгосрочный потенциал.

На что стоит обратить внимание инвесторам

По мере выхода этих четырех REIT на отчетность в конце января — начале февраля — сосредоточьтесь на трех ключевых метриках:

1. Темпы аренды: Арендодатели заключают договоры быстрее, чем раньше? Проверьте новые подписания и показатели обновления аренды.

2. Рост арендной платы и спреды: На вновь сданных площадях растут ли арендные ставки? Это сигнал реальной ценовой власти, а не только снижения уступок.

3. Планирование капитальных затрат: Как эти компании планируют использовать или возвращать капитал по мере улучшения условий? Продажа активов, развитие новых объектов и дивиденды — все это важно.

Cousins Properties входит в этот сезон отчетности с, возможно, лучшим сочетанием выгодного рыночного положения и финансовой гибкости, что делает ее особенно интересной для внимательного наблюдения наряду с коллегами.