Я заметил кое-что интересное на рынках в последнее время. Все говорят о том, что REITs показывают низкую доходность за последние пять лет — в среднем всего 5,5% в год против 15,3% у S&P 500, который показывает отличные результаты. Но вот что привлекло мое внимание: картина полностью меняется, если посмотреть на то, как REITs ведут себя во время настоящих рецессий.

Я изучил данные о REITs в периоды рецессий, и честно говоря, картина гораздо более сложная, чем большинство думает. С 1972 по 2024 год REITs в среднем давали 12,6% годовых — это опережает 8% у S&P 500. Да, это за более чем 50 лет, но все равно стоит отметить.

Теперь сложная часть. Когда наступают рецессии, REITs действительно страдают. Анализ от Neuberger Berman, рассматривающий шесть циклов рецессий с 1991 по 2024 год, показывает, что REITs в среднем теряли 17,6% во время спадов. S&P 500 падал еще сильнее — на 20%, но все равно это резкое снижение. И тут начинается самое интересное — во время рецессий REITs не так уж и катастрофичны по сравнению с рынком в целом.

Что действительно поразило меня, — это паттерн восстановления. За 12 месяцев до начала последних шести рецессий REITs в среднем давали 5,7% доходности. А после окончания рецессий они показывали в среднем 22,7% за следующие 12 месяцев. Это огромный скачок. Почему? Потому что ставки. Когда центральные банки снижают ставки во время кризиса, кап-з rates тоже падают, что повышает стоимость недвижимости. Поскольку REITs торгуются на публичных рынках, они реагируют быстро — финансовые рынки закладывают в цену то, чем компании будут через 12-18 месяцев, а не сегодня.

Но вот главный вывод: не все REITs ведут себя одинаково. Центры обработки данных, здравоохранение и REITs с тройной арендой остаются относительно устойчивыми во время спадов. Гостиницы, билборды и REITs, связанные с ипотекой, — эти страдают гораздо сильнее. Так что если вы рассматриваете REITs как хедж во время рецессии, нужно быть избирательным в выборе секторов.

Мой итог: REITs не падают так сильно, как рынок в целом во время рецессий, они восстанавливаются быстрее, чем большинство ожидает, и некоторые подсекторы, такие как здравоохранение и центры данных, действительно обеспечивают защиту, если вы предвидите спад. Возможно, стоит присмотреться поближе, в зависимости от состава вашего портфеля.