Задумывались ли вы, что такое фактический корреспондентский кредитор? Оказывается, если вы брали ипотеку в последние годы, есть хороший шанс, что вы имели дело с ним, даже не осознавая этого. Данные отрасли показывают, что более одной из четырех заёмщиков получали свои ипотечные кредиты через корреспондентских кредиторов, и при этом большинство людей не понимают, как работает эта система или почему она важна.

Вот основная схема: корреспондентское кредитование — это по сути посредническая схема в мире ипотеки. Меньшая компания — это может быть банк, кредитный союз или независимый ипотечный брокер — оформляет и закрывает ваш кредит от своего имени. Затем более крупная компания (иногда называемая спонсорским кредитором, инвестором или агрегатором) покупает этот закрытый кредит у них. Большой участник платит премию за оформление плюс сумму кредита обратно меньшему кредитору, что освобождает наличные деньги, чтобы они могли продолжать оформлять новые кредиты. Всё довольно просто, если разобраться.

Что усложняет понимание, так это то, что и меньшая, и большая компании технически являются «корреспондентскими кредиторами», что, честно говоря, ужасное название в отрасли. Всё становится ещё запутаннее, потому что такие компании, как Pennymac и Newrez, работают одновременно как розничные кредиторы, оптовые кредиторы и корреспондентские кредиторы — у них просто разные отделы, отвечающие за каждый канал.

Теперь, чем же корреспондентский кредитор действительно отличается от других вариантов? Давайте сравним. Розничные кредиторы — это просто: банки, кредитные союзы или ипотечные банкиры, предлагающие кредиты напрямую вам. У них обычно меньше программ кредитования, но они могут предлагать другие продукты, такие как текущие счета или автокредиты. Ипотечные брокеры — это совсем другие игроки. Они не проводят андеррайтинг, не закрывают и не финансируют ипотеку сами. Вместо этого они связывают вас с оптовыми кредиторами и могут искать лучшие ставки. Минус? Как только они подбирают вам кредит, они теряют контроль над процессом, что может привести к задержкам.

Корреспондентские кредиторы занимают промежуточное положение. Как и розничные кредиторы, они одобряют и закрывают ваш кредит. Но как и брокеры, у них есть связи с несколькими источниками финансирования и доступ к разным программам кредитования. Это действительно преимущество, потому что они могут подобрать вам инвестора с лучшей ценой, стандартам которого вы можете соответствовать.

Когда вы подаете заявку на такой, например, FHA-кредит через корреспондентского кредитора, вам всё равно нужно соответствовать руководящим принципам FHA, независимо от того, с каким инвестором они вас свяжут. Но корреспондентский кредитор может искать наиболее выгодную ставку и потенциально снизить затраты на закрытие по сравнению с тем, что вы могли бы найти самостоятельно.

Есть важное различие между делегированными и неделегированными корреспондентскими кредиторами. Делегированные корреспонденты проводят весь андеррайтинг внутри компании, что обычно означает более быструю обработку и меньше задержек. Неделегированные корреспонденты должны отправлять ваш кредит в покупающую компанию для андеррайтинга, что добавляет ещё один шаг и может замедлить процесс.

Настоящее преимущество работы с корреспондентским кредитором — доступ к специализированным программам кредитования. Если у вас нестандартная финансовая ситуация и нужны неконформические кредиты, наличие связей с несколькими инвесторами даёт вам гораздо больше вариантов, чем у обычного розничного кредитора. А если ставки снизятся после того, как вы зафиксировали свою, они могут попытаться договориться о более выгодных условиях для вас.

Но есть и минусы. Ваш кредит должен соответствовать стандартам покупателя — обычно Fannie Mae, Freddie Mac, FHA или VA. И вот что удивляет многих: после закрытия ваш корреспондентский кредитор продаёт ваш кредит инвестору, а тот может продать права на обслуживание кредита другому. Так что вы можете оказаться у другого сервиса для ежемесячных платежей, даже если изначально вам нравился ваш кредитор.

Итог? Понимание, что такое корреспондентский кредитор и как он работает, может помочь вам вести переговоры о лучших условиях. Стоит уточнить во время подачи заявки, работаете ли вы с корреспондентом, и если да, то делегирован он или неделегирован. Эта информация может существенно повлиять на ваш общий опыт получения ипотеки.