Я обнаружил, что многие люди немного не понимают суть. Причина в том, что я видел, как кто-то говорил: «Соотношение аренды и продажи должно рассчитываться по цене покупки, потому что у Цзян Сан и Ли Сы, купивших одну и ту же квартиру, цена покупки разная, и потому соотношение аренды и продажи тоже разное, так как доходность разная», — и под этим было много одобрений.

Я тоже неоднократно видел подобные высказывания в интернете, и это очень смешно. Квартира за 1 миллион, которая приносит 30 тысяч в год, — это нормально, но если цена квартиры выросла до 10 миллионов, и она всё равно приносит только 30 тысяч в год, — это ненормально, должно быть 200 или хотя бы 250 тысяч в год. Но если соотношение аренды и продажи считается по цене покупки, то продолжать арендовать за 30 тысяч в год — это нормально — если квартира за 10 миллионов может приносить только 30 тысяч, то такую квартиру точно не продать за 10 миллионов, потому что зачем дуракам покупать её, если можно просто арендовать?

Кто-то говорит: я считаю только себя, для меня эта квартира — исходя из стоимости её покупки, приносит «приемлемую» доходность, и я готов держать её — стоп, независимо от того, по какой цене ты её купил, сейчас она реально стоит 10 миллионов, а не 1 миллион, и это нельзя игнорировать.

Доходность всегда — это текущая рыночная стоимость актива, его денежный поток, потому что она должна сравниваться с тем, что ты получишь, продав его и вложив деньги в другое место. Например, квартира за 10 миллионов приносит всего 30 тысяч в год, — почему бы не продать её и положить деньги в банк, чтобы получать 200-300 тысяч в год? Дураки продолжат сдавать её в аренду, собирая почти ничего по сравнению с текущей ценностью актива, ведь арендные платежи не покрывают износ и старение дома, который теряет стоимость.

Часто говорят: «Когда цена на квартиру падает, это меня не касается, я купил её 15 лет назад, зачем паниковать? Что, ты купил за 100 тысяч, а цена упала? Ты купил за 100 тысяч, а сейчас она стоит 400 тысяч, а не 1000, и ты говоришь: «Я всё равно зарабатываю в 4 раза больше» — это самообман. Твой уровень поднялся, а сейчас ты реально опустился вниз, и где ты возьмёшь эти 600 тысяч?»

Независимо от того, по какой цене ты купил, сейчас, продавая актив, ты получаешь ровно столько, сколько он стоит. У тебя есть два варианта: продать или продолжать держать — продолжение держания эквивалентно продаже и повторной покупке, поэтому продолжать держать и «хотеть купить» — одно и то же. Значит, если цена упала более чем наполовину, ты можешь сказать, что не попался на крючок? В определённый год, месяц и день ты реально владеешь активом на сумму 10 миллионов.

Когда цена на жильё падает, арендная плата обязательно падает; когда цена растёт, арендная плата тоже растёт — только с задержкой. Обратное тоже верно: если арендная плата резко выросла, то и цена на жильё тоже пойдёт вверх. Такая связь колеблется в пределах определённого диапазона, например, от 1,5% до 4%, и колеблется в зависимости от рыночных условий недвижимости, уровня города и безрисковой ставки, но в основном не выходит за эти границы — почему? Потому что, когда люди хотят жить в квартире, у них всегда есть два варианта: купить или арендовать, и они всегда будут взвешивать, что выгоднее — сейчас купить или арендовать.

Вот почему существует соотношение аренды и продажи. #美国寻求战略比特币储备