Навігація ринками нерухомості США: де орендний інвестиційний бізнес процвітає та де стикається з труднощами

Збагачення через орендну нерухомість залишається основною стратегією для інвесторів, але успіх критично залежить від вибору місця розташування. Різниця між процвітаючим інвестиційним портфелем і тим, що зазнає труднощів, часто зводиться до розуміння, які штати пропонують сприятливі умови для орендодавців, а які створюють структурні перешкоди.

Розуміння ідеального інвестиційного середовища

Успішне володіння орендною нерухомістю вимагає більше, ніж просто пошук будь-якої доступної нерухомості. Розумні інвестори шукають ринки, що поєднують кілька ключових факторів: приплив населення, зростання вартості нерухомості, орендний дохід, що виправдовує ціну покупки (зазвичай через низьке співвідношення ціни до оренди), і регуляторні рамки, які не обтяжують орендодавців надмірними обмеженнями. Штати, що відповідають цим критеріям, зазвичай винагороджують інвесторів стабільними доходами і зростанням капіталу.

Доступна зона можливостей у Середньозахідних штатах

Середньозахідний регіон став привабливим для орендних інвесторів, що шукають цінність і стабільне зростання. Ці штати поєднують доступність із сильними фундаментальними показниками, що робить їх особливо привабливими для формування диверсифікованого портфеля у порівнянні з найгіршими штатами для володіння орендною нерухомістю.

Огайо очолює цей регіон із середньою ціною будинку $227,542 і річним зростанням на 7.4%. Розширення зайнятості у кількох секторах, розвиток інфраструктури та позитивні тенденції міграції створили сприятливе середовище для інвесторів у нерухомість. Міста, такі як Колумбус, Клівленд, Цинциннаті та Дейтон, пропонують різноманітні можливості у різних сегментах ринку.

Міссурі також позиціонує себе як перлину Середнього Заходу, з середньою вартістю будинків $247,255 і 5.0% щорічним зростанням. Його центральне географічне розташування, економічна різноманітність, помірні податки на нерухомість і політика, що сприяє орендодавцям, створюють дружню для інвесторів екосистему. Канзас-Сіті, Сент-Луїс, Спрінгфілд і Колумбія мають свої унікальні ринкові характеристики.

Індіана демонструє переконливу економіку з середньою вартістю будинків $241,778, що зросла на 5.7% за рік. У 2023 році штат прийняв майже 30 000 нових мешканців, зберігаючи при цьому одні з найнижчих у країні податкових навантажень на нерухомість. Міські центри, такі як Індіанаполіс, Форт-Вейн, Блумінгтон і Лафайєтт, пропонують кілька точок входу для інвесторів.

Ринки зростання на Півдні

Населення країни зосереджено переважно у південних штатах, які у 2023 році склали 87% зростання США, додавши понад 1.4 мільйона мешканців. Ця демографічна зміна створює міцну основу для довгострокових інвестицій у оренду.

Міссісіпі використовує цю тенденцію, пропонуючи найвигідніше житло у країні — середня вартість одного об’єкта становить лише $179,749, а щорічне зростання — 2.6%. Штат привернув нових мешканців у рамках ширшої південної міграції, що робить його доступним для інвесторів із входом менше ніж за $200 000. Джексон, Гулфпорт, Хаттісбург і Білоксі пропонують ультра-доступне розташування.

Південна Кароліна зафіксувала найвищий у країні темп зростання населення — 1.7% у 2023 році, що зумовлено розширенням секторів охорони здоров’я та передового виробництва. Середня вартість будинків $296,251 зросла на 4.3% щорічно. Чарлстон, Грінвілл, Колумбія, Міртл-Біч і Спартанбург беруть участь у цьому зростанні.

Точка зору інвестора у нерухомість

Експерти галузі, такі як Сем Дольсін, який керує нерухомістю з інших штатів і веде подкаст Black Real Estate Dialogue, підкреслюють привабливість Середнього Заходу. «Міста, як Дейтон, Огайо, Канзас-Сіті, Міссурі, та Індіанаполіс, Індіана, пропонують тріфекту, яку шукають інвестори: розумні витрати на придбання, стабільні доходи від оренди та позитивна динаміка економіки. Багато об’єктів у цьому регіоні можна придбати за $100 000 або менше.»

Виявлення слабких місць ринку

З іншого боку, деякі штати мають структурні перешкоди для інвесторів у оренду. Високі співвідношення ціни до доходу від оренди, регуляції, що не сприяють орендодавцям, відтік населення і застій у вартості нерухомості — все це характеристики ринків, до яких слід ставитися обережно, і фактори, що мають враховуватися при визначенні найгірших штатів для володіння орендною нерухомістю.

Каліфорнія страждає від кількох перешкод одночасно: захист прав орендодавців, що переважає інтереси орендарів, високі співвідношення ціни до оренди у популярних районах, тривала демографічна криза і ціни на нерухомість, що обмежують ефективність капіталовкладень.

Орегон бореться з погіршенням інвестиційних умов, включаючи зниження вартості будинків, обмеження орендної плати по всій країні, що зменшує маржу, і тенденції еміграції населення.

Нью-Йорк має схожі проблеми з Каліфорнією: регуляції, що сприяють орендарям, високі співвідношення ціни до оренди у багатьох підрегіонах, зниження населення і високі ціни, що ускладнюють грошовий потік.

Вермонт додає до своїх проблем податкове навантаження, маючи четвертий за рівнем податковий тягар у країні, а також політику, що не сприяє орендодавцям, і зниження вартості нерухомості.

Вашингтон, округ Колумбія завершує список несприятливих регіонів із другим за рівнем податковим навантаженням на нерухомість у країні, складною регуляторною системою, що переважає інтереси орендарів, і зниженням вартості активів.

Стратегічний висновок

Шлях до прибуткового володіння орендною нерухомістю полягає у поєднанні інвестиційного капіталу з ринками, що мають сприятливі фундаментальні показники попиту і пропозиції, нейтральне регулювання і демографічний імпульс. Порівнюючи регіони, що пропонують ці переваги, із штатами, що зазнають труднощів, інвестори можуть ухвалювати обґрунтовані рішення щодо географічної диверсифікації та систематично уникати найгірших штатів для володіння орендною нерухомістю, одночасно використовуючи можливості справжніх зон зростання.