Офісні REITs переходять у режим відновлення: чому важливі Cousins Properties та їхні колеги у 4 кварталі

Ринок офісної нерухомості щойно зробив поворот. Після років боротьби з перенасиченням і слабким попитом чотири основні REIT — BXP Inc., Cousins Properties, SL Green і Highwoods Properties — займають різні позиції для того, щоб скористатися цим зсувом. Готуючись до звітності за 4-й квартал 2025 року, інвестори повинні розуміти, які ринки відновлюються, а які компанії найкраще підготовлені до перемоги.

Офісний ринок нарешті знаходить свою опору

Останні дані від Cushman & Wakefield малюють оптимістичну картину. Чисте поглинання по країні стало позитивним у останні шість місяців 2025 року — це важливий поворотний момент після років негативних тенденцій. Офісні приміщення класу А зазнали особливої активності, оскільки орендарі все більше віддають перевагу високоякісним робочим місцям із сучасними зручностями.

Рівень вакантності стабілізувався біля 20,5%, з незначним зростанням на 5 базисних пунктів порівняно з попереднім кварталом. За рік це всього 30 базисних пунктів — найменше зростання з 2020 року. Запитувані орендні ставки піднялися до приблизно $38,37 за квадратний фут, що свідчить про те, що орендодавці нарешті знову отримують цінову силу.

Що сприяє цьому відновленню? Кілька факторів. Запаси суборенди значно зменшилися, що означає, що дійсно менше офісних площ доступно, ніж раніше. Плани будівництва зменшилися — менше ніж 20 мільйонів квадратних футів залишаються в розробці, що є найменшою кількістю за поточний цикл. Самі проєкти зменшилися приблизно на 35% протягом 2025 року, оскільки старі об’єкти зносяться або переробляються, а не оновлюються.

Результат: пропозиція звужується саме тоді, коли попит зростає. Ця динаміка підтримує більш стабільні орендні ставки, особливо в воротних ринках (Нью-Йорк, Бостон, Сан-Франциско) та у швидкозростаючих містах Sun Belt (Атланта, Даллас, Нешвілл, Ралі).

Cousins Properties: готові до сили Sun Belt

Cousins Properties вирізняється серед чотирьох. Портфель компанії майже цілком складається з офісних активів класу А у найшвидше зростаючих ринках Sun Belt — саме там зараз хочуть бути орендарі.

Ось переконлива частина: оскільки компанії дотримуються вимог повернення до офісу і шукають преміум-приміщення з високоякісними зручностями, Cousins має вигоду від тренду «бігти до якості». Компанія обмежила нові початки будівництва і ретельно керує будівельними роботами, що ідеально відповідає зжимаючимся ринковим умовам. Такий дисциплінований підхід захищає маржу, тоді як обмеження пропозиції підвищують орендні ставки.

Фінансове становище Cousins підтримує цю позицію. Різноманітна база орендарів забезпечує стабільний грошовий потік, а компанія активно реінвестує капітал для покращення якості портфеля. Баланс залишається здоровим, що дає керівництву гнучкість для інвестицій або повернення капіталу акціонерам.

Ринок стежить за цим. Згідно з прогнозом Zacks, очікуваний дохід Cousins Properties за 4-й квартал 2025 року становить $248,65 мільйонів, що на 12,91% більше порівняно з минулим роком. Більш того, квартальні кошти від операцій (FFO) — ключовий показник для REIT — оцінюються у 71 цент за акцію, що означає 2,9% річного зростання. Звітність за 2025 рік запланована на 5 лютого після закриття ринку, і інвесторам слід уважно стежити за цими цифрами та керівництвом щодо зростання орендної плати і орендних розривів.

Зараз Cousins Properties має рейтинг Zacks #3 (Утримувати), що відображає збалансований профіль ризику та нагороди.

Три інші гіганти стикаються з різними викликами

BXP Inc., найбільший у США офісний REIT за ринковою капіталізацією, керує портфелем площею 54,6 мільйонів квадратних футів у шести воротних ринках. Компанія щойно досягла важливої віхи: вона завершила продаж активів на суму понад $1 мільярд станом на 14 січня 2026 року — значно випереджаючи свій багаторічний план продажів на $1,9 мільярдів (продано лише $845 мільйонів до 2025 року).

Це скорочення портфеля дозволяє BXP володіти переважно преміальними об’єктами у найкращих ринках, але також несе ризик реалізації. Звіт за 4-й квартал 2025 року компанія оприлюднить 27 січня. Згідно з прогнозом Zacks, очікується дохід у $814,66 мільйонів за квартал (зростання на 2,06% порівняно з роком), і основний FFO на акцію становитиме $1,80 (зростання всього на 0,6%). Ці помірні темпи зростання відображають перехідний період, і наразі BXP має рейтинг Zacks #3 (Утримувати).

SL Green, орієнтована на офісні об’єкти в Манхеттені, стикається з труднощами, незважаючи на сильний попит. Компанія керує 30,7 мільйонами квадратних футів у 53 будівлях, що дає їй значний вплив на ринок офісної нерухомості Нью-Йорка. Однак інтенсивна конкуренція змушує компанію пропонувати знижки на оренду для утримання орендарів, що тисне на короткострокове зростання FFO.

Звіт за SL Green очікується 28 січня. Очікуваний дохід — $147,03 мільйонів (зростання на 5,32% порівняно з роком), але прогнозується зниження FFO на акцію на 24,14% до $1,10. Ринок звернув увагу — SL Green має рейтинг Zacks #5 (Сильне продаж), що робить її найслабшою з чотирьох.

Highwoods Properties керує портфелем престижних офісних активів у Атланті, Шарлотті, Далласі, Нешвіллі, Ралі та Тампі. Як і Cousins Properties, Highwoods має сильну експозицію до Sun Belt, що вигідно з огляду на довгострокові регіональні тренди зростання. Однак конкуренція з боку девелоперів та інших операторів може обмежити цінову силу.

Highwoods планує звітувати 10 лютого. Очікуваний дохід — $208,23 мільйонів (зростання на 1,31% порівняно з роком), а FFO на акцію, ймовірно, залишиться стабільним на рівні 85 центів. Рейтинг Zacks #4 (Продати) свідчить про обережність, хоча позиція компанії у Sun Belt має довгостроковий потенціал.

На що слід звернути увагу інвесторам

Після звітності цих чотирьох REIT наприкінці січня та на початку лютого зосередьтеся на трьох показниках:

1. Швидкість укладання угод: Чи підписують орендодавці орендарів швидше, ніж раніше? Перевіряйте нові підписання договорів і рівень оновлення договорів.

2. Зростання орендної плати та розриви: Чи зростають орендні ставки на повторно зданих площах? Це сигналізує про реальну цінову силу, а не лише про зниження знижок.

3. План капіталовкладень: Як ці компанії планують використовувати або повертати капітал у міру покращення умов? Продажі, будівництво і дивіденди — усе має значення.

Cousins Properties входить у цей сезон звітності з, можливо, найкращим поєднанням сприятливого ринкового становища та фінансової гнучкості, тому варто уважно слідкувати за нею поряд із її колегами.