Gần đây tôi đã xem xét thị trường REIT và thực sự có một số thiết lập thú vị đang hình thành vào đầu năm 2026. Sau giai đoạn biến động mạnh năm ngoái, nhiều nhà đầu tư tập trung vào thu nhập đang quay trở lại cổ phiếu bất động sản, và thành thật mà nói, các yếu tố cơ bản bắt đầu trông khá vững chắc trên nhiều loại hình bất động sản.

Bối cảnh đã thay đổi đáng kể. Lãi suất giảm xuống, lạm phát hạ nhiệt, và tăng trưởng kinh tế vẫn duy trì khả năng chống chịu qua giai đoạn chuyển đổi. Điều này tạo điều kiện cho các REIT hoạt động trong một môi trường lành mạnh hơn so với phần lớn năm 2025. Hoạt động giao dịch đang tăng lên, định giá đang trở lại bình thường, và bảng cân đối kế toán đang trong tình trạng khá tốt. Nếu bạn đang tìm kiếm cổ phiếu REIT để mua ngay bây giờ, thì thời điểm thực sự cảm thấy ít vội vàng hơn so với một năm trước.

Bất động sản công nghiệp là lĩnh vực hoạt động mạnh nhất, và đà này đã kéo dài từ cuối năm 2025 sang năm nay. Thương mại điện tử, logistics và chuyển đổi chuỗi cung ứng tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về kho bãi và không gian phân phối. Điều hấp dẫn là nguồn cung mới vẫn còn hạn chế ở các thị trường chính, vì vậy tỷ lệ lấp đầy vẫn chặt chẽ và các chủ nhà vẫn duy trì sức mạnh định giá. Ngay cả trong bối cảnh bất ổn kinh tế, các REIT công nghiệp vẫn có thể tạo ra dòng tiền đều đặn vì các yếu tố cơ bản thực sự vững chắc như vậy.

Lĩnh vực văn phòng là thứ tôi đã theo dõi sát hơn. Sau nhiều năm chịu áp lực, đã xuất hiện những dấu hiệu thực sự của sự ổn định. Các tòa nhà chất lượng ở vị trí tốt cuối cùng cũng thu hút lại khách thuê khi các công ty tìm hiểu chiến lược làm việc kết hợp của họ. Việc xây dựng mới hạn chế và hoạt động cho thuê dần cải thiện cho thấy các REIT văn phòng có vốn hóa tốt có thể sẽ có những ngày tốt đẹp hơn phía trước. Không phải sẽ bùng nổ, nhưng tăng trưởng thuê nhà có mức độ kiểm soát và tỷ lệ sử dụng cao hơn có vẻ là điều khả thi trong chu kỳ này.

Ngành bán lẻ đã làm nhiều người ngạc nhiên. Sau khi bị coi là đã chết, ngành này đã lặng lẽ xây dựng lại. Với chi tiêu tiêu dùng được hỗ trợ bởi tăng trưởng thu nhập và các ưu đãi thuế chọn lọc, cộng với nguồn cung hạn chế, các REIT bán lẻ đang ở vị trí để mang lại thu nhập ổn định. Câu chuyện đã chuyển từ "bán lẻ đang chết" sang "bán lẻ thực sự ổn nếu bạn sở hữu đúng tài sản."

Vậy những cổ phiếu REIT nào nổi bật để mua? Hãy để tôi điểm qua ba cổ phiếu thu hút sự chú ý của tôi.

Prologis về cơ bản sở hữu hạ tầng logistics toàn cầu. Chúng ta đang nói về khoảng 1,3 tỷ bộ vuông diện tích phân phối trải rộng trên 20 quốc gia. Họ đóng vai trò trung tâm trong cách chuỗi cung ứng hoạt động — phục vụ thương mại điện tử, vận tải, sản xuất, tất cả các nhà chơi lớn. Quy mô và vị trí chiến lược của họ khó có thể sao chép.

Điều làm họ thú vị ngay bây giờ là đà tăng trưởng. Quý 3 năm 2025 ghi nhận ký hợp đồng thuê mới kỷ lục, FFO vượt dự kiến, và họ nâng dự báo cả năm. Tỷ lệ lấp đầy danh mục gần 90-95%, NOI của các cửa hàng cùng một cửa tăng trưởng. Họ cũng đang đa dạng hóa sang năng lực cung cấp điện cho trung tâm dữ liệu, điều này bổ sung thêm một hướng tăng trưởng nữa. Về cổ tức, họ đã tăng 5 lần trong 5 năm qua với tốc độ tăng trưởng trung bình hàng năm là 12,66%. Các nhà phân tích đã điều chỉnh dự báo tăng lên trong những tháng gần đây — dự kiến FFO năm 2025 đã chuyển sang $5,80, và năm 2026 cũng đang xu hướng cao hơn. Hiện đang được xếp hạng Zacks Rank 2 (Mua).

Simon Property Group là một trong những REIT bán lẻ lớn nhất thế giới — họ sở hữu và vận hành các trung tâm thương mại, outlet cao cấp, và trung tâm phong cách sống trên khắp Bắc Mỹ, châu Âu và châu Á. Hàng tỷ doanh thu hàng năm chảy qua các bất động sản của họ. Họ cũng đã tích cực nâng cấp danh mục, mua lại quyền sở hữu toàn bộ Taubman Realty Group và các bất động sản như Phillips Place ở Charlotte.

Về hoạt động, họ đã báo cáo kết quả quý 3 năm 2025 khả quan với FFO bất động sản là $3,22 mỗi cổ phiếu, tăng 5,6% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại và outlet của Mỹ đạt 96,4%, cho thấy nhu cầu thuê mạnh mẽ. Họ đã nâng cổ tức hàng quý lên 4,8% lên $2,20 mỗi cổ phiếu. Trong 5 năm qua, Simon đã tăng cổ tức 14 lần với mức tăng gần 11,7%. Các dự báo của các nhà phân tích cũng đã tăng — dự kiến FFO năm 2025 và 2026 lần lượt là $12,67 và $12,94. Cũng xếp hạng Rank 2.

Cousins Properties là cổ phiếu văn phòng ở đây. Họ tập trung vào các tòa nhà văn phòng hạng A tại các thị trường phát triển nhanh của Sun Belt — Austin, Atlanta, Charlotte, Phoenix. Thành lập từ năm 1958, họ phát triển và quản lý các tài sản văn phòng hàng đầu tại các vị trí mà nhu cầu vẫn còn khá bền vững.

Họ đã thể hiện đà tốt với hơn 550.000 bộ vuông diện tích thuê văn phòng trong quý 3 năm 2025. Thu nhập ròng từ thuê thứ cấp trên mỗi bộ vuông tăng 4-5% dựa trên tiền mặt, nghĩa là các khách thuê thực sự sẵn sàng gia hạn với mức thuê cao hơn. Dự báo FFO đã được nâng lên khoảng $2,82-$2,86 cho năm 2025. Cổ tức hàng quý đều đặn là 32 cent mỗi cổ phiếu. Các dự báo cho FFO năm 2025 và 2026 lần lượt là $2,84 và $2,92, cho thấy mức tăng trưởng 5,58% và 2,70% so với cùng kỳ. Cũng xếp hạng Rank 2.

Nhìn chung, nếu bạn đang săn tìm các cổ phiếu REIT để tạo thu nhập, môi trường hiện nay có vẻ khả quan hơn nhiều so với phần lớn năm 2025. Điều kiện kinh tế đang cải thiện, bảng cân đối lành mạnh hơn, và các yếu tố cơ bản của bất động sản đang mạnh lên. Đối với các nhà đầu tư tập trung vào dòng tiền ổn định và cổ tức, các REIT chọn lọc trong các lĩnh vực bền vững này có thể mang lại cả sự ổn định lẫn tiềm năng tăng trưởng vừa phải khi niềm tin vào thị trường bất động sản trở lại.

Điều quan trọng là phải chọn lọc các loại tài sản và các REIT thực sự có vị thế để hưởng lợi. Nhưng bối cảnh chắc chắn đang chuyển dịch theo hướng hỗ trợ hơn.