Vậy bạn đang nghĩ đến việc chuyển nhượng một khoản thế chấp cho người khác? Mình cũng đã tìm hiểu về việc này và nó phức tạp hơn nhiều so với vẻ ngoài.

Điều đầu tiên cần biết: hầu hết các khoản thế chấp thực sự không thể chuyển nhượng được. Ngân hàng thường có điều khoản gọi là "điều khoản đáo hạn khi bán" (due-on-sale clause), nghĩa là nếu bạn muốn chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác, khoản vay phải được thanh toán hoàn toàn. Rất hạn chế, đúng không?

Nhưng có một điều—một số khoản vay CÓ thể chuyển nhượng. Các khoản vay FHA, USDA và VA thường cho phép bạn chuyển khoản vay thế chấp cho người khác mà không cần tái cấp vốn. Người nhận thế chấp chỉ cần tiếp nhận theo điều kiện và lãi suất như bạn đã có. Thực sự rất có giá trị nếu lãi suất đã tăng kể từ khi bạn vay.

Còn các khoản vay thế chấp thông thường? Thường thì không thể chuyển nhượng. Đó là điểm hạn chế của hầu hết các khoản vay của mọi người.

Tuy nhiên, vẫn có một số ngoại lệ. Nếu bạn đang ly hôn, xử lý thừa kế, hoặc muốn chuyển khoản vay cho vợ/chồng hoặc thành viên gia đình, ngân hàng đôi khi sẽ xem xét từng trường hợp cụ thể. Mình đã nghe về những trường hợp chuyển khoản vay cho con cái hoặc chuyển vào quỹ tín thác sống (living trust). Ngân hàng có quyền quyết định ở đây.

Nếu bạn thành công trong việc chuyển nhượng khoản vay cho người khác, người đó vẫn cần phải đủ điều kiện. Họ sẽ trải qua kiểm tra tín dụng, cung cấp giấy tờ thu nhập, tất cả những thứ đó. Thường thì không cần định giá lại, giúp tiết kiệm chi phí. Nhưng họ phải chứng minh được khả năng thanh toán.

Quy trình này mất thời gian. Bạn cần xem xét các tài liệu vay trước, liên hệ ngân hàng, điền các mẫu đơn phù hợp (tùy theo loại khoản vay), và chờ ít nhất 45 ngày để xử lý. Nếu có những vấn đề phức tạp như ly hôn, có thể cần đến luật sư để hỗ trợ.

Điều mình muốn cảnh báo là: nếu không được chấp thuận để chuyển nhượng, đừng cố gắng sắp xếp "ngầm" bằng cách giữ tên bạn trong hợp đồng nhưng người mua trả tiền lại cho bạn. Đó là rủi ro lớn. Nếu họ ngừng thanh toán, bạn sẽ chịu trách nhiệm. Nếu nhà bị tịch thu và bán với giá thấp hơn số nợ, bạn có thể phải trả phần chênh lệch. Tín dụng của bạn sẽ bị ảnh hưởng nặng. Không đáng để mạo hiểm như vậy.

Nếu chuyển nhượng không thành công, còn có các lựa chọn khác. Tái cấp vốn là một trong số đó—bạn vay một khoản mới để trả hết khoản cũ, có thể được lãi suất tốt hơn. Hoặc đơn giản là bán nhà theo cách thông thường và để người mua tự tìm nguồn tài chính. Một số người còn làm hợp đồng thuê mua (rent-to-own).

Tóm lại: chuyển nhượng một khoản thế chấp cho người khác có thể thực hiện được nhưng hạn chế. Hãy xem xét kỹ các tài liệu vay, hỏi ngân hàng, và khám phá tất cả các lựa chọn trước khi quyết định.