[특징주] 제이알글로벌리츠 회생신청 충격…리츠주 투자심리 급랭

[Đặc điểm cổ phiếu] JR toàn cầu REITs nộp đơn xin phục hồi chấn động… Tâm lý đầu tư cổ phiếu REITs giảm mạnh

Khi tin tức về việc Quỹ đầu tư bất động sản toàn cầu JR bắt đầu thủ tục tái cơ cấu doanh nghiệp được đưa ra, tâm lý đầu tư chung của các quỹ đầu tư bất động sản niêm yết trong nước Hàn Quốc đang có xu hướng đóng băng. Trong bối cảnh Quỹ đầu tư bất động sản toàn cầu JR bị đình chỉ giao dịch, các cổ phiếu của các quỹ đầu tư bất động sản chính cũng cho thấy xu hướng giảm đồng bộ.

Theo tin từ Sở Giao dịch Hàn Quốc, hiệu suất của ngành bất động sản yếu đi, các cổ phiếu của Quỹ đầu tư bất động sản SK, Quỹ đầu tư bất động sản Hanwha, Quỹ đầu tư bất động sản Lotte, Quỹ đầu tư bất động sản ESR Kendall Square, Quỹ đầu tư bất động sản Samsung FN, sau khi tăng mạnh đều đã chuyển sang giảm. Thị trường cho rằng, điều này phản ánh mối lo ngại về khả năng khủng hoảng thanh khoản của các loại sản phẩm riêng lẻ có thể lan rộng đến toàn bộ ngành quỹ đầu tư bất động sản, gây ra sự thu hẹp trong môi trường tài chính và tâm lý đầu tư.

Nguyên nhân dẫn đến tình hình này là tài sản tại Bỉ của Quỹ đầu tư bất động sản toàn cầu JR. Quỹ này là một quỹ đầu tư bất động sản thương mại quốc tế sở hữu các tòa nhà văn phòng tại Bỉ và New York. Các ngân hàng cho vay theo nhóm quốc tế đối với tài sản tại Bỉ, với tỷ lệ vay trên giá trị thế chấp (LTV) khoảng 61%, vượt quá tiêu chuẩn ưu tiên của khoản vay bảo đảm, đã thông báo phong tỏa dòng tiền (Cash Trap). Các ngân hàng cho vay cho biết sẽ chuyển phần còn lại trong tiền thuê của tài sản tại Bỉ sau khi trừ các khoản phí cần thiết vào tài khoản kiểm soát, để dùng làm nguồn trả nợ trước hạn, trong đó có thể gây ra vấn đề trong việc thanh toán cổ tức và lãi suất.

Quỹ này yêu cầu trả trước khoảng 78,3 triệu euro, tương đương 108,5% tiền thuê của tài sản tại Bỉ năm 2025. Do công ty không thể thanh toán khoản trái phiếu ngắn hạn trị giá 40 tỷ won đã đến hạn, đã nộp đơn xin khởi xướng thủ tục tái cơ cấu tại Tòa án Tái cấu trúc Seoul, đồng thời cũng xin hỗ trợ tái cấu trúc tự chủ (ARS). Nếu ARS được phê duyệt, tòa án sẽ hoãn việc khởi xướng thủ tục tái cơ cấu trong tối đa 3 tháng, thúc đẩy các bên chủ nợ và nợ vay thương lượng.

Trước đó, Quỹ đầu tư bất động sản toàn cầu JR đã được chỉ định quản lý dự án và đã tạm dừng giao dịch trước khi tòa án ra quyết định khởi xướng thủ tục tái cơ cấu. Theo thông tin, có tới 9 quỹ ETF niêm yết trong nước Hàn Quốc liên quan đến các sản phẩm của quỹ này, và có ý kiến cho rằng các sản phẩm liên quan có thể chịu áp lực theo đó.

Giới chứng khoán cho rằng, sự kiện lần này khác với ngành công nghiệp chế tạo, không phải do thiệt hại thực chất trong hoạt động kinh doanh, mà phần lớn xuất phát từ cấu trúc tài chính và cung cầu vốn không phù hợp. Tuy nhiên, nếu ngân hàng cho vay theo nhóm quốc tế thực thi quyền thế chấp, có khả năng sẽ bỏ qua giá bán tài sản, tập trung thu hồi vốn gốc, dẫn đến tỷ lệ thu hồi của các chủ nợ trong nước giảm, điều này tạo ra áp lực. Đồng thời, lo ngại về việc điều kiện vay mượn thị trường chung của ngành quỹ đầu tư bất động sản có thể trở nên khắt khe hơn cũng đang gia tăng.