Vừa mới xem xét việc mua nhà ở California và thành thật mà nói, giá cả thật điên rồ. Như mọi người đều biết thời tiết ở đây thật tuyệt vời, nhưng chi phí sinh hoạt? Khắc nghiệt. Tôi bắt đầu tìm hiểu về các chương trình có thể giúp đỡ thực sự và phát hiện ra có nhiều hỗ trợ hơn tôi nghĩ, đặc biệt qua CalHFA.

Vì vậy, CalHFA đã tồn tại từ năm 1975 giúp mọi người vay mua nhà với khoản vay mà họ thực sự có thể trả được. Phần hay là nó tự tài trợ, nên không tiêu tốn ngân sách thuế. Cơ bản là họ hợp tác với các nhà cho vay được phê duyệt để cung cấp khoản vay cho người mua lần đầu có thu nhập thấp đến trung bình. Bạn thực sự có thể vay tới 105% giá trị của căn nhà, nghĩa là họ sẽ giúp bạn trang trải tiền đặt cọc và phí đóng cửa nữa. Điều này khá quan trọng khi bạn xem xét bất động sản ở California.

Họ có sáu chương trình vay thế chấp khác nhau tùy theo tình hình của bạn. Nếu bạn là quân nhân hoặc cựu chiến binh, có chương trình VA nơi bạn không cần đặt cọc chút nào. Đối với người ở vùng nông thôn, có lựa chọn USDA. Nhưng phần lớn người tôi biết đều xem xét theo hướng FHA hoặc vay thông thường.

Vay FHA qua CalHFA rất đơn giản - cố định 30 năm, và bạn có thể có khoản đặt cọc thấp tới bằng không nếu đủ điều kiện cho chương trình Hỗ Trợ MyHome của họ. Nếu không, bạn sẽ cần đặt cọc 3,5%. Sau đó là CalPLUS, tương tự nhưng có lãi suất cao hơn một chút. Thỏa thuận là nó đi kèm với Chương Trình Không Lãi Suất giúp chi phí đóng cửa, điều này thật hợp lý khi bạn đã phải kéo dài ngân sách của mình.

Nếu bạn muốn theo hướng vay thông thường thay vì FHA, CalHFA cũng cung cấp điều đó. Cùng lãi suất cố định 30 năm, nhưng sẽ có PMI đi kèm. Bạn có thể vay tối đa theo giới hạn vay phù hợp trong khu vực của bạn. Tiền đặt cọc có thể thấp tới 3% nếu dùng Hỗ Trợ MyHome, còn không thì bằng không với sự giúp đỡ của họ.

Bây giờ, điều quan trọng về việc đủ điều kiện - thu nhập của bạn phải ở mức hoặc thấp hơn giới hạn do CalHFA đặt cho quận của bạn. Vài năm trước, các giới hạn đó khá cao, dao động từ khoảng 159.000 đô la ở các quận rẻ hơn như Fresno đến 300.000 đô la ở các khu đắt đỏ như San Francisco và San Mateo. Nhưng thành thật mà nói, ngay cả khi bạn đạt ngưỡng thu nhập, bạn vẫn cần có khả năng trả khoản thanh toán hàng tháng. Tôi đã tính toán với khoản vay thông thường 700.000 đô la, vay theo hình thức tài trợ đặt cọc của họ với lãi suất 7% và bạn sẽ phải trả khoảng 4.517 đô la chỉ cho gốc và lãi. Thêm thuế nhà, bảo hiểm và bảo hiểm vay thế chấp nữa, đột nhiên bạn đã lên tới khoảng 5.500 đô la mỗi tháng. Đó là một cam kết lớn.

Một điều khiến tôi ngạc nhiên là ngay cả khi bạn đã từng sở hữu nhà trước đó, bạn vẫn có thể đủ điều kiện là người mua lần đầu nếu chưa sở hữu trong 3 năm gần nhất. Vậy nên nếu cuộc sống xảy ra và bạn phải bán, bạn không bị tự động loại khỏi danh sách.

Để thực sự được phê duyệt vay của CalHFA, bạn cần hoàn thành khoá học giáo dục người mua nhà trực tuyến của họ hoặc tham gia một chương trình tư vấn trực tiếp. Họ khá nghiêm khắc về điều đó. Bạn cũng không thể có lịch sử tín dụng bằng không - họ sẽ không chấp nhận. Và bạn cần mua bảo hành nhà để bảo vệ khỏi các sửa chữa bất ngờ sau khi ký hợp đồng.

Quy trình đăng ký có nghĩa là tìm một nhân viên cho vay ưu tiên của CalHFA, điều này rõ ràng khó hơn bạn nghĩ. Quận Los Angeles chỉ có khoảng tám nhân viên đủ điều kiện cho toàn quận theo trang web của họ. CalHFA không trực tiếp cấp các khoản vay - họ hợp tác với các nhà cho vay đã được phê duyệt và chứng nhận. Vì vậy, số tiền bạn phải trả phụ thuộc vào nhà cho vay bạn chọn. Chiến lược thông minh là so sánh nhiều đề nghị, thậm chí trong chương trình CalHFA, giống như bạn làm ở bất cứ nơi nào khác.

Điều thực sự giúp khả năng chi trả là hỗ trợ tiền đặt cọc và phí đóng cửa của họ. Giá trung bình của nhà ở California đã vượt quá 700.000 đô la vào cuối năm 2022, vậy nên khoản đặt cọc 20% truyền thống sẽ là 140.000 đô la. Ngay cả chỉ 3% cũng là 21.000 đô la. Thêm vào đó là phí đóng cửa, cộng thêm từ 2 đến 5 phần trăm nữa. Thật khắc nghiệt. Đó là lý do MyHome ra đời - là khoản vay thứ hai dành riêng cho tiền đặt cọc của bạn. Họ cũng có ZIP, Chương Trình Không Lãi, giúp trang trải phí đóng cửa. Phần hay nhất? Bạn không cần bắt đầu trả lại cho đến khi khoản vay chính của bạn đáo hạn sau 30 năm, hoặc khi bạn bán hoặc tái cấp vốn. MyHome tính lãi nhưng ZIP thì không, ít nhất một trong hai chương trình này không tính lãi.

Bạn có thể kết hợp các khoản vay của CalHFA với các khoản trợ cấp và chương trình hỗ trợ tiền đặt cọc khác nữa. Nếu bạn đủ điều kiện nhận thêm quỹ từ nơi khác, điều đó nghĩa là bạn phải vay ít hơn tổng thể. Chỉ cần cẩn thận vì các khoản trợ cấp đôi khi có thể bị đánh thuế như thu nhập trong năm bạn nhận chúng.

Nếu bạn muốn có bức tranh toàn diện, HUD có một trang web hỗ trợ sở hữu nhà ở California còn nhiều lựa chọn hơn. Thêm nữa, hầu hết các thành phố đều có bộ phận phát triển cộng đồng hoặc nhà ở riêng, điều hành các chương trình địa phương bên cạnh những gì CalHFA cung cấp. Nên kiểm tra xem thành phố của bạn có gì đặc biệt không.

Toàn bộ quá trình chắc chắn khả thi nếu bạn biết nơi để tìm và hỏi đúng. California đắt đỏ, không còn gì phải bàn cãi, nhưng họ đã xây dựng một hệ thống hợp pháp để giúp mọi người vào được nhà. Chỉ cần nghiên cứu và kiên nhẫn để điều hướng tất cả.