如何重新融資您的房屋淨值信用額度（HELOC）：您期權的完整指南

您的房屋代表的不僅僅是庇護所——它可能是您最大的金融資產。對於許多房主來說，房屋淨值信用額度(HELOC)已成爲一種越來越可獲取的方式，以利用這部分資產，並在需要時獲得現金。CoreLogic的數據表明，在2022年的前兩個季度，房主開設了超過807,000個房屋淨值信用額度，總價值$131 億，創下自2007年以來的最高交易量。

然而，有一個問題：HELOC利率往往顯著高於傳統抵押貸款利率，這使得借款人在還款到期時感到震驚。好消息是，如果您在這些還款上感到困難，有幾種途徑可以重新融資您的HELOC，減輕負擔。

理解HELOC基礎知識

在探索再融資途徑之前，了解HELOC的運作方式至關重要。HELOC作爲一種由您房屋的淨值支持的信用額度運作——本質上是一種高額度的信用卡，讓您可以根據需要提取資金，直到您的批準額度爲止。

該結構分爲兩個階段。在提款期間(通常爲10年)，你可以隨時提取資金，只需支付利息費用。一旦此期間結束，便進入償還階段——通常持續20年——在此期間你不能再進行提款，必須償還所有借款本金。

由於HELOC利率通常是浮動的而非固定的，因此您的每月還款可能會波動。這種波動性意味着您的還款義務最終可能會與您的標準抵押貸款付款相當，特別是考慮到HELOC利率可能達到兩位數。

資格獲得HELOC再融資

並不是每個房主都可以再融資他們的HELOC，因爲貸款人保持特定的資格標準：

房屋淨值要求 大多數貸款機構將貸款額度限制在您房屋評估價值的80%。如果您現有的抵押貸款已經超過這個閾值，獲得批準就會變得困難。

信用評分考慮因素 至少670的FICO評分會爲您帶來有利的定位，盡管較低的分數並不一定會使您失去資格——您只會遇到更高的利率。良好的還款歷史會顯著增強您的申請。

債務收入比 貸方通常希望您的總債務支付不超過您總月收入的43%。這個指標反映了您管理額外義務的能力。

三種HELOC再融資策略

假設您符合資格標準，三種主要的再融資方法值得探索：

獲取新的HELOC

直接的方法是申請一條新的信用額度——可以通過您當前的貸款人或其他地方——並將這些資金用於消除您現有的HELOC餘額。這一策略有效地重置了您的提款期限，使您能夠在新的10年提款階段恢復僅支付利息。

此選項吸引那些面臨即時支付壓力的人。然而，請謹慎行事：通過重設時間線，您可能會在貸款的整個期限內顯著增加總利息支出，除非您積極減少本金。

轉換爲房屋淨值貸款

房屋淨值貸款提供了不同的結構。它不是靈活的信用額度，而是在交易完成時一次性獲得一筆款項，並立即開始支付利息。雖然這可能不會大幅減少你的每月負擔，但它通過穩定性提供了優勢：大多數房屋淨值貸款都採用固定利率和固定還款，提供了可預測性，幫助你朝着消除債務的目標努力。

合並到您的主要抵押貸款

將您的房屋淨值信貸額度（HELOC）和抵押貸款合並爲單一的再融資貸款可以簡化您的財務狀況。這個方法有一個重要的考慮因素：犧牲一個有利的現有抵押貸款利率是否合理。

如果您在購買房屋時鎖定了歷史低利率，重新融資就意味着接受今天更高的利率。然而，當您的HELOC餘額相當可觀時，這一策略可能在經濟上是合理的。您可能需要支付略微高於平均的抵押貸款利率，但HELOC的利息部分——可能達到10%——可能會大幅壓縮。2023年初，當前30年期固定抵押貸款利率平均低於7%，即使您的整體抵押貸款利率略微上升，也可能在HELOC部分產生潛在的節省。

當再融資不可用時

房屋淨值不足或信用問題可能會阻止貸款人批準您的再融資申請。這些替代方案值得考慮：

修改您現有的貸款 雖然貸款方沒有義務修改貸款，但許多人更願意通過降低利率或延長還款期限來調整條款，而不是面臨止贖程序。資格通常要求借款人持有貸款的時間達到最低期限，並且有良好的還款記錄。

申請個人貸款 從銀行、信用合作社或在線貸款機構獲得個人貸款爲償還您的房屋淨值信用額度（HELOC）提供了另一種途徑。與房屋淨值貸款一樣，個人貸款提供固定的還款和固定的利率。權衡之處在於：個人貸款的年利率（APRs）通常超過HELOC利率，而大額餘額可能超過您可以借貸的額度。

重新評估您的住房情況 作爲最後的手段，出售您的財產可以完全消除 HELOC 的義務。請記住，由於您的 HELOC 是以您的房屋爲擔保，不支付會產生止贖風險。

充滿信心地向前走

HELOCs爲房主解鎖了可觀的資本，但這種獲取需要還款的紀律。當不斷增加的還款變得棘手時，這些再融資選擇和替代方案提供了潛在的緩解。考慮到這些決定的復雜性，諮詢合格的財務專業人士可以確保您選擇最符合您獨特情況的路徑。