辦公室REITs轉入復甦模式：為何Cousins Properties及其同行在第四季度的表現和趨勢非常重要

辦公室房地產市場剛剛轉折。經過多年與過剩供應和需求疲軟作戰，四大REIT——BXP Inc.、Cousins Properties、SL Green以及Highwoods Properties——正處於不同的有利位置，以把握這一轉變。隨著這些公司準備公布2025年第四季度的財報，投資者需要了解哪些市場正在反彈，以及哪些公司最有能力贏得勝利。

辦公市場終於站穩腳跟

來自Cushman & Wakefield的最新數據描繪出一個樂觀的畫面。2025年最後六個月的淨吸收率轉為正值——這是多年負面趨勢後的一個重大轉折點。甲級辦公空間的活動尤其強勁，因為租戶越來越偏好具有現代化設施的高品質工作場所。

空置率已穩定在20.5%左右，較上一季度僅上升5個基點。年化計算，僅增加30個基點——自2020年以來最小的上升幅度。租金詢價約為每平方英尺$38.37，顯示房東終於再次獲得定價權。

是什麼推動了這次復甦？有幾個因素共同作用。轉租庫存大幅下降，意味著市場上真正可用的辦公空間比以前少了很多。建設管道已崩潰——目前在建的面積不到2000萬平方英尺，是當前周期中最少的一次。整個2025年，建設管道縮減約35%，老舊物業被拆除或轉型，而非翻新。

結果是：供應收緊正值需求回升之際。這一動態支撐了更堅挺的租金，尤其是在門戶市場（紐約、波士頓、舊金山）和高增長的Sun Belt城市（亞特蘭大、達拉斯、納什維爾、羅利）。

Cousins Properties：準備迎接Sun Belt的強勁

在四家公司中，Cousins Properties尤為突出。該公司的資產組合幾乎全部是甲級辦公資產，分布在增長最快的Sun Belt市場——正是租戶現在想要的地方。

令人信服的是：隨著企業推行返辦公政策並尋求具有優越設施的高端空間，Cousins正處於“追求品質”趨勢的有利位置。公司一直限制新開發項目的啟動，並謹慎管理建設，這與市場收緊的狀況完美契合。這種有紀律的策略能保護利潤率，同時供應限制推動租金上漲。

Cousins的財務狀況支持這一定位。多元化的租戶基礎確保穩定的現金流，公司也積極進行資本循環，以提升資產組合質量。資產負債表保持健康，讓管理層在投資或回饋資本給股東方面具有彈性。

市場正在關注。Zacks的共識預估Cousins Properties 2025年第四季度營收為2億4865萬美元，同比增長12.91%。更重要的是，季度基金運營（FFO）——對REIT來說最重要的指標——預計每股71美分，年增長率約2.9%。Cousins Properties預計將於2月5日收盤後公布財報，投資者應密切關注這些數字以及管理層對租金增長和租賃差價的指導。

目前，Cousins Properties的Zacks評級為#3（持有），反映出風險與回報的平衡。

其他三大巨頭面臨不同挑戰

BXP Inc.，按市值計算是美國最大辦公REIT，擁有54.6萬平方英尺的資產組合，分布在六個門戶市場。該公司剛剛達成一個重大里程碑：截至2026年1月14日，資產處置總額超過10億美元，遠超其多年的19億美元銷售計劃（2025年前已售出8.45億美元）。

這一資產縮減策略使BXP能主要持有優質市場的核心資產，但也伴隨著執行風險。公司預計於1月27日公布2025年第四季度財報。Zacks的共識預估季度營收為8億1466萬美元，同比增長2.06%，核心FFO每股1.80美元，僅增長0.6%。這些溫和的增長反映了轉型期的狀況，目前BXP的Zacks評級為#3（持有）。

SL Green專注於曼哈頓辦公物業，儘管需求強勁，但仍面臨逆風。公司管理30.7萬平方英尺的物業，涵蓋53棟建築，對紐約辦公市場的敞口巨大。然而，激烈的競爭壓力迫使公司提供租金優惠以留住租戶，這對短期FFO增長形成壓力。

SL Green預計於1月28日公布財報。預估營收為1億4703萬美元，同比增長5.32%，但FFO每股預計將下降24.14%，至1.10美元。市場已經注意到這一點——SL Green的Zacks評級為#5（強烈賣出），是四者中最弱的。

Highwoods Properties在亞特蘭大、夏洛特、達拉斯、納什維爾、羅利和坦帕擁有一系列優質辦公資產。與Cousins類似，Highwoods在Sun Belt具有強大布局，受益於長期區域增長趨勢。然而，來自開發商和其他運營商的競爭可能限制其定價能力。

Highwoods預計於2月10日公布財報。營收預估為2億823萬美元，同比增長1.31%，FFO每股預計持平，為85美分。Zacks評級為#4（賣出），提醒投資者保持謹慎，但其在Sun Belt的布局具有長期吸引力。

投資者應關注的重點

隨著這四家REIT在一月下旬和二月初公布財報，應關注三個指標：

1. 租賃速度：房東簽約速度是否快於以往？查看新租約簽署和租約續約率。

2. 租金增長與差價：在重新出租的空間中，租金是否在上升？這表明真正的定價能力，而非僅僅是優惠減少。

3. 資本計劃：這些公司如何在條件改善時部署或回饋資本？資產處置、開發和股息都很重要。

Cousins Properties以較佳的市場定位和財務彈性進入本季財報季，值得與同行密切關注。