A Coreia do Sul implementou uma "política de destruição do mercado imobiliário" onde o valor do empréstimo para imóveis de alto preço é inferior a 10%. Taiwan deve aprender com isso?

A Coreia do Sul impôs a restrição doméstica mais rigorosa da história, como uma operação cirúrgica de alto risco na tentativa de remover o câncer especulativo com uma faca. Em comparação com a recuperação suave ao estilo TCM de Taiwan, dois caminhos completamente diferentes, quem pode realmente resolver o problema do século da justiça residencial? (Sinopse: O Executivo Yuan abre uma torneira hipotecária!) Com exceção da Lei Bancária 72-2 citou o clamor jurídico: a ordem executiva é maior do que a lei? (Suplemento de antecedentes: o mercado imobiliário de Taiwan explodiu “o preço de abertura é o céu, a transação está plana” negociando de 15%, vai cair novamente no próximo ano? O governo sul-coreano lançou recentemente uma bomba chocante: “a restrição habitacional mais severa da história”, que quase cortou a possibilidade de pessoas comuns contraírem empréstimos para comprar casas e tentou cortar o câncer dos preços da habitação no coração da sociedade sul-coreana. O governo estipulou que, em Seul e em outras áreas centrais da área da capital, o teto de empréstimos para casas de alto padrão com um preço de casa de mais de 2,5 bilhões de won (cerca de NT$ 53,87 milhões) despencou para apenas 200 milhões de won (menos de NT$ 4,5 milhões). Isto significa que um comprador de casa com um sonho de classe média precisa de pagar quase o valor total para bater à porta da sua casa de sonho. Mas assim que a notícia saiu, a reação do mercado não foi esfriar, mas entrar em pânico. Nas últimas horas antes de o novo acordo entrar em vigor, os telefonemas de agentes imobiliários em Seul foram inundados e os preços das transações estavam constantemente a atingir novos máximos, como se fugissem para comprar a última oportunidade para aproveitar a antiga linha de empréstimo. Esta cena, absurda mas incomparavelmente verdadeira, revela uma dura realidade: quando o direito de residência é completamente financeirizado, qualquer tentativa de o repor nos trilhos pode desencadear uma tempestade ainda mais violenta. Ao mesmo tempo, a observação do líder do partido no poder na Coreia do Sul de que “devemos criar um mercado onde se pode comprar casas sem dívidas” é mais como colocar lenha na fogueira e inflamar completamente a raiva do povo. Esta “palavra seca” que não come fogos de artifício humanos fez com que as sondagens do Presidente Lee Jae-myung caíssem para um novo mínimo desde que tomou posse. No entanto, quando nos afastamos do caos em Seul para as políticas habitacionais relativamente tranquilas de Taiwan, surge uma questão mais profunda: por que as duas sociedades escolheram filosofias muito diferentes diante dos altos preços da habitação igualmente sufocantes? A controvérsia filosófica da política do mercado imobiliário na Coreia do Sul Esta “terapia de choque” na Coreia do Sul é essencialmente uma operação cirúrgica direcionada e de alto risco. A filosofia política por trás disso é muito clara: o foco do mercado é a alavancagem especulativa excessiva, por isso escolhe os meios mais radicais - cortar diretamente as artérias dos fundos, tentando fazer os especuladores “sangrarem” até a morte. Descer o LTV (loan-to-value ratio) de 70% para 40% dos preços das casas, ou mesmo oferecer menos de 10% do preço total das casas de elevado preço, equivale a declarar que o imobiliário nestas áreas já não é uma necessidade aos olhos do governo, mas um casino financeiro que deve ser fortemente regulado. A ousadia desta abordagem é surpreendente, mas também revela a sua vulnerabilidade. Embora a cirurgia possa remover rapidamente tumores visíveis, não pode resolver a causa subjacente da disseminação de células cancerosas, e pode até mesmo ferir acidentalmente o tecido saudável durante o processo de remoção. A maré de pânico no mercado é a “complicação pós-operatória” mais direta. Aqueles auto-ocupantes que realmente precisam de mudar de quarto, aqueles jovens casais que estão prestes a constituir família, nesta operação, juntamente com especuladores, são empurrados para a mesa de operações e tornam-se um grupo de “ferimentos acidentais”. Isso também levanta uma questão-chave: o governo sul-coreano julga que o mercado se deteriorou a ponto de os medicamentos convencionais serem ineficazes e deverem ser prescritos? Isso reflete a profunda estrutura dos problemas habitacionais da Coreia do Sul: fluxos de dinheiro aquecidos sob a economia chaebol e índices de endividamento descontrolados das famílias falharam em ferramentas políticas modestas. Em contraste, a estratégia de Taiwan de combater casas é mais como uma longa e cautelosa “recuperação da medicina tradicional chinesa”. Por exemplo, a taxa de juro das hipotecas de Taiwan manteve-se baixa em cerca de 2% durante muito tempo, muito inferior aos 4% da Coreia do Sul, o que garante a acessibilidade básica dos proprietários-ocupantes. Na conceção do sistema tributário, um imposto leve de 1% é dado aos autoocupantes, enquanto um imposto pesado de até 4,8% é imposto aos “grandes acumuladores” que detêm várias famílias e não são alugados, na tentativa de “forçar” casas vazias de volta ao mercado de aluguel. Esta estratégia tem a vantagem da estabilidade, poucos efeitos colaterais e evita a turbulência do mercado ao estilo sul-coreano. Mas o risco também é óbvio: se o efeito da droga for muito ligeiro, levará a uma “resistência medicamentosa” na lesão (preços elevados da habitação), tornando o problema crónico e acabando por se acumular? Os preços da habitação em Taiwan continuam a subir lentamente no processo destes “ajustamentos”, o que parece confirmar esta preocupação. Jogo político ou suicídio político? O jogo de poder por trás da política habitacional A política habitacional nunca foi apenas economia, é ciência política. A escolha pelo governo sul-coreano de uma ferramenta política de “alto custo” que poderia desestabilizar a fundação nacional é, sem dúvida, uma grande aposta política. A queda de popularidade do Presidente Lee Jae-myung revela sangrentamente o preço desta aposta. Isto quase levanta uma tortura de alma: numa sociedade em que o imobiliário está profundamente ligado à maioria dos bens familiares, qualquer política habitacional “realmente eficaz” é essencialmente um “suicídio político”? Então, por que o governo sul-coreano ousou, ou teve que fazer essa aposta? A resposta pode estar por trás dos números das sondagens. Quando o desespero das novas gerações, o antagonismo social causado pela incapacidade de pagar uma casa e a ansiedade coletiva sobre o futuro se acumularam a um ponto de inflexão que ameaça a estabilidade social, a pressão sobre os governos não é mais apenas sobre a próxima eleição, mas sobre o colapso de todo o contrato social. Deste ponto de vista, a política radical anti-habitação pode ser uma escolha dolorosa entre a “morte lenta” (engolida pelas queixas populares) e o “choque agudo” (dor política). Eles apostam que um declínio de curto prazo nas pesquisas pode ser trocado por estabilidade de longo prazo após a redefinição do mercado, reconquistando assim a confiança da nova geração. Em Taiwan, por outro lado, a realidade política é completamente diferente. O ambiente político de Taiwan, seja azul ou verde, depende fortemente do apoio da classe média e das fações locais, cujos ativos estão em grande parte ligados ao setor imobiliário. Qualquer política que pudesse levar a uma queda acentuada nos preços das casas atingiria diretamente a base eleitoral central do partido no poder. Portanto, a escolha política de Taiwan sempre foi encontrar um delicado cabo de aço entre “bater na casa” e “proteger a placa”. Isso explica por que as ferramentas políticas de Taiwan, que estão sempre no ponto a ponto, se concentram mais em conter as transações do que em atingir os preços, e são mais uma estratégia altamente atuarial para a sobrevivência política do que uma falta de ousadia. Pode vencer a demanda, mas não pode controlar a natureza humana? Por que a política é sempre ignorada pelo mercado Um argumento comum é que, uma vez que as políticas moderadas são ineficazes, elas devem ser reforçadas. Os proponentes apontarão os 27 fracassos do ex-presidente sul-coreano Moon Jae-in durante seu mandato para provar que apenas uma política de “grau de bomba nuclear” pode funcionar. No entanto, a experiência sul-coreana parece refutar este pensamento linear. As regulamentações mais duras geraram os mercados mais loucos. Na véspera do novo acordo, um apartamento no distrito de Yangcheon, em Seul, de quase 18 pyeong, foi vendido por um preço recorde de 1,55 bilhão de won, aumentando em quase NT$ 3 milhões em apenas três meses. Isso mostra que a política tenta enquadrar o mercado com racionalidade, mas o mercado sempre responde com “humanidade” irracional. Quando as pessoas antecipam que será mais difícil comprar uma casa no futuro, a sua única reação é comprar uma casa “imediatamente” a qualquer custo. Isto revela o ponto cego fundamental da pura “supressão do lado da procura”. Quer se trate da redução de empréstimos (bloqueio da torneira) ou do aumento da carga fiscal (aumento do custo da água), apenas contêm o resultado da “procura”, mas não resolvem a causa raiz do “porquê a procura é tão forte”. A causa principal desta situação é, em primeiro lugar, a escassez a longo prazo da oferta de habitação nas cidades centrais; O segundo é a flexibilização monetária global, de modo que o dinheiro quente deve encontrar o destino de amarração, e o setor imobiliário é o transportador mais perfeito. A política da Coreia do Sul ignora quase completamente as reformas do lado da oferta, o que torna o seu efeito político mais parecido com um jogo de chicotadas, pressionando uma bolha, mas potencialmente gerando outra…