韓國祭出「毀滅式打房」高價宅可貸款額不到10%，台灣該學嗎？

政南韓祭出史上最嚴厲限房令，猶如一場高風險的外科手術，企圖一刀切除投機毒瘤。對比台灣的中醫式溫和調養，兩條截然不同的路徑，誰能真正解決居住正義的世紀難題？ （前情提要：行政院開房貸水龍頭！拍板新青安排除銀行法72-2引法界譁然：行政命令大於法律？ ） （背景補充：台灣房市爆「開價上天、成交躺平」砍價從15%起跳，明年會再跌？ ） 南韓政府近日投下了一枚震撼彈：「史上最嚴厲的限房令」，幾乎斬斷了普通人貸款購屋的可能性，試圖一刀切除盤據在南韓社會心臟的房價毒瘤。 政府規定，在首爾等首都圈核心區，房價超過 25 億韓元（約 5,387 萬台幣）的高級住宅，貸款上限驟降至僅 2 億韓元（不到台幣 450 萬）。這意味著，一位懷抱著中產夢想的購屋者，幾乎需要拿出全款才能敲開夢想家園的大門。 但消息一出，市場的反應不是冷卻，而是恐慌性的沸騰。在新政生效前的最後幾個小時，首爾的房產仲介電話被打爆，成交價屢創新高，人們像在逃難般搶購著那最後一點點能夠利用舊有貸款額度的機會。這場景，荒謬卻又無比真實地揭示了一個殘酷的現實：當居住的權利被徹底金融化，任何試圖將其拉回正軌的努力，都可能引發一場更劇烈的風暴。 與此同時，南韓執政黨領袖一句「應該要打造不需舉債就能買房的市場」的言論，更像是在火上澆油，徹底點燃了民眾的怒火。這句不食人間煙火的「幹話」，讓李在明總統的民調應聲滑落至上任以來的新低點。 然而，當我們將視角從首爾的混亂拉遠，對比台灣相對平靜的房市政策，一個更深層次的問題浮現出來：面對同樣令人窒息的高房價，為何兩個社會選擇了截然不同的應對哲學？ 韓台房市政策的哲學之爭 南韓這次的「休克療法」，在本質上是一場目標明確、高風險的外科手術。它背後的政策哲學非常清晰：認定市場的病灶是過度的投機性槓桿，因此選擇最激進的手段——直接切斷資金的動脈，試圖讓投機者「失血」而亡。 將 LTV（貸款價值比）從房價的 70% 驟降至 40%，甚至對高價住宅祭出不及總價一成的貸款額度，這無異於宣告，在政府眼中，這些區域的房地產已不再是民生必需品，而是一個必須被強力管制的金融賭場。 這種作法的魄力令人驚訝，但也暴露其脆弱性。外科手術固然能快速移除可見的腫瘤，但它無法解決癌細胞擴散的深層原因，甚至可能在切除過程中，誤傷健康的組織。市場的恐慌性搶購潮，就是最直接的「術後併發症」。 那些真正需要換房的自住客、那些即將成家的年輕夫婦，在這場手術中，與投機客一起被推上了手術台，成為了被「誤傷」的群體。這也引出了一個關鍵問題：南韓政府是否判斷市場已惡化到常規藥物無效，必須開此猛藥？ 這恰恰反映了南韓房市問題的深層結構：財閥經濟下的熱錢流竄、家庭負債比例的失控，已經讓溫和的政策工具宣告失靈。 相較之下，台灣的打房策略，更像是一場漫長而謹慎的「中醫調養」。例如，台灣的房貸利率長期維持在 2% 左右的低檔，遠低於南韓的 4% 以上，這保障了自住客的基本負擔能力。而在稅制設計上，對自住者給予 1% 的輕稅，同時對持有多戶且未出租的「囤房大戶」，課以最高 4.8% 的重稅，試圖將閒置的空屋「逼」回租賃市場。 這種策略的優點是穩定、副作用小，避免了南韓式的市場劇烈動盪。但其風險也顯而易見：藥效過於溫和，是否會導致病灶（高房價）產生「抗藥性」，讓問題慢性化，最終積重難返？台灣的房價在這些「調養」過程中，依然緩步上漲，似乎就在印證這種擔憂。 政治豪賭或政治自殺？打房政策背後的權力賽局 居住政策從來不只是經濟學，更是政治學。南韓政府選擇了一項可能動搖國本的「高成本」政策工具，這無疑是一場巨大的政治豪賭。李在明總統支持度的暴跌，血淋淋地揭示了這場豪賭的代價。這幾乎提出了一個靈魂拷問：在一個房地產與多數家庭資產深度綁定的社會，任何「真正有效」的打房政策，本質上都是一場「政治自殺」嗎？ 那麼，南韓政府為何敢於，或者說不得不，進行這場豪賭？答案可能藏在民調數字的背後。當青年世代的絕望感、買不起房引發的社會對立、以及對未來的集體焦慮，已經累積到足以威脅社會穩定的臨界點時，政府面臨的壓力就不再僅僅是下一次的選舉，而是整個社會契約的崩潰風險。 從這個角度看，激進的打房政策，或許是執政者在「慢性死亡」（被民怨吞噬）和「急性休克」（政策陣痛）之間，所做的痛苦抉擇。他們賭的是，短期的民調下滑，能夠換取市場重置後的長期穩定，從而贏回新世代的信任。 反觀台灣，政治現實則完全是另一幅景象。台灣的政治環境，無論是藍是綠，都極度依賴中產階級與地方派系的支持，而這些群體的資產，很大部分與房地產緊密相連。任何可能導致房價劇烈下跌的政策，都會直接衝擊執政黨的核心票倉。 因此，台灣的政策選擇，始終在「打房」與「護盤」之間，尋找一條微妙的鋼索。這也解釋了為何台灣的政策工具，總是點到為止，更側重於抑制交易而非打擊價格，與其說是缺乏魄力，更是一種高度精算的政治生存策略。 打得了需求，卻管不住人性？為何政策總是被市場繞過 一個常見的論點是：既然溫和的政策無效，那就必須用重典。支持者會指向南韓前總統文在寅任內 27 次打房卻愈打愈高的失敗案例，來證明只有「核彈級」的政策才能奏效。然而，南韓這次的實驗，似乎恰恰反駁了這種線性思維。 最嚴厲的管制，催生了最瘋狂的市場。在新政上路前夕，首爾陽川區一間近 18 坪的公寓，賣出了 15.5 億韓元的紀錄高價，短短三個月就漲了近 300 萬台幣。這說明，政策試圖用理性去框住市場，但市場卻總是用非理性的「人性」來回應。當人們預期未來更難買房時，他們唯一的反應就是不計代價地「立刻」買房。 這揭示了單純「需求端抑制」的根本盲點。無論是限縮貸款（堵住水龍頭），還是增加稅負（提高用水成本），都只是在圍堵「需求」這個結果，卻沒有解決「為何需求如此旺盛」的根源。這個根源，一是核心都市的房屋供給長期不足；二是全球性的貨幣寬鬆，讓熱錢必須尋找標的停泊，而房地產正是最完美的載體。 南韓的政策，幾乎完全忽略了供給面的改革，這使得其政策效果更像是在玩一場「打地鼠」的遊戲，壓下一個泡沫，卻可能催生另一個…