了解 blanket mortgage：用一筆貸款融資多個房產

購買多個投資物業通常需要同時處理多份按揭申請，每份申請都伴隨著自己的審核流程、費用和時間表。全額抵押貸款（blanket mortgage）提供了一個簡化的替代方案——一筆涵蓋您同時取得兩個或以上房地產資產的單一貸款。這種方式減少了繁瑣的文件作業，合併了交易成本，並在擴展您的房地產投資組合時簡化了融資策略。

什麼是全額抵押貸款？誰會使用它？

全額抵押貸款是一種由多個物業作為抵押品的單一貸款工具。與為每次購買獨立取得按揭不同，借款人獲得一筆涵蓋所有房地產購置的綜合性貸款。這種結構特別吸引房地產開發商、房產翻新商以及管理住宅或商業物業組合的投資者。尋求購置並經營多個實體地點的企業也能從這種融資方式中受益，因為它將原本可能成為管理多筆獨立貸款的行政和財務負擔合併。

全額抵押貸款的運作方式：釋放條款與抵押品

當建立全額抵押貸款時，所有物業共同作為貸款人的擔保。使這種安排可行的關鍵創新是釋放條款——一項合同條款，允許個別物業在不需立即償還全部貸款餘額的情況下出售或再融資。

其運作機制如下：當您出售投資組合中的一個物業時，釋放條款會啟動，將該物業從貸款中釋放，同時剩餘的物業仍作為抵押品。這使您能夠策略性地變現資產，而不必被迫一次性償清全部貸款。然而，貸款人會加入保護條款：剩餘物業必須保持足夠的價值，以覆蓋未償還的貸款金額。如果出售某個物業會使您的抵押品價值低於此門檻，您可能需要在完成出售前償還部分貸款。

根據您的具體全額抵押貸款協議，對個別物業的再融資通常也不會觸發提前還款。這種彈性使全額抵押貸款不同於傳統貸款——後者在物業出售時常常需要立即全額結清。

貸款條款與利率：預期內容

貸款人會根據多個參數來設計全額抵押貸款，以管理多個物業的風險：

LTV比例： 大多數貸款人維持75%至80%的貸款成數（LTV），也就是說，您通常需要支付25%至60%的首付，具體取決於您的信用狀況和物業組合的實力。

貸款金額與期限： 最低貸款額通常為$100,000，有些貸款人則提供高達$1億的貸款，適用於大型開發商。貸款期限範圍從兩年到30年不等，最常見的還有15年、20年和30年的攤還計劃。

還款結構： 許多全額抵押貸款包含氣球支付條款，還款到期日可能是三年、五年、十年或十五年，需謹慎規劃現金流。

利率： 競爭性利率通常起始於約4%，但最終利率會依據您的信用狀況、物業組合細節和市場狀況而定。

符合全額抵押貸款的條件：信用、現金儲備與DSCR

申請全額抵押貸款的資格要求比傳統按揭更為嚴格。貸款人會評估您財務狀況的多個層面：

個人資格：

• 信用分數、就業歷史與收入證明
• 至少六個月的流動現金儲備證明
• 若涉及重大建設、商業開發或物業翻新，需展現相關房地產經驗

企業指標（針對公司借款人）：

• 商業信用報告與營收證明
• 債務服務覆蓋比率（DSCR）至少為1.25倍，表示您的企業有足夠收入來償付債務
• 商業稅表與銀行對帳單，展現財務穩定性

投資組合評估：

• 物業數量、類型、位置、現況，以及您的開發或投資計劃
• 預計租金收入，扣除空置率、營運費用、維修成本和物業相關費用後的預估收入
• 每個物業的現行公平市價與購買價格比較

申請全額抵押貸款所需的關鍵文件

貸款人會要求提供完整的文件來進行審核：

個人財務文件： 信用報告、個人所得稅申報表（通常2-3年）、近期銀行對帳單以證明儲備

企業財務文件： 商業信用報告、商業稅表、商業銀行對帳單

物業文件： 完整的物業地址、詳細描述、近期照片、現有物業的取得日期

估價與融資細節： 購買價格、現行公平市價、預估翻新費用、現有留置權或融資情況，以及詳細的商業計劃，說明物業處置策略

物業績效指標： 租戶資訊、歷史與預計空置率、詳細營運費用、租金收入證明與淨營運收入（NOI）計算

權衡全額抵押貸款的優點與風險

了解其優點與限制，有助於判斷全額抵押貸款是否符合您的房地產策略。

主要優點：

• 管理簡化： 管理一個月付額，勝過協調多個不同到期日和支付時間表的多筆貸款
• 成本效益： 單一的發放費用和結清流程，較多個獨立按揭降低融資成本
• 條款標準化： 所有物業適用同一利率和貸款結構，避免不同利率和條款的複雜性
• 投資組合彈性： 無限制全額抵押貸款可涵蓋的物業數量
• 策略性流動性： 釋放條款允許您出售個別物業並重新部署資金，無需全額償還貸款

重大風險：

• 抵押品集中： 違約全額抵押貸款可能導致整個物業組合被沒收，而非單一資產
• 貸款機構較少： 相較傳統貸款，專門提供全額抵押貸款的金融機構較少，限制選擇與談判籌碼
• 較高的月付額： 全額抵押貸款通常涉及較大貸款額，導致每月還款負擔較重
• 較嚴格的資格標準： 更高的信用、儲備和文件要求，限制獲取途徑
• 再融資較複雜： 重組條款或退出貸款可能比傳統按揭更為困難

全額抵押貸款最適合具有多個物業、充足現金儲備、良好信用記錄，以及具備管理投資組合融資的財務專業知識的認真房地產投資者與開發商。對於首次投資或單一物業的投資者，傳統的個別按揭可能仍是較為簡單的選擇。