了解逆按揭与房屋净值贷款：哪一种能释放您的房屋价值？

对于大多数美国人来说，房屋代表着他们拥有的最大资产。根据皮尤研究中心的研究，2021年美国房主的中位净值中，房产所积累的权益——即扣除任何未偿还的抵押贷款或留置权后的剩余部分——占45%。在需要现金时，解锁这部分财富是可能的，但在做出决定之前，了解你的选择至关重要。

访问房屋权益的三种方式

如果你的房屋估值为$250,000，尚欠抵押贷款$100,000，那么你拥有$150,000的可用权益。该权益可以作为各种贷款的抵押。然而，利用房产价值并非瞬间实现——每种方法都需要批准，并伴随不同的条款、费用以及对你的财务和未来的影响。

对于希望将权益转化为可用资金的房主，主要有三种选择：逆按揭、房屋权益贷款和房屋权益信贷额度。每种方式都基于不同的原理，适用于不同的财务状况。

逆按揭：无月供的收入

逆按揭与传统借款根本不同。这一选项仅限于62岁及以上的房主，属于退休规划策略。其主要特点是：你从贷款人那里获得付款，而不是向他们付款。

贷款人可能提供一次性付款、设立信用额度，或按月发放款项——在你居住期间无需偿还。只有当你去世、搬迁或出售房产时，才需要偿还。对于FHA担保的抵押贷款，贷款额度通常约为$417,000，但在阿拉斯加和夏威夷等高成本地区，最高可达$625,500。通过FHA贷款机构，发起费通常在$2,500到$6,000之间，但非FHA机构可能有不同的结构。

此选项适合“房产丰富但现金匮乏”的人——即拥有大量房产价值但流动资金有限的老年人。其吸引力在于：可以获得稳定的退休收入，而无需承担每月还款的负担。然而，缺点也很明显：你的继承人通常无法继承房屋，因为房屋必须出售以偿还贷款余额。

房屋权益贷款：大额一次性资金，条款可预见

将房屋权益贷款视为第二次抵押贷款。与逆按揭不同，没有年龄限制，你会一次性获得全部借款金额。然后在预定的期限内偿还这笔款项，就像传统的首次抵押贷款一样。

所得资金几乎可以用于任何支出——装修、债务整合、教育费用或紧急开支。贷款人通常将借款额度限制在房屋权益的80%到85%，但有些可能提供更高比例。条款通常包括固定利率，提供还款的可预见性，尽管一些贷款人会引入浮动利率、气球支付或提前还款罚金。

这种结构最适合需要一次性大量资金且支出明确的情况。例如，计划进行重大装修且预算明确的房主，可以从这些贷款的确定性中受益。利率和费用因贷款人而异，因此多方比较非常重要。

HELOC：应对不确定或不断变化需求的灵活性

房屋权益信贷额度（HELOC）更像信用卡，而非传统贷款。你不是一次性获得固定金额，而是获得由房屋权益担保的信用额度。根据需要提取资金，只对已提取的部分支付利息。

大多数HELOC具有两个阶段：提取期（通常为10年），在此期间你可以提取资金并只支付利息；以及还款期（通常为20年），你必须偿还本金和利息。有些借款人在提取期结束后可以续借HELOC，而不是转入还款阶段。

当支出不确定时，这种方式表现出色。计划装修但最终成本不明，或预期未来有多次需求的房主，会发现HELOC的灵活性非常吸引人。浮动年利率（APR）很常见，因此利率可能随时间波动。费用和利率在不同贷款人之间也有所差异。

如何选择：哪种方式适合你的情况？

在逆按揭、房屋权益贷款或HELOC之间做出选择，取决于你的年龄、财务需求、时间线和长期规划。

选择逆按揭，如果：

• 你至少62岁
• 你需要持续的收入，无需每月还款
• 你不打算将房屋留给继承人
• 你有足够的资源支付房产税和维护费

选择房屋权益贷款，如果：

• 你需要立即获得大量资金
• 你的支出明确
• 你偏好可预见的固定还款
• 你希望对借款成本有确定性

选择HELOC，如果：

• 你需要随时间灵活提取资金
• 你的支出可能变化或不断演变
• 你偏好只对使用的部分支付利息
• 你重视根据情况变化灵活提取资金的能力

如果你的信用评分受到挑战怎么办？

逆按揭通常对较低的信用评分更为宽容。由于在居住期间无需每月还款，贷款人有时会批准信用较差的借款人。然而，62岁以上的年龄限制排除了年轻房主的选择。

即使是逆按揭，贷款人也会审查你的财务状况。他们需要确保你能支付房产税、保险和维护费——这些费用无论何种贷款类型都由你承担。

房屋权益贷款和HELOC通常要求良好至优秀的信用记录。然而，市场上有许多专门为信用较低的借款人提供服务的贷款机构。多方比较可以大大增加你找到优惠条款的可能性，无论你的信用历史如何。

最终，选择通过逆按揭还是房屋权益贷款获取权益，取决于你的具体情况、时间线和财务目标。每种方案都在不同的生活阶段和财务状况下提供独特的优势。