Sistem pajak properti, kemungkinan reformasi yang berfokus pada tempat tinggal nyata… Pratinjau perubahan pasar

Seiring dengan diskusi reformasi pengurangan pajak penghasilan dari penjualan properti tunggal yang berorientasi pada pemilik rumah tunggal yang memiliki jangka panjang menyebar dengan cepat menjelang pemilihan lokal Juni, pasar sedang memantau dengan cermat kemungkinan standar sistem pajak properti beralih dari “masa kepemilikan” ke “apakah benar-benar tinggal di sana” atau tidak.

Sistem pengurangan khusus untuk kepemilikan jangka panjang awalnya diperkenalkan sebagai mekanisme untuk mengurangi beban pajak bagi mereka yang membutuhkan secara nyata. Sistem ini diumumkan pada tahun 1988 dan mulai berlaku sejak 1 Januari 1989, bertujuan untuk mengurangi beban pajak bagi pemilik rumah tunggal yang memegang properti dalam waktu lebih lama saat menjualnya, melalui pengurangan sebagian dari keuntungan penjualan. Latar belakang pengenalan sistem ini adalah: pajak sekaligus atas keuntungan yang terkumpul dalam jangka panjang dapat menyebabkan beban pajak terlalu berat, dan perlu mengurangi fenomena yang disebut “penguncian pasokan” di mana properti tidak dapat dijual karena beban pajak yang terlalu tinggi. Saat ini, ketika pemilik rumah tunggal menjual properti yang dimiliki lebih dari 3 tahun dan tinggal di sana lebih dari 2 tahun, mereka dapat memperoleh pengurangan hingga 40% berdasarkan masa kepemilikan dan 40% berdasarkan masa tinggal, dengan total pengurangan maksimal 80%.

Sistem ini secara besar-besaran diperluas selama masa pemerintahan Lee Myung-bak pada tahun 2009, sebagai respons terhadap krisis keuangan global dan perlambatan pasar properti. Pada saat itu, pemilik rumah tunggal yang memegang properti selama 10 tahun penuh dapat menikmati pengurangan hingga 80%. Setelah itu, pemerintahan Moon Jae-in mulai memperkuat persyaratan tinggal nyata sejak 2020, membentuk struktur saat ini. Secara kasat mata, meskipun keduanya adalah pemilik rumah tunggal, perbedaan beban pajak antara tinggal nyata dan sekadar memegang properti sangat besar. Misalnya, sebuah rumah yang dibeli seharga 7 miliar won 10 tahun yang lalu dan dijual seharga 15 miliar won, pajak pengalihan sekitar 3,48 juta won; tetapi jika hanya memegang selama periode yang sama tanpa tinggal di sana, hanya berlaku pengurangan umum, dan pajaknya meningkat menjadi 31,33 juta won. Dalam kasus rumah dengan harga tinggi yang dibeli seharga 20 miliar won dan dijual seharga 40 miliar won, pajak saat tinggal nyata adalah 95,06 juta won, sedangkan saat tidak tinggal di sana bisa mencapai 480,63 juta won, perbedaan yang jauh lebih besar.

Namun demikian, kalangan politik dan beberapa kelompok masyarakat berpendapat bahwa sistem pengurangan saat ini memberikan keuntungan yang terlalu besar kepada pemilik rumah dengan harga tinggi. Terutama muncul kritik yang menyatakan bahwa sistem pajak ini mendorong munculnya fenomena “pilih satu properti terbaik” di distrik Gangnam dan tepi Sungai Han di Seoul, yaitu aset tidak lagi tersebar di beberapa properti, melainkan terkonsentrasi pada apartemen dengan lokasi unggul dan harga tinggi. Presiden Yoon Suk-yeol juga beberapa kali menyebutkan masalah insentif pajak bagi pemilik rumah tunggal yang tidak tinggal di sana melalui platform X, dan pada 18 April secara tegas menyatakan bahwa pengurangan besar-besaran pajak pengalihan hanya karena kepemilikan jangka panjang bertentangan dengan keadilan dan akal sehat, menunjukkan keinginan untuk menyesuaikan sistem. Baru-baru ini, termasuk anggota parlemen dari Partai Kemajuan, Yoon Jong-yoo, bahkan mengajukan RUU untuk menghapus pengurangan khusus bagi pemilik rumah tunggal yang memegang properti dalam jangka panjang, dan suasana diskusi sedang meluas ke tahap legislasi resmi.

Namun, pasar dan dunia akademik lebih cenderung memperhatikan kemungkinan “restrukturisasi berpusat pada tinggal” daripada penghapusan total. Karena jika pengurangan jangka panjang sepenuhnya dicabut, hal ini dapat melemahkan prinsip perlindungan bagi mereka yang membutuhkan secara nyata, malah mendorong transaksi jangka pendek atau pembekuan transaksi. Rencana pemerintah belum diumumkan secara resmi, tetapi diskusi menunjukkan kemungkinan meningkatkan beban pajak kepemilikan dan pengalihan bagi pemilik rumah tunggal yang tidak tinggal di sana, sementara situasi di mana mereka harus tinggal sementara karena alasan pendidikan, pekerjaan, dan lain-lain yang tidak dapat dihindari akan dijadikan pengecualian. Menteri Tanah, Infrastruktur, dan Transportasi, Kim Yun-deok, juga menyatakan dalam wawancara radio pada 12 bulan lalu bahwa mereka akan mulai menyesuaikan reformasi pajak kepemilikan termasuk properti dengan harga sangat tinggi dan tidak dihuni, serta menyempurnakan sistem pajak properti secara keseluruhan. Kementerian Perencanaan dan Keuangan juga, setelah kebijakan 15 Oktober, menjalankan proyek penelitian dan kelompok kerja lintas departemen yang mencakup pajak kepemilikan dan pajak pengalihan secara menyeluruh, dan ada pengamatan bahwa rencana konkret kemungkinan akan muncul paling awal dalam rancangan reformasi sistem pajak tahun 2027 yang akan diumumkan pada Juli tahun ini.

Masalahnya terletak pada potensi dampak reformasi sistem pajak terhadap pasar. Ada kekhawatiran bahwa hanya dengan memperkuat sinyal kenaikan pajak, mungkin akan menyebabkan peningkatan sementara properti yang dijual sebelum reformasi, tetapi setelah kenaikan pajak yang sebenarnya, permintaan perbaikan mungkin menyusut, menyebabkan penurunan transaksi dan penurunan likuiditas. Terutama bagi pemilik rumah sewaan sendiri, yang tinggal di properti sewa penuh pajak, dan mereka yang secara bertahap meningkatkan tingkat tinggal karena beban pajak pengalihan, pajak penghasilan, biaya agen, dan biaya pindah, beban mereka mungkin akan bertambah. Ada juga pandangan yang menyatakan bahwa penguatan pajak terhadap properti yang tidak dihuni dapat menyebabkan berkurangnya properti penuh pajak dan kenaikan sewa bulanan. Tren ini menunjukkan bahwa sistem pajak properti sedang bergerak dari masalah pajak murni menuju tahap yang harus mempertimbangkan pasar transaksi, pasar sewa, dan kebijakan pasokan secara bersamaan. Bagaimana reaksi pasar di masa depan, mungkin bergantung pada apakah pemerintah dapat secara cermat mengimplementasikan kebijakan dukungan untuk memperluas pasokan perumahan sambil memperkuat sistem pajak.