Чорна скала Group чому зникла 17 мільярдів за один день? Заборона Трампа на покупки викликала землетрус на ринку нерухомості

Blackstone Group акції за один день різко впали на 9%, ринкова капіталізація зникла на 17 мільярдів доларів. Трамп оголосив заборону для інституційних інвесторів купувати окремі будинки, і вже через 5 хвилин після оголошення ціна акцій Blackstone стрімко пішла вниз. У США середній вік перших покупців житла піднявся до рекордних 40 років, хоча інституційні інвестори складають лише 3% ринку житла, криза доступності житла вже стала ключовою політичною темою.

5 хвилин — втрата 170 мільярдів: ринкова паніка

Сьогодні о 9:30 за східним часом США, при відкритті ринку, акції Blackstone $BX почали падати. Саме тоді, коли індекс S&P 500 досяг історичного максимуму, цей аномальний рух викликав занепокоєння на ринку. До 10:35 за східним часом США ціна акцій Blackstone знизилася на 4%, при цьому не було оприлюднено важливих новин, і таке падіння без явних негативних новин ставить трейдерів у здивування.

Справжній удар стався о 12:45 за східним часом. Президент Трамп оголосив заборону для інституцій купувати окремі будинки, і всього через 5 хвилин акції Blackstone впали на 9%, втративши за день 17 мільярдів доларів ринкової капіталізації. Таке блискавичне падіння у цінних паперах є надзвичайно рідкісним серед голубих фішок і відображає сильну паніку на капітальному ринку щодо цієї політики. До 14:30 за східним часом акції відновилися на 5% від мінімуму через активний попит на знижених рівнях, але за підсумками дня все одно закрилися приблизно на 4% нижче.

Чому ринок так гостро реагує? Blackstone — одна з найбільших у світі компаній з управління альтернативними активами, з активами понад 1 трильйон доларів, з яких значна частина припадає на нерухомість. Хоча інституційні інвестори наразі складають лише 2-3% від обсягів купівлі окремих будинків у США, у Blackstone дуже масштабна присутність у цій сфері. Заборона Трампа впливає не лише на майбутні інвестиції, а й суттєво змінює очікування щодо стійкості бізнес-моделі Blackstone.

Підрозділи компанії, такі як REIT та приватні фонди, мають у портфелі багато орендних активів у вигляді окремих будинків. Ця модель «купити — здати в оренду» стрімко розвивалася під час пандемії, оскільки низькі ставки дозволяли інституціям фінансувати купівлю житла за дуже низькою вартістю і отримувати прибуток від високих орендних платежів. Якщо у майбутньому не вдасться продовжувати купувати нові будинки для розширення, історія зростання цих фондів буде зруйнована, і інвестори почнуть переоцінювати їхню вартість.

Структурні проблеми за кризою житла

Чому Трамп раптово взявся за цю тему? Відповідь криється у вражаючих даних про кризу доступності житла в США. Середній вік перших покупців житла піднявся до рекордних 40 років, що вище за середній вік 33 роки у 2021 і 29 років у 1981. Затримка з купівлею житла молодим поколінням стала серйозною соціальною та політичною проблемою.

Три ключові цифри кризи житла

Ціна до доходу перевищила 4.5 рази: найвищий рівень з 1950-х років, володіння житлом стало розкішшю

Доля покупців-інвесторів — 27%: з 14% у 2020 році до 27%, майже третина будинків не потрапляє до рук власників для проживання

Вік першої покупки — 40 років: від 29 років у 1981 до 40, ціла генерація відсунута з ринку

Основною причиною є дефіцит пропозиції. Середній відсоток за іпотекою у власників становить приблизно 4.2%, що значно нижче за поточну ставку за 30-річною фіксованою іпотекою — близько 6.2%, тобто різниця становить 200 базисних пунктів. Такий розрив ніколи раніше не був настільки великим, і це робить продаж будинків економічно невигідним. Оскільки для втрати 2% іпотечної вигоди ніхто не захоче продавати, виникає ефект «заблокованих ставок», що призводить до історичного дефіциту пропозиції.

Дані показують дивовижний феномен: вперше з 2005 року ціни на вторинне житло перевищили ціни на нові будинки. Тобто старі будинки дорожчі за нові, бо ніхто не хоче продавати. Реальні активи багатьох американських сімей — це не стільки самі будинки, скільки іпотека під 2.5% у період пандемії, а не нерухомість. Така спотворена структура ринку демонструє, що проблема набагато складніша, ніж здається на перший погляд.

Незважаючи на це, Трамп обрав ціль — інституційних інвесторів. Хоча дані показують, що великі фонди складають лише 3% ринку купівлі житла, і їх активність у 2023–2024 роках значно знизилася, цей крок має сильний політичний символізм. Звинувачувати «Волл-стріт у жадібності» легше, ніж пояснювати складний механізм «заблокованих ставок», і це може здобути підтримку виборців.

Чи зможе заборона вирішити кризу житла?

За даними, розподіленими за масштабами інвесторів, великі та гігантські інвестори нині становлять близько 20% від загальної кількості інвестицій у купівлю житла. Це означає, що ці великі фонди займають лише близько 3% від загального обсягу угод у США. Ми вважаємо, що зменшення попиту на 3% матиме менший вплив на ціну, ніж очікує більшість, оскільки саме попит не є головною проблемою.

Фактично, за даними Reventure, попит на продажі знизився до найнижчого рівня за 40 років і становить лише 4.7% від уже зайнятого житла. Зменшення попиту на 3% не матиме суттєвого впливу. Навіть якщо виключити всі покупки інвесторів, приватні інвестори все одно складають понад 70% поточного попиту. Ми зараз стикаємося з найнижчим рівнем попиту в історії, а проблема — у різкому скороченні пропозиції.

Реальне рішення — знизити ставки і збільшити пропозицію. Лише коли іпотечні ставки опустяться до рівня близького до середніх для власників, ефект «заблокованих ставок» зникне і пропозиція вторинного житла відновиться. Однак у умовах інфляційного тиску і політики жорсткої монетарної політики Федеральної резервної системи короткострокове зниження ставок малоймовірне. Заборона Трампа — більше політичний жест, ніж реальне рішення.

Для ринку ця подія показує силу політичної невизначеності. Втрата 170 мільярдів доларів ринкової капіталізації Blackstone за 5 хвилин демонструє, що політичні ризики можуть миттєво зруйнувати довіру інвесторів. Інвесторам у криптовалюти слід зробити висновки: коли уряд починає цілеспрямовано атакувати окремі галузі або бізнес-моделі, волатильність відповідних активів зростає стрімко.